Cách tính hệ số sử dụng đất chuẩn xác nhất 2023 hiên nay thế nào?

 

Cách tính hệ số sử dụng đất một chỉ số quan trọng trong quản lý và quy hoạch đô thị, đánh giá mức độ tận dụng và sử dụng hiệu quả của đất trong một khu vực nhất định. Đối với các đô thị đông đúc, việc tối ưu hóa hệ số sử dụng đất là một vấn đề cấp bách để tận dụng tối đa diện tích hạn chế và đáp ứng nhu cầu về không gian sống, kinh doanh và công cộng của cư dân. 

Trong bài viết này, Tổng Đài Pháp Luật sẽ khám phá khái niệm, quy định về hệ số sử dụng đất tối đa và các hệ số tại Việt Nam, nhằm mang đến một cái nhìn tổng quan về tầm quan trọng và ứng dụng thực tiễn của chỉ số này.

Chị Minh (Hà Nội) có câu hỏi như sau:

“Gần thành phố ABC, có một khu đất rộng lớn đã được quy hoạch để xây dựng một khu đô thị mới. Nhưng trước khi triển khai dự án, chủ sở hữu đất đã phát hiện một hạn chế về hệ số sử dụng đất được quy định trong khu vực này. Hệ số sử dụng đất tối đa được quy định tại đây là 1,2, tức là mỗi mét vuông đất chỉ được sử dụng để xây dựng 1,2 mét vuông sàn.

Tuy nhiên, sau khi tiến hành đo đạc và đánh giá chi tiết, chủ sở hữu đất nhận ra rằng họ không thể đạt được hệ số sử dụng đất này do đặc điểm địa hình và các hạn chế kỹ thuật khác.”

Vậy cho tôi hỏi hệ số sử dụng đất là gì ? Vấn đề này được quy định như thế nào và nó còn phát sinh các vấn đề nào khác nữa hay không? Tôi cảm ơn”

Phần trả lời của Tổng Đài Pháp Luật:

Chúng tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Quý khách hàng vì đã quan tâm và liên hệ với chúng tôi về vấn đề hệ số sử dụng đất. Chúng tôi rất vui được hỗ trợ và cung cấp thông tin cần thiết để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về vấn đề này. Hãy liên hệ với Tổng Đài Pháp Luật qua số điện thoại 1900.6174 để chúng tôi có thể tư vấn và hỗ trợ Quý khách tốt nhất.

>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí hệ số sử dụng đất chính xác nhất. Gọi ngay 1900.6174

Hệ số sử dụng đất là gì?

 

Căn cứ quy định tại Mục 1.4.21 Quy chuẩn QCVN 01/2021/BXD kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất là một chỉ số quy định tỷ lệ giữa diện tích sàn toàn bộ công trình, bao gồm cả tầng hầm (loại trừ các khu vực dành cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, khu vực sơ tán và bãi đỗ xe của công trình), so với diện tích tổng của lô đất.

he-so-su-dung-dat-la-nhu-the-nao

Tóm lại, hệ số sử dụng đất là một chỉ số quy định tỷ lệ giữa diện tích sàn công trình (bao gồm tầng hầm) và diện tích lô đất, loại trừ các khu vực không tính vào diện tích sàn như hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, khu vực sơ tán và bãi đỗ xe của công trình.

>>> Xem thêm: Thủ tục mua bán đất thổ cư như thế nào?

Quy định hệ số sử dụng đất phản ánh những thông tin gì?

 

– Hệ số sử dụng đất là một thước đo quy định giới hạn số tầng được phép trong các dự án khu đô thị, phản ánh mật độ xây dựng cho phép.

– Hệ số sử dụng đất thể hiện quy mô của công trình và có liên quan đến chi phí xây dựng.

– Mức độ tăng cao của hệ số sử dụng đất có thể mang lại lợi ích kinh tế cao hơn do diện tích sàn tăng lên; đồng thời, kết hợp với mật độ xây dựng, giúp tận dụng hiệu quả quỹ đất. 

