Bán đất có cần chữ ký của con theo quy định Luật Đất đai 2013

Cô Phạm Thanh Mai thắc mắc gửi qua hòm thư online của Tổng đài câu hỏi với nội dung như sau:
Xin chào các Luật sư. Chồng cô và cô hiện đang dự định bán một mảnh đất ở quê cho chú hàng xóm mới chuyển đến ở trong thôn. Mới đây, cô cũng có tìm hiểu về các thủ tục cũng như điều kiện để bán đất qua internet. Và cô nhận thấy rằng trên thực tế, có nhiều trường hợp khi bán đất thì cha mẹ phải xin thêm chữ ký của con cái, nhưng có nhiều trường hợp lại không cần thiết? Vậy Luật sư cho cô hỏi, trường hợp nào cha mẹ bán đất mà cần xin chữ ký của người con và quy định của pháp luật về vấn đề chuyển nhượng đất là như thế nào? Cô cảm ơn.

Trả lời:

Tổng Đài Pháp Luật cảm ơn cô Mai đã tin tưởng và gửi câu hỏi đất chúng tôi.

Mua bán đất đai luôn là một giao dịch luôn đi kèm với những thủ tục pháp lý rất phức tạp và rắc rối.

Sau khi nghiên cứu thông tin về vấn đề của cô, đội ngũ Luật sư xin được đưa ra lời tư vấn liên quan đến vấn đề Bán đất có cần chữ ký của con qua bài viết dưới đây.

>> Liên hệ tổng đài 1900.6174 để đặt lịch hẹn với chuyên viên tư vấn giàu kinh nghiệm

Khi bán đất cần chữ ký của những ai?

>> Hướng dẫn miễn phí bán đất có cần chữ ký của con nhanh chóng, gọi ngay 1900.6174

Trước tiên, cần xác định mảnh đất đó là tài sản chung hay riêng.

Nếu mảnh đất được hình thành trước thời kỳ hôn nhân thì nó được xem như là tài sản riêng của vợ/chồng, còn nếu nó hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì nó được xác định là tài sản chung của cả hai vợ chồng, hộ gia đình.

Nếu muốn bán thì phải có được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình đối với trường hợp đất là tài sản chung.

ban-dat-co-can-chu-ky-cua-con-khai-niem

Căn cứ khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định rằng, các loại hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình thì việc ký tên thuộc về người đứng tên trên Sổ đỏ hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

Tuy nhiên, theo Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT cũng đã nhấn mạnh việc chuyển nhượng lại đất chỉ có thể được hoàn thành, người đại diện chỉ có thể ký tên khi tất cả các thành viên trong hộ gia đình đồng ý cho bán được lập thành văn bản và phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, có huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật Hôn nhân và gia đình.

Những người này đang sống chung và có quyền sử dụng đất đối với mảnh đất là tài sản chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, ở Điều 22 BLDS năm 2015 cũng xác định rằng tài sản chung của các thành viên trong hộ gia đình sống chung với nhau là tài sản do tất cả các thành viên đóng góp công sức, tiền bạc, cùng nhau gây dựng nên.

Việc sử dụng, chiếm hữu cũng như định đoạt các tài sản chung này dựa trên sự thỏa thuận giữa các thành viên trong gia đình.

Đối với trường hợp tài sản định đoạt là bất động sản hay động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chính của gia đình thì phải có sự thỏa thuận, nhất trí của tất cả các thành viên trong gia đình là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Như vậy, nếu muốn bán đất trong trường hợp đất thuộc quyền sử dụng chung của gia đình thì việc nhượng quyền sử dụng đất phải có được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình.

Đồng nghĩa việc bán đất là tài sản chung thì phải có văn bản chứa hết tất cả chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình hoặc có văn bản ủy quyền ký thay khi hộ gia đình có thành viên còn bé, chưa đủ tuổi thành niên và được mang đi công chứng, chứng thực.

Còn đối với tài sản riêng thì chỉ cần chủ sở hữu của nó ký tên.

>> Xem thêm: Bán đất có cần giấy chứng nhận độc thân theo quy định Luật Hôn nhân và gia đình 2014

Trường hợp cha mẹ bán đất cần chữ ký của con

>> Hướng dẫn chi tiết bán đất có cần chữ ký của con miễn phí, liên hệ 1900.6174

Cha mẹ khi bán đất cần có chữ ký của con khi mảnh đất đó được xác định là tài sản chung của gia đình.

Hơn nữa, con cái cũng phải là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, đã qua tuổi vị thành niên.

Cụ thể, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đứng tên riêng lẻ một cá nhân nào mà được ghi là “Hộ ông/bà” thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất đai thuộc về tất cả các thành viên trong gia đình thì bao gồm cả bố mẹ và con cái.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CPkhoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, khi cha mẹ muốn bán đất chắc chắn phải có sự đồng ý của con cái, tất cả các thành viên trong gia đình được ký tên đầy đủ lập thành văn bản và mang đi công chứng, chứng thực.

