Mẫu hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ – Hướng dẫn viết chi tiết

Mẫu hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ là một trong những thủ tục pháp lý phổ biến khi mua bán đất đai tại Việt Nam. Khi mua đất chưa có sổ đỏ, mẫu đơn này sẽ giúp cho người mua hoàn thành các thủ tục và đạt được quyền sở hữu đất đai một cách chính đáng và bảo đảm. Tuy nhiên, việc điền đầy đủ và chính xác mẫu đơn này lại là một vấn đề mà không phải ai cũng biết cách xử lý. Trong bài viết này, Tổng Đài Pháp Luật sẽ cung cấp những thông tin cần thiết khi điền mẫu đơn mua đất chưa có sổ đỏ và những lưu ý quan trọng để thực hiện thủ tục một cách hiệu quả. Mọi vướng mắc của các bạn liên quan đến vấn đề trên, vui lòng kết nối trực tiếp đến số hotline 1900.6174 để được Luật sư tư vấn nhanh chóng!

Hợp đồng mua bán đất nhà chưa có sổ đỏ là gì? Thủ tục pháp lý khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Hợp đồng mua bán đất nhà chưa có sổ đỏ là gì?

>> Tư vấn miễn phí quy định về hợp đồng mua bán đất , liên hệ ngay 1900.6174

Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ sự thỏa thuận bằng văn bản của hai bên – bên bán và bên mua về việc mua bán nhà đất chưa được Nhà nước cấp sổ đỏ.

Giao dịch mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ không được coi là hợp pháp nên luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhà đất chưa được cấp sổ đỏ xuất phát từ một số nguyên nhân chủ yếu sau đây:

Trường hợp 1: Đất không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ. Trường hợp này, theo quy định đất chưa có sổ đỏ sẽ không được phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Đất có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ nhưng vì lý do gì đó mà chủ sở hữu mảnh đất chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ.

Vì nhà đất chưa có sổ đỏ nên hợp đồng mua bán đất không thể tiến hành công chứng, chứng thực đồng thời cũng không được pháp luật thừa nhận giá trị pháp lý.

Mẫu hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ chỉ đơn giản là văn bản ghi nhận ý chí của các bên, không đảm bảo tính xác thực, tính hợp pháp, bên bán có thể không phải là chủ sở hữu nhà đất và không có quyền bán. Chính vì vậy, đây là hợp đồng mang đến nhiều rủi ro cho bên mua.

Thủ tục pháp lý khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

>> Tư vẫn miễn phí thủ tục pháp lý khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, liên hệ ngay 1900.6174

Thông thường việc mua bán nhà đất được thực hiện theo thủ tục công chứng, chứng thực. Hợp đồng mua bán đã được công chứng, chứng thực là cơ sở để cơ quan đăng ký đất đai cấp sổ đỏ cho bên mua. Tuy nhiên, nhà đất chưa có sổ đỏ thì không thể tiến hành thủ tục công chứng được.

Hai bên khi tiến hành mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ chỉ có thể tiến hành giao dịch với nhau dựa trên quy định chung của Bộ Luật dân sự, hợp đồng là sự tự nguyện thỏa thuận và thống nhất ý chí của các bên. Các bên có các quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng.

Thủ tục pháp lý khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ thường được thực hiện như sau:

Bước 1: Hai bên ký kết hợp đồng mua bán với nhau không qua công chứng. Hoặc cũng có thể chỉ ký trước hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ thông qua mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Bước 2: Bên bán hoặc hai bên phối hợp với nhau để tiến hành thủ tục xin cấp sổ đỏ cho bên bán.

Bước 3: Hai bên tiến hành giao kết lại Hợp đồng mua bán tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan chứng thực sau khi nhà đất đã có sổ đỏ.

Bước 4: Sang tên sổ đỏ cho bên mua theo quy định của pháp luật.  

Mẫu hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ

>> Hướng dẫn soạn thảo mẫu đơn mua đất chưa có sổ đỏ nhanh chóng, liên hệ ngay 1900.6174

Sau đây, Tổng Đài Pháp Luật sẽ cung cấp cho bạn mẫu hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

(Tại địa chỉ:………………………………………………………………………………………………………………………………)

Số Công chứng: ………………………………….        Quyển số: ……………………………….