– Hệ số sử dụng đạt mức quá cao, có thể ảnh hưởng đến hạ tầng khu vực và làm giảm sự cạnh tranh của dự án.

quy-dinh-cach-tinh-he-so-su-dung-dat

– Hệ số sử dụng đất có liên quan đến mật độ dân cư trong khu vực; mức hệ số sử dụng thấp tương ứng với mật độ dân cư thấp tại dự án.

– Hệ số sử dụng đất ảnh hưởng đáng kể đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ; khi hệ số sử dụng đất thấp, diện tích sử dụng căn hộ càng lớn, điều này mang lại lợi ích cho chủ căn hộ.

Như vậy, hệ số sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong xác định số tầng cho các dự án khu đô thị và có ảnh hưởng đến quy mô công trình và phí xây dựng. Việc tăng hệ số sử dụng đất có thể mang lại lợi ích kinh tế và tiết kiệm quỹ đất, nhưng cần cân nhắc để không ảnh hưởng đến hạ tầng khu vực và mức độ cạnh tranh của dự án.

Hệ số sử dụng đất cũng liên quan đến mật độ dân cư và có tác động đáng kể đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ. Việc điều chỉnh hệ số sử dụng đất phải được thực hiện cẩn thận để đảm bảo sự cân đối và tối ưu hóa các yếu tố liên quan.

Cách tính hệ số sử dụng đất và ví dụ

 

Công thức cách tính hệ số sử dụng đất có thể được phản ánh từ định nghĩa như sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn / Diện tích lô đất tổng.

Trong đó, tổng diện tích sàn bao gồm cả tầng hầm, nhưng không bao gồm các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, khu vực sơ tán và bãi đỗ xe của công trình.

Ví dụ: tổng diện tích sàn là 200m2, diện tích lô đất tổ là 400m2, hệ số sử dụng đất là 0,5.

>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí các quy định liên quan đến hệ số sử dụng đất. Gọi ngay 1900.6174

Quy định hệ số sử dụng đất có ý nghĩa như thế nào?

 

– Hệ số sử dụng đất trong dự án khu đô thị đóng vai trò quan trọng trong xác định giới hạn số tầng xây dựng, thể hiện quy mô công trình và ảnh hưởng đến phí xây dựng.

– Hệ số này cũng phản ánh lợi ích kinh tế, khi kết hợp với mật độ xây dựng, giúp tiết kiệm quỹ đất. Tuy nhiên, nếu hệ số này quá cao, có thể ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng khu vực và làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.

quy-dinh-cach-tinh-he-so-su-dung-dat-ra-sao

– Ngoài ra, hệ số sử dụng đất còn tỷ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực. Khi hệ số sử dụng đất thấp, mật độ dân cư tại dự án cũng sẽ thấp.

– Hệ số sử dụng đất cũng ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ. Với chỉ số hệ số sử dụng đất thấp, diện tích sử dụng của căn hộ sẽ càng lớn.

Tóm lại, hệ số sử dụng đất trong dự án khu đô thị đóng vai trò quan trọng trong xác định số tầng xây dựng, thể hiện quy mô công trình và ảnh hưởng đến phí xây dựng. Khi kết hợp với mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất có thể tiết kiệm quỹ đất và phản ánh lợi ích kinh tế.

Tuy nhiên, quá cao hệ số này sẽ ảnh hưởng đến hạ tầng và cạnh tranh của dự án; liên quan đến mật độ dân cư và diện tích sử dụng căn hộ.

>>> Liên hệ Tổng Đài Pháp Luật tư vấn miễn phí hệ số sử dụng đất có ý nghĩa ra sao? Gọi ngay 1900.6174

Đơn vị của hệ số sử dụng đất được xác định như thế nào?

 

Hệ số sử dụng đất có thể được phân thành hai kiểu đơn vị như sau:

  1. FAR (Floor Area Ratio): Sử dụng đơn vị là lần. Ví dụ: 2 lần, 4 lần, 6 lần.
  2. FSI (Floor Space Index): Sử dụng đơn vị là %. Ví dụ: 200%, 400%, 600%.