Trường hợp có thành viên còn nhỏ, đang ở tuổi thành niên hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có giấy ủy quyền ký thay.

Điều kiện để cá nhân được xác định là một thành viên có quyền sử dụng đất chung với hộ gia đình theo Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật Hôn nhân và gia đình;

Người đang sống chung với các thành viên trong gia đình và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Tóm lại, nếu con sinh ra tại thời điểm trước hoặc sau khi được Nhà nước giao đất thì họ không có quyền sử dụng đất chung.

Việc cha mẹ bán đất chung của cả hộ gia đình thì cần phải có chữ ký của con cái.

>> Xem thêm: Biên bản thỏa thuận mua bán đất mẫu mới nhất hiện nay

Trường hợp cha mẹ bán đất không cần chữ ký của con

>> Tư vấn chi tiết bán đất có cần chữ ký của con miễn phí, liên hệ 1900.6174

Trong một số trường hợp, cha mẹ khi bán đất không cần đất chữ ký hoặc kể cả sự đồng ý của con cái.

Cụ thể:

Quyền sử dụng đất là tài sản chung của cha mẹ;

Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của cha hoặc mẹ.

Ngoài trường hợp phải cần chữ ký của con như đã nêu ở trên thì cha mẹ hoàn toàn có thể bán đất mà không cần xin chữ ký của con.

Như với quyền sử dụng đất là tài sản chung thì theo khoản 1 Điều 33 và Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, nếu vợ và chồng cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đai thì muốn xác lập các giao dịch dân sự như bán đất, chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất thì cần phải có sự đồng ý, chữ ký chấp thuận thực hiện giao dịch của cả hai người vợ và chồng.

Còn đối với quyền sử dụng đất là tài sản riêng thì tất nhiên quyền định đoạt, sử dụng hay chiếm hữu thuộc về riêng mỗi cá nhân, vợ/chồng không có quyền can thiệp đến tài sản riêng của người kia.

ban-dat-co-can-chu-ky-cua-con-truong-hop

Ngoài ra, cần lưu ý rằng quyền sử dụng đất nếu là tài sản chung của vợ chồng thì đây là quyền sử dụng đất mà họ có được sau khi xác lập hôn nhân hoặc có được trước hôn nhân do thỏa thuận của hai vợ chồng (tặng, cho, thừa kế riêng của vợ/chồng).

Và tại thời điểm đó hai vợ chồng chưa có con hoặc đã có con nhưng con không có quan hệ huyết thống hoặc không sóng chung cùng với gia đình, tức là không đủ điều kiện được hưởng quyền sử dụng đất chung theo Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.

Do vậy, vẫn có những giao dịch dân sự nếu không có sự đồng ý hoặc chữ ký từ con cái mà vẫn được thực hiện như bình thường.

>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ – Hướng dẫn viết chi tiết

Quy định pháp luật khi bán đất có phải xin chữ ký người đã ra ở riêng không?

 

Người đã ra ở riêng có cần phải ký và được hỏi ý kiến khi bán đất không được xét trong hai trường hợp.

Trường hợp 1: Người đã ra ở riêng không có chung quyền sử dụng đất

Trong trường hợp nếu người đã ra ở riêng với các thành viên của hộ gia đình không có chung quyền sử dụng đất thì khi nếu trong gia đình có thành viên muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán đất thì không cần đến sự đồng ý cũng như chữ ký của thành viên đã ra ở riêng.

Trường hợp 2: Người đã ra ở riêng có chung quyền sử dụng đất

Theo khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, khi cha mẹ muốn bán đất chắc chắn phải có sự đồng ý của con cái, tất cả các thành viên trong gia đình được ký tên đầy đủ lập thành văn bản và mang đi công chứng, chứng thực.

Trường hợp có thành viên còn nhỏ, đang ở tuổi thành niên hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có giấy ủy quyền ký thay.

Điều kiện để cá nhân được xác định là một thành viên có quyền sử dụng đất chung với hộ gia đình và được cấp sổ đỏ có ghi quyền sử dụng đất thuộc về “Hộ bà/ông” theo Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật Hôn nhân và gia đình;

Người đang sống chung với các thành viên trong gia đình và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Có quyền sử dụng đất chung bằng hình thức cùng nhau đóng góp tiền để mua, cùng nhau tạo lập mảnh đất để được cấp quyền sử dụng đất.

Do đó, khi đã có chung quyền sử dụng đất với hộ gia đình thì việc đã ra ở riêng không làm ảnh hưởng, thay đổi hay chấm dứt quyền sử dụng đất của các thành viên trong gia đình đối với thửa đất chung. Khi thành viên trong gia đình muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cũng cần phải có sự đồng ý cũng như chữ ký của người đã ra ở riêng.

