Bỏ khung giá đất thực hiện như thế nào? Có thể thấy, việc áp dụng quy định về khung giá đất theo Luật Đất đai hiện hành đã mang lại nhiều hiệu quả trên thực tế. Song, việc áp dụng khung giá đất cũng còn những bất cập vẫn chưa thể giải quyết triệt để, đặc biệt là khung giá đất. Vậy những sự thay đổi trên có tác động gì đối với khung giá đất ở thời điểm hiện tại, trong bài viết dưới đây chúng tôi sẽ làm rõ vấn đề này một cách chi tiết nhất. Nếu cần được tư vấn khẩn cấp, vui lòng gọi đến số máy 1900.6174 để nhận được sự hỗ trợ nhanh chóng nhất!
>>> Luật sư tư vấn về quy định bỏ khung giá đất? Gọi ngay 1900.6174
Khung giá đất là gì? Phân biệt khung giá đất và bảng giá đất.
Có thể hiểu một cách cơ bản nhất, khung giá đất chính là mức giá đất tối thiểu và giá đất tối đa được cơ quan có thẩm quyền là Chính phủ quy định để xác định giá đất, tùy thuộc theo từng loại đất cụ thể.
Về cơ sở pháp lý, theo quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung 2018, Chính phủ sẽ tiến hành ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất cụ thể và theo từng vùng.
Trong thời gian thực hiện khung giá đất đã ban hành, nếu giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa, hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất, thì lúc này Chính phủ sẽ có sự điều chỉnh khung giá đất sao cho phù hợp với tình hình thực tế.
Bên cạnh đó, chúng ta cũng cần phân biệt rõ giữa khung giá đất với bảng giá đất. Theo căn cứ ở Điều 113 và Điều 114 Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung 2018, thì có những sự khác nhau cơ bản về cơ quan ban hành và cơ sở áp dụng cụ thể như sau:
Về cơ quan ban hành:
Đối với khung giá đất: Do Chính phủ ban hành;
Đối với bảng giá đất: Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đề ra và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành bảng giá đất.
Về cơ sở của việc áp dụng:
Khung giá đất sẽ được dùng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương.
Còn đối với bảng giá đất sẽ được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình đối với phần diện tích đất nằm trong hạn mức; hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích đất nằm trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính tiền thuế sử dụng đất;
+ Tính các loại phí và lệ phí trong việc quản lý, sử dụng đất đai;
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính phát sinh trong lĩnh vực đất đai;
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi người sử dụng đất gây ra thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để làm cơ sở trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước trong trường hợp đất trả lại là đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc đối với đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
>>> Luật sư tư vấn về sự khác nhau giữa khung giá đất và bảng giá đất? Gọi ngay 1900.6174
Vì sao có quy định bỏ khung giá đất?
Với mục đích hướng đến việc hoàn thiện các cơ chế để xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đặt ra một số giải pháp đáng chú ý đó là việc bỏ khung giá đất, và từ đây sẽ có cơ chế và các phương pháp cụ thể để xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Cụ thể, Nghị quyết trên đã nêu ra rõ một số yếu điểm của chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai hiện nay. Cụ thể, các chính sách hiện nay chưa thật sự khuyến khích việc sử dụng đất theo hướng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững.
Các phương pháp để định giá, đấu giá quyền sử dụng đất đến thời điểm hiện tại vẫn còn tồn tại nhiều bất cập và chưa phù hợp trên thực tế.
Trên thực tế, thông thường giá đất sẽ được xác định thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường.
Chính sách này cũng thực sự chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giáp ranh giữa các địa phương, đặc biệt là tình trạng chưa có cơ chế và chế tài xử lý nghiêm minh những sai phạm trong việc xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đặt ra những giải pháp điển hình trong đó có bỏ khung giá đất, nhưng vẫn tiếp tục sử dụng cơ chế bảng giá đất.
Đồng thời, Nghị quyết này cũng quy định rõ về chức năng, nhiệm vụ cũng như trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Hiện nay, chính sách trên đã được chính thức đưa vào dự thảo Luật Đất đai mới nhất thay thế cho Luật Đất đai 2013, có nghĩa là dự thảo mới đã không còn đưa quy định liên quan đến bảng giá đất vào dự án của Luật này.
>>> Vui lòng nhấc máy gọi đến số điện thoại 1900.6174 để được các Luật sư tiếp nhận và đưa ra lời tư vấn chính xác và nhanh chóng!
Bỏ khung giá đất khi nào?