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG

Trụ sở: ……………………………………………………………………………………………………………………………………

BÊN CHUYỂN NHƯỢNG:

Ông …., sinh năm: ., CMND số: …. do Công an … cấp ngày .. và vợ là bà ….,sinh năm: …, CMND số: …… do Công an …. cấp ngày … Cả hai ông bà cùng đăng ký hộ khẩu thường trú tại: Số …,

(Dưới đây trong hợp đồng gọi là Bên A)

BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG:

Ông …., sinh năm: ., CMND số: …. do Công an … cấp ngày .. và vợ là bà ….,sinh năm: …, CMND số: …… do Công an …. cấp ngày … Cả hai ông bà cùng đăng ký hộ khẩu thường trú tại: Số …,.

(Dưới đây trong hợp đồng gọi là Bên B)

Chúng tôi tự nguyện cùng nhau lập và ký bản hợp đồng này để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với những điều khoản đã được hai bên bàn bạc và thoả thuận như sau:

ĐIỀU 1: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG

1.1. Quyền sử dụng đất tại địa chỉ: Số …., thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên A theo “Giấy chứng nhận ……” số: …., số vào sổ cấp GCNQSD đất/hồ sơ gốc số: … do UBND …., cấp ngày ……

1.2. Bằng hợp đồng này, Bên A đồng ý chuyển nhượng cho Bên B toàn bộ diện tích quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận nói trên với các đặc điểm sau:

a/ Thửa đất được quyền sử dụng:

– Thửa đất số: ……

– Tờ bản đồ số:……

– Địa chỉ thửa đất: ……

– Diện tích: … m2(… mét vuông)

– Hình thức sử dụng:

+ Sử dụng riêng: …… m2(…… mét vuông)

+ Sử dụng chung: …… m2(…. mét vuông)

– Mục đích sử dụng:…

– Thời hạn sử dụng:…

– Nguồn gốc sử dụng:…

b/ Tài sản gắn liền với đất:

1.3. Bên B đồng ý nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích quyền sử dụng đất mà Bên A đã thỏa thuận chuyển nhượng cho Bên B như hiện trạng, đồng thời Bên B chấp nhận mọi yêu cầu chuyển dịch theo quy hoạch của Nhà nước (nếu có) sau này đối với diện tích quyền sử dụng đất đã  nhận chuyển nhượng.

ĐIỀU 2: GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

2.1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên hai bên thỏa thuận là …. đồng(….. đồng) trả bằng tiền Nhà nước Việt Nam hiện hành.

2.2. Phương thức thanh toán: Bên B thanh toán cho Bên A bằng tiền mặt.

2.3. Việc trả và nhận số tiền nói trên do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

ĐIỀU 3: VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

3.1. Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất đúng như hiện trạng nói trên cùng toàn bộ bản chính giấy tờ về quyền sử dụng đất cho Bên B. Việc giao nhận đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

3.2. Bên B có nghĩa vụ thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của Pháp luật.

ĐIỀU 4: TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ

4.1. Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do Bên …… chịu trách nhiệm nộp.

4.2. Sau khi ký bản hợp đồng này, Bên …… có nghĩa vụ liên hệ với Cơ quan thuế để làm thủ tục nộp thuế theo quy định.

ĐIỀU 5: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định của Pháp luật.

ĐIỀU 6: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

6.1. Bên A chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

a/ Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

b/ Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật;

c/ Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:

– Quyền sử dụng đất nói trên thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên A, không có tranh chấp khiếu kiện;

– Quyền sử dụng đất không bị ràng buộc dưới bất cứ hình thức nào bởi các việc: Thế chấp, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn hoặc kê khai làm vốn của doanh nghiệp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

– Không bị ràng buộc bởi bất cứ một quyết định nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hạn chế quyền của chủ sử dụng đất;

– Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Bên A xuất trình trước công chứng viên tại thời điểm ký hợp đồng này là bản thật và duy nhất.

d/ Việc giao kết Hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

e/ Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng này;

f/Không có khiếu nại gì đối với Công chứng viên ký bản Hợp đồng này.

6.2. Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

a/ Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

b/ Bên B đã tự xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất đã nêu trong Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất;

c/ Việc giao kết Hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

d/ Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng này;

e/ Không có khiếu nại gì đối với Công chứng viên ký bản Hợp đồng này.

6.3. Bên A và Bên B cùng cam đoan:

Đặc điểm về quyền sử dụng đất chuyển nhượng nêu tại Hợp đồng này là đúng với hiện trạng thực tế, nếu có sự khác biệt với thực tế thì Bên A và Bên B phải hoàn toàn chịu rủi ro và chịu trách nhiệm trước pháp luật, không khiếu nại hay yêu cầu bồi thường gì đối với công chứng viên đã ký bản Hợp đồng này.