Đồng thời, văn bản đồng ý cho phép chuyển nhượng hay tặng cho cần phải được mang đi công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

>> Tư vấn miễn phí bán đất có cần chữ ký của con chính xác, gọi ngay 1900.6174

Điều kiện để hộ gia đình thực hiện việc chuyển nhượng đất

 

Người sử dụng đất có quyền thực hiện việc chuyển nhượng đất, tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện được quy định theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

Đất đai hiện tại không có tranh chấp;

Quyền sử dụng đất đang không trong giai đoạn bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

Thời hạn sử dụng đất vẫn còn;

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế hay tặng cho lại, góp vốn thế chấp cần được thực hiện tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế hay tặng cho lại, góp vốn thế chấp cũng cần thỏa mãn những quy định theo pháp luật Đất đai.

ban-dat-co-can-chu-ky-cua-con-dieu-kien

– Những đối tượng không có quyền nhận chuyển nhượng đất đai theo Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 bao gồm:

Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được pháp luật cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất;

Tổ chức kinh tế không có quyền nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, đất trồng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng của các hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp có quyết định phê duyệt chấp thuận được chuyển nhượng của các cơ quan có thẩm quyền;

Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa;

Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu của rừng phòng hộ, được bảo vệ nghiêm ngặt, khu phục hồi sinh thái đặc biệt nếu không sinh sống trong những khu vực này.

Tóm lại, để có thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại cho người khác thì hộ gia đình cần thỏa mãn những điều kiện đã được quy định đầy đủ, chi tiết về cả chủ thể cũng như là mảnh đất được chuyển nhượng qua khoản 1 Điều 188 và Điều 191 Luật Đất đai năm 2013.

>> Gọi ngay 1900.6174 để đặt lịch hẹn với chuyên viên tư vấn bán đất có cần chữ ký của con

Trường hợp cha mẹ tự ý bán đất con cái có khởi kiện được không?

 

Đối với trường hợp đất đai là tài sản riêng của bố hoặc mẹ, họ có toàn quyền quyết định đối với mảnh đất đó.

Cha mẹ có thể tự ý bán đất mà không cần hỏi ý kiến của con cái cũng như chữ ký chấp thuận của họ.

Và trường hợp này con cái không có quyền gì để có thể khởi kiện bố mẹ, con cái không có quyền ngăn cản bố mẹ được bán hay sang nhượng lại quyền sử dụng đất. Có thể hiểu, trường hợp này bố mẹ tự ý bán đất thì không phát sinh ra hậu quả pháp lý nào cả.

Đối với trường hợp đất là tài sản chung của cả hộ gia đình, nhưng bố mẹ tự ý bán mà không cho con cái biết hoặc vẫn thông báo cho biết nhưng chưa có được sự đồng ý cũng như chữ ký của con cái, thì con cái hoàn toàn có quyền khởi kiện lên Tòa án.

Lúc này Tòa án sẽ tuyên bố giao dịch dân sự này là vô hiệu theo quy định của pháp luật.

Khi Tòa án tuyên bố vô hiệu thì các bên chuyển nhượng phải có trách nhiệm hoàn trả lại cho nhau tiền cọc hoặc những gì đã nhận, có thể bồi thường tổn thất cho bên kia do lỗi của mình gây ra theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Tóm lại, nếu cha mẹ muốn tự ý bán đất là tài sản riêng thì con cái không có quyền kiện.

Còn với tài sản chung của cả hộ gia đình, thì cha mẹ không được tự ý bán mà cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình.

>> Liên hệ Luật sư tư vấn bán đất có cần chữ ký của con nhanh chóng và chính xác nhất, liên hệ ngay 1900.6174

Như vậy, bài viết trên đây Tổng Đài Pháp Luật chúng tôi đã cung cấp cho anh/chị một số quy định liên quan đến vấn đề Bán đất có cần chữ ký của con? Hi vọng với những thông tin mà chúng tôi cung cấp có thể giúp anh/chị tháo gỡ những vướng mắc của mình. Mọi thắc mắc cần hỗ trợ thêm, anh/chị vui lòng liên hệ số hotline 1900.6174 để được tư vấn nhanh nhất.

Liên hệ với chúng tôi

 

Dịch vụ Luật sư ⭐️ Chuyên nghiệp: Dành cho cá nhân – gia đình – doanh nghiệp
Dịch vụ xử lý nợ xấu, nợ khó đòi ⭐️ Đúng pháp luật – Uy tín
Dịch vụ ly hôn ⭐️ Nhanh – Trọn gói – Giải quyết trong ngày
Dịch vụ Luật sư riêng ⭐️ Uy tín: Dành cho cá nhân – gia đình – doanh nghiệp
Dịch vụ Luật sư Hình sự ⭐️ Nhanh chóng – Hiệu quả
Dịch vụ Luật sư tranh tụng ⭐️ Giỏi – Uy tín – Nhận toàn bộ vụ việc
Dịch vụ Luật sư doanh nghiệp ⭐️ Tư vấn thường xuyên cho doanh nghiệp
  19006174