Căn cứ theo Nghị quyết 18-NQ/TW về việc “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã đề ra yêu cầu về việc bãi bỏ khung giá đất trong thời gian sắp tới. Nhằm cụ thể hóa cho yêu cầu này, tại Dự án sửa đổi Luật Đất đai đã có bao gồm nội dung về việc bỏ khung giá đất.
Dự thảo này sẽ được trình cho Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp 4 (vào tháng 10/2022) và kỳ họp thứ 5 (vào tháng 5/2023) và dự kiến sẽ thông qua tại kỳ họp thứ 6 (vào tháng 10/2023).
Như vậy, ở thời điểm hiện nay, việc bãi bỏ khung giá đất chưa được thực hiện trên thực tế mà vẫn áp dụng các quy định về khung giá đất hiện hành. Trong thời gian sắp tới, sau khi Luật Đất đai sửa đổi đã được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành, thì khung giá đất có thể sẽ chính thức bị bãi bỏ.
>>> Luật sư về vấn đề bỏ khung giá đất khi nào căn cứ vào chính sách cũng như việc ban hành luật đất đai sửa đổi. Nhấc điện thoại gọi đến số hotline 1900.6174 để có ngay lời giải đáp cụ thể nhất!
Bỏ khung giá đất có lợi ích gì?
Theo đó, việc bỏ khung giá đất sẽ đem lại một số lợi ích cụ thể như sau:
– Người dân khi bị thu hồi đất sẽ được bảo đảm tối đa quyền lợi khi nhận tiền bồi thường đất từ cơ quan có thẩm quyền. Ở thời điểm hiện nay, bảng giá đất không theo kịp giá thị trường, và tiền bồi thường cho người dân không ở mức thỏa đáng dẫn đến phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện ngày càng nhiều trên thực tế.
Và điều này cũng dẫn đến tình trạng khó có thể thu hồi đất vì có sự phản đối của người sử dụng đất không đồng ý với phương án bồi thường của cơ quan nhà nước. Và do đó, các dự án sẽ thường kéo dài tiến độ thực hiện hơn so với dự kiến đã được ghi nhận trong kế hoạch trước đó.
– Góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án trên thực tế. Cụ thể, khi mức giá bồi thường đất tăng cao, và phù hợp hơn so với mức giá trên thị trường thì người dân sẽ dễ dàng chấp nhận hơn mức tiền được bồi thường và có thể xúc tiến nhanh thời gian giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện các dự án theo kế hoạch đã đề ra.
– Có thể giúp hạn chế tối đa hiện tượng đầu cơ đất đai của một số cá nhân, tổ chức. Cụ thể, khi khung giá đất sát thị trường sẽ khiến thuế bất động sản, phí chuyển nhượng đất cao hơn… và làm giảm đi tính lợi nhuận của việc đầu tư vào đất đai, và qua đó giá đất có thể giảm xuống.
– Hạn chế việc mua bán đất kê khai giá thấp để nhằm mục đích giảm thuế, và từ đây sẽ phần nào giúp tăng nguồn thu vào ngân sách nhà nước. Hiện nay, đối với các giao dịch mua bán nhà đất, nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn hoặc bằng với giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định thì sẽ sử dụng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định để làm căn cứ tính thuế cho các cá nhân, tổ chức trong giao dịch.
– Góp phần đem lại lợi ích cho nhà nước từ số tiền thuế thu vào. Có thể thấy, việc bỏ khung của giá đất không có nghĩa là bỏ đi sự quản lý của Nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương mà chỉ nhằm bỏ đi một khâu trung gian có tính chất “tiền kiểm” trong quá trình định giá đất nhằm mục đích để thay thế bằng “hậu kiểm” giúp tăng tính chủ động, linh hoạt ở mỗi địa phương, nhưng cũng không làm mất tính giám sát, kiểm soát và quản lý của Trung Ương về giá đất.
>>> Luật sư tư vấn về lợi ích khi bỏ khung giá đất ? Gọi ngay 1900.6174
Bỏ khung giá đất có tác động nào?
Có thể thấy, việc bỏ khung giá đất sẽ phần nào tác động đến một số khía cạnh liên quan đến việc hạn chế mua bán đất kê khai giá thấp để giảm thuế; đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án và những tác động đến giá đất trên thị trường.
Hạn chế mua bán đất kê khai giá thấp để giảm thuế
Căn cứ theo quy định tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC và Nghị định số 10/2020/NĐ-CP quy định về nghĩa vụ thuế mà các cá nhân, tổ chức cần phải nộp khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất đai. Trong đó có quy định về trường hợp giá trên hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận thấp hơn hoặc bằng so với giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định thì lúc này sẽ sử dụng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định để làm cơ sở tính thuế cho các cá nhân, tổ chức.