ĐIỀU 7: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

7.1. Bản Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết và được công chứng. Mọi sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai bên lập thành văn bản có chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền và chỉ được thực hiện khi

Bên nhận chuyển nhượng chưa đăng ký sang tên quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này.

7.2. Hai bên công nhận đã hiểu rõ những quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này;

7.3. Hai Bên tự đọc lại/nghe Công chứng viên đọc lại nguyên văn bản Hợp đồng này, cùng chấp thuận toàn bộ các điều khoản của Hợp đồng và không có điều gì vướng mắc. Hai Bên cùng ký tên dưới đây để làm bằng chứng.

Hướng dẫn viết hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ

Để hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ được đầy đủ thông tin, bạn cần lưu ý những điểm sau:

Về thông tin của các bên giao kết hợp đồng:

– Cả bên bán và bên mua đều cần điền đủ một số thông tin cơ bản có trong hợp đồng như: họ tên, năm sinh; số căn cước công dân, cơ quan cấp và ngày cấp căn cước; thông tin cư trú…

– Trường hợp bên bán, bên mua ủy quyền cho người khác tiến hành việc mua bán thì phải có hợp đồng ủy quyền và các thông tin của người được ủy quyền.

Thông tin tài sản: Số thửa đất, số tờ bản đồ, diện tích đất, thời hạn sử dụng, mục đích sử dụng, nguồn gốc đất…

Cam kết của các bên:

– Hai bên đều đã biết rõ về việc đất chưa có sổ đỏ nhưng vẫn tiến hành thủ tục mua bán.

– Bên bán cam kết đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa làm thủ tục chứ không thuộc trường hợp không được cấp sổ đỏ.

– Lưu ý: Mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ dẫn đến nhiều rủi ro cho bên mua. Cho nên, các bên cần lưu ý các vấn đề dưới đây:

+ Nghĩa vụ xin cấp sổ đỏ lần đầu cho thửa đất với diện tích như đã bán cho bên mua tại cơ quan cơ thẩm quyền thuộc về bên bán. 

+ Hai bên đồng ý triển khai trước việc mua bán trên thực tế, pháp lý sẽ hoàn thiện sau. Hai bên cùng nhau soạn thảo và ký kết hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ.

+ Sau khi bên bán đã có sổ đỏ, hai bên tiến hành lại thủ tục giao kết hợp đồng mua bán tại tổ chức hành nghề công chứng theo quy định và sang tên sổ đỏ cho bên mua. Quyền sở hữu, sử dụng nhà đất thuộc về bên mua kể từ thời điểm thông tin của bên mua được ghi trên sổ đỏ.

Trong quá trình soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, bạn gặp bất kỳ vướng mắc nào, hãy liên hệ ngay đến đường dây nóng 1900.6174 để được hỗ trợ nhanh chóng.

Mua bán nhà đất bằng hợp đồng viết tay, chưa có sổ đỏ thì có hiệu lực pháp luật không?

>> Tư vấn miễn phí hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà đất, liên hệ ngay 1900.6174

Căn cứ khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2003 và khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có thể thấy xuyên suốt các thời kỳ, Luật đất đai đều quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng viết tay thì hợp đồng này không có hiệu lực pháp luật do không đáp ứng được nhu cầu về mặt hình thức.

Tuy nhiên, tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định các trường hợp được thực hiện thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người mua đất phải nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất:

– Người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng đất trước ngày 01/01/2008;

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định.

– Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

Như vậy, khi nhà đất chưa có sổ đỏ và được mua bán bằng hợp đồng viết tay thì chắc chắn rằng hợp đồng viết tay đó không có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, những người mua đất trước ngày 01/07/2014 thì vẫn có thể được cấp sổ đỏ nhưng là cấp sổ lần đầu chứ không phải là sang tên sổ đỏ do nhận chuyển nhượng.

Mua bán nhà đất bằng hợp đồng viết tay – chưa có sổ đỏ có thể gặp rủi ro gì?

Mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ bằng hợp đồng viết tay, có thể gặp phải các rủi ro dưới đây:

– Chưa có sổ đỏ, quyền sử dụng đất không đủ điều kiện để được chuyển nhượng;

– Bên bán đã nhận tiền từ bên mua nhưng lại không thể tiến hành thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu do gặp phải một số rắc rối pháp lý, ví dụ như: nguồn gốc đất không đúng như đang kê khai, đất đang bị tranh chấp, đất đang nằm trong quy hoạch,….