Trên thực tế, giá đất trên thị trường thường cao hơn nhiều so với giá đất được quy định trong khung giá đất mà Ủy ban nhân dân tỉnh quy định. Và lợi dụng những điểm sơ hở đó, các cá nhân khi thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai thường kê khai giá đất trên hợp đồng công chứng sẽ thấp hơn mức giá đã được thỏa thuận trong hợp đồng để có thể giảm phần nào số thuế phải nộp.
Do đó, trường hợp có sự thay đổi luật, thì các địa phương sẽ cần cập nhật thường xuyên giá đất của thị trường (nhằm bám sát vào giá đất trên thị trường). Khi giá đất mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bám sát với giá đất trên thị trường, thì sẽ không còn sự chênh lệch quá lớn giữa hai loại giá này, và do đó sẽ hạn chế tối đa vấn đề kê khai giá đất thấp nhằm giảm số thuế phải nộp.
>>> Luật sư tư vấn về sự tác động đến giá đất của thị trường khi bỏ sung giá đất ? Gọi ngay 1900.6174
Đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án
Theo cơ sở pháp lý ở Điều 74 Luật đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung 2018, trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án quốc phòng, an ninh, dự án phát triển kinh tế, xã hội… thì về nguyên tắc người sử dụng đất sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.
Như chúng tôi đã có phân tích ở trên thì giá đất theo bảng giá đất sẽ thường rất thấp so với giá đất trên thị trường nên dẫn đến tình trạng rất khó để có thể thu hồi đất vì có sự phản đối của người dân không đồng ý về phương án bồi thường từ Nhà nước.
Những khiếu nại này của người sử dụng đất về giá đền bù đất thấp ngày càng phổ biến trong thời gian qua, và do đó các dự án thường sẽ kéo dài tiến độ thực hiện hơn so với dự kiến. Khi mức giá đất tăng cao, và phù hợp hơn so với mức giá đất của thị trường thì người dân sẽ cảm thấy mức bồi thường trong trường hợp này phù hợp với phần tài sản mà mình bị thu hồi.
Do đó, Nhà nước cũng sẽ dễ dàng hơn trong việc giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện các dự án theo kế hoạch, dự án đã đề ra trước đó.
>>> Xem thêm: Dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai uy tín, chuyên nghiệp
Tác động đến giá đất thị trường
Ngoài những mặt tích cực khi thực hiện việc bỏ khung của giá đất, thì thực tế cũng sẽ phát sinh một số bất cập khi thực hiện quy định này. Cụ thể, như đã phân tích ở trên, giá đất sẽ được xác định theo sự biến động trên thị trường nên có thể tăng lên, và dẫn đến việc khi thực hiện các dự án thì các chi phí liên quan đến bồi thường khi thu hồi đất sẽ tăng lên.
Trong trường hợp đối với một số dự án đầu tư về xây dựng nhà thì khi chi phí tăng cao sẽ phần nào dẫn đến việc giá nhà theo dự án cũng sẽ theo đó mà tăng lên. Hơn nữa việc bỏ khung của giá đất, và xác định theo giá thị trường thì khi người dân hay thậm chí là các tổ chức, nhà đầu tư tiến hành thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì số tiền sử dụng đất thực tế phải trả cũng phần nào tăng lên rất cao.
Tuy nhiên, nếu chúng ta nhìn nhận vấn đề trên ở một góc độ khác thì cũng không phải hoàn toàn là sự bất cập quá lớn. Bởi vì một trong những vướng mắc rất khó có thể giải quyết ở thời điểm hiện nay đó là hiện tượng tích trữ, đầu cơ về đất đai. Có thể nhận thấy việc tăng giá đất lên theo giá đất trên thị trường thì các khoản tiền thuế, phí khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng về nhà đất cũng theo đó mà tăng lên.
Do có sự chênh lệch về lợi nhuận và phần chi phí bỏ ra ngày càng ít đi sẽ dẫn đến lợi nhuận từ việc tích trữ đầu cơ về đất đai cũng phần nào có thể giảm xuống. Khi giới đầu cơ đất đai đã giảm thì cơ bản đã có thể bình ổn được giá đất trên thị trường trong các thời kỳ.
Có thể thấy được, việc bỏ khung của giá đất có những mặt tích cực, nhưng song song đó cũng sẽ có những bất cập còn tồn tại chưa thể giải quyết triệt để. Tuy nhiên, việc đưa quy định về bỏ khung của giá đất vào áp dụng trong giai đoạn hiện nay ở nước ta thì phần nào đó cũng có thể giúp điều tiết được giá đất trên thị trường.
>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí về quy định của pháp luật về khung giá đất, Gọi ngay 1900.6174 để có được câu trả lời chi tiết và chính xác nhất!
Bỏ khung giá đất có ảnh hưởng đến quy định về bảng giá đất tại địa phương như thế nào?
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung 2018 về bảng giá đất và giá đất cụ thể:
Căn cứ theo nguyên tắc cũng như phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tiến hành xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Theo đó, bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Trong khoảng thời gian thực hiện bảng giá đất, trong trường hợp Chính phủ có điều chỉnh khung giá đất, hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động thì lúc này Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất thì trước ít nhất 60 ngày,
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất để tiến hành xem xét, và trường hợp xét thấy có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương với nhau thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định theo quy định của pháp luật.
Theo đó, bảng giá đất và giá đất cụ thể được quy định như trên và dựa theo quy định hiện hành, thì việc xây dựng bảng giá đất cần phải dựa vào khung giá đất. Như vậy, nếu nội dung về việc bãi bỏ khung giá đất trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai được Quốc hội thông qua, thì các quy định liên quan về bảng giá đất cũng cũng sẽ được sửa đổi trên thực tế. Và điều này theo nhiều đánh giá của các chuyên gia thì đây là sự thay đổi tích cực đối với sự phát triển ở nước ta hiện nay.
Bởi chính thực tiễn thi hành trước đây theo đánh giá từ Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng khung giá đất trên thực tế không theo kịp so với sự biến động giá đất trên thị trường. Đặc biệt là những cơn sốt giá đất, tăng giảm thất thường của thị trường bất động sản nhà đất hiện nay. Điều này dẫn đến ở một số địa phương đã đề nghị cho phép ban hành bảng giá đất vượt khung giá, và hơn nữa còn có địa phương đề nghị bỏ khung giá đất.
>>> Xem thêm: Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7 – Luật sư tư vấn đất đai
Như vậy, trong thời gian sắp tới thì việc xác định bảng giá đất có thể được giao cho từng địa phương chủ động ban hành và thực hiện mà không còn phụ thuộc vào khung giá đất như trước đây để phù hợp với tình hình chung của sự phát triển kinh tế – xã hội ở nước ta.
Trường hợp còn có bất cứ câu hỏi nào khác có liên quan vấn đề bỏ khung của giá đất có ảnh hưởng đến quy định về bảng giá đất tại địa phương như thế nào, vui lòng gọi ngay đến đường dây nóng 1900.6174 để được các Luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp luật đất đai giải đáp một cách tận tình nhất!
Nội dung bài viết trên đây là toàn bộ những thông tin pháp lý hữu ích và sát với thực tiễn về vấn đề bỏ khung của giá đất khi nội dung này được thể hiện trong dự thảo luật đất đai sửa đổi. Hy vọng rằng bài viết trên đã phần nào cập nhật kịp thời những thông tin cần thiết đến các bạn đọc liên quan đến lĩnh vực pháp luật đất đai.
Trường hợp còn có bất kỳ vướng mắc nào cần được các Luật sư tư vấn của Tổng đài Pháp luật để được tư vấn khẩn cấp, vui lòng gọi ngay đến số điện thoại 1900.6174 để được các Luật sư tiếp nhận và đưa ra câu trả lời chính xác trong thời gian sớm nhất!
Liên hệ chúng tôi
| ✅ Dịch vụ luật sư | ⭐️ Chuyên nghiệp: Dành cho cá nhân – gia đình – doanh nghiệp |
| ✅ Dịch vụ xử lý nợ xấu, nợ khó đòi | ⭐️ Đúng pháp luật – Uy tín |
| ✅ Dịch vụ ly hôn | ⭐️ Nhanh – Trọn gói – Giải quyết trong ngày |
| ✅ Dịch vụ Luật sư riêng | ⭐️ Uy tín: Dành cho cá nhân – gia đình – doanh nghiệp |
| ✅ Dịch vụ Luật sư Hình sự | ⭐️ Nhanh chóng – Hiệu quả |
| ✅ Dịch vụ Luật sư tranh tụng | ⭐️ Giỏi – Uy tín – Nhận toàn bộ vụ việc |
| ✅ Dịch vụ Luật sư doanh nghiệp | ⭐️ Tư vấn thường xuyên cho doanh nghiệp |