– Hợp đồng mua bán không được công chứng/ chứng thực, vi phạm quy định về mặt hình thức dẫn đến không có hiệu lực pháp luật.

– Trường hợp đất có tranh chấp thì chủ sử dụng đất vẫn được xác định là bên bán mà không phải bên mua, mặc dù bên mua đã thanh toán hết tiền mua cho bên bán.

– Đất không có sổ đỏ, không thể tiến hành sang tên sổ đỏ sau khi mua, bên mua không thể dùng quyền sử dụng đất để tham gia các giao dịch tiếp theo như: thế chấp, tặng cho, chuyển nhượng…

– Trường hợp bên mua muốn bán tiếp cho người khác thì giá bán cũng không cao do đất chưa có sổ đỏ.

– Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì sẽ không được bồi thường do chưa có sổ đỏ .

– Đất chưa có sổ đỏ kéo theo không thể xin giấy phép xây dựng, bên mua không thể tiến hành xây nhà ở trên đất.

Có thể thấy, mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ mang lại khá nhiều rủi ro, đặc biệt là đối với bên mua.

Hạn chế rủi ro khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ bằng hợp đồng như thế nào?

Khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ thì cả bên bán và bên mua đều coi như chấp nhận rủi ro có thể xảy ra. Bên mua có thể bị bên bán “xù kèo”, “ôm tiền chạy mất”. Bên bán nếu không thể làm được sổ đỏ để chuyển nhượng cho bên mua cũng có thể bị khởi kiện về tội lừa đảo… Nhưng nhìn chung, bên mua là bên phải gánh chịu nhiều rủi ro hơn.

Để hạn chế rủi ro khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ bằng hợp đồng người dân cần lưu ý một số điểm sau:

Thứ nhất, tìm hiểu thông tin bên bán:

– Có đúng là người sử dụng đất thực tế không?

– Nhân cách có tốt không?

– Giấy tờ nhân thân có bị làm giả không?

Thứ hai, kiểm tra thông tin thửa đất:

– Đất có tranh chấp không?

– Đất có trong quy hoạch không?

– Hàng năm đất có được đóng thuế đầy đủ không?

– Đất có các giấy tờ theo quy định để đủ điều kiện cấp sổ đỏ không?

– Diện tích đất, mốc giới, ranh giới có chính xác không?

Thứ ba, cách thức tiến hành việc mua bán:

– Cân nhắc giữa việc giao kết hợp đồng mua bán với hợp đồng đặt cọc hoặc ủy quyền. Thay vi giao kết hợp đồng mua bán có thể ký hợp đồng đặt cọc để chỉ phải giao trước 1 phần tiền và nếu mục đích đặt cọc không đạt được sẽ có chế tài phạt cọc. Bên cạnh đó, có thể giao kết hợp đồng ủy quyền để bên mua sẽ là người đi xin cấp sổ đỏ lần đầu và nhận bản chính sổ đỏ khi cơ quan Nhà nước cấp.

– Trong trường hợp ký hợp đồng mua bán có thể chia tiến độ thanh toán làm nhiều đợt mà không thanh toán một lần ngay sau khi ký kết hợp đồng mua bán. Đồng thời cũng có các điều khoản phạt khi một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ. Nếu bên bán không thể làm được sổ đỏ và công chứng chuyển nhượng thì phải trả lại tiền cho bên mua bao gồm cả tiền gốc, tiền lãi và bồi thường thiệt hại.

– Mời tổ chức thừa phát lại đến để lập vi bằng ghi nhận sự thỏa thuận mua bán. Thừa phát lại cũng là một tổ chức được Sở tư pháp cấp phép hoạt động. Thừa phát lại có chức năng ghi nhận những sự kiện, hành vi xảy ra trên thực tế. Thừa phát lại có lập thành văn bản đóng dấu xác nhận, có ghi hình kèm theo. Đây sẽ là nguồn chứng cứ tại Tòa án khi có tranh chấp xảy ra.

Các lưu ý trên đây không thể giúp bạn tránh được hoàn toàn rủi ro nhưng sẽ làm cho rủi ro giảm đi đáng kể.

Trên đây là những khuyến cáo của Tổng Đài Pháp Luật đối với việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ. Nếu bạn muốn biết chi tiết hơn hãy nhấc máy và gọi ngay đến cho chúng tôi qua số hotline 1900.6174 để được Luật sư tư vấn!