Các quốc gia sử dụng đơn vị hệ số sử dụng đất khác nhau, trong đó có một số quốc gia sử dụng đơn vị đặc trưng riêng của họ. Ví dụ, Nhật Bản sử dụng FAR nhưng đơn vị sử dụng lại là %.

quy-dinh-cach-tinh-he-so-dat-theo-phap-luat

Như vậy, hệ số sử dụng đất được phân thành hai kiểu đơn vị: FAR và FSI. Đơn vị hệ số sử dụng đất khác nhau ở mỗi quốc gia, và một số quốc gia có đơn vị đặc trưng riêng của họ. Ví dụ, Nhật Bản sử dụng FAR với đơn vị là %.

>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí về đơn vị sử dụng trong cách tính hệ số sử dụng đất. Gọi ngay 1900.6174

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

 

– Hệ số sử dụng đất trong các dự án khu đô thị có xuất phát điểm từ việc giới hạn số tầng xây dựng dựa trên mật độ xây dựng được phép. Đây là chỉ số quan trọng trong thi công, thể hiện quy mô công trình và có liên quan đến phí xây dựng.

– Hệ số sử dụng đất càng cao, càng mang lại lợi ích kinh tế do tăng diện tích sàn và tiết kiệm quỹ đất khi kết hợp với mật độ xây dựng. Tuy nhiên, quá cao hệ số này sẽ ảnh hưởng đến hạ tầng khu vực và giảm mức độ cạnh tranh của dự án.

– Tương quan giữa hệ số sử dụng đất và mật độ dân cư là tỉ lệ thuận. Khi hệ số sử dụng đất thấp, mật độ dân cư tại dự án sẽ thấp.

– Hệ số sử dụng đất còn có tác động đáng kể đến quyền lợi của chủ căn hộ. Hệ số sử dụng đất thấp sẽ mang lại diện tích sử dụng lớn và lợi ích cho chủ căn hộ.

Do đó, chủ đầu tư thường không công bố hệ số sử dụng đất lớn cho các căn hộ, mà chỉ thông báo về mật độ xây dựng.

>>> Xem thêm: Mua phải đất quy hoạch phải làm như thế nào?

Đơn vị của hệ số sử dụng đất được xác định như thế nào?

 

Hệ số sử dụng đất có thể được phân thành hai kiểu đơn vị như sau:

  1. FAR (Floor Area Ratio): Sử dụng đơn vị là lần. Ví dụ: 2 lần, 4 lần, 6 lần.
  2. FSI (Floor Space Index): Sử dụng đơn vị là %. Ví dụ: 200%, 400%, 600%.

don-vi-cach-tinh-he-so-su-dung-dat

Các quốc gia sử dụng đơn vị hệ số sử dụng đất khác nhau, trong đó có một số quốc gia sử dụng đơn vị đặc trưng riêng của họ. Ví dụ, Nhật Bản sử dụng FAR nhưng đơn vị sử dụng lại là %.

Như vậy, hệ số sử dụng đất được phân thành hai kiểu đơn vị: FAR và FSI. Đơn vị hệ số sử dụng đất khác nhau ở mỗi quốc gia, và một số quốc gia có đơn vị đặc trưng riêng của họ. Ví dụ, Nhật Bản sử dụng FAR với đơn vị là %.

>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí các đơn vị đẻ xác định cách tính hệ số sử dụng đất. Gọi ngay 1900.6174

Quy định hệ số sử dụng đất tối đa như thế nào?

 

Căn cứ quy định tại Mục 2.7.7 Quy chuẩn QCVN 01/2021/BXD kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất tối đa được quy định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị.

Phải tuân thủ các quy định được ghi tại bảng hệ số sử dụng đất tối đa cho các loại lô đất chung cư, dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao xây dựng công trình. 

Bảng hệ số sử dụng đất tối đa

 

Bảng hệ số sử dụng đất tối đa có các giá trị như sau:

– Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất ≤ 16m: 4,0 lần ( ≤ 3000m2); 3,5 lần (> 3.000 m2 và ≤ 10.000 m2); 3,4 lần (> 10.000 m2 và ≤ 18.000 m2); 3,25 lần (≥ 35.000 m2)

– Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất ≤ 19m: 4,8 lần ( ≤ 3000m2); 3,9 lần (> 3.000 m2 và ≤ 10.000 m2); 3,78 lần (> 10.000 m2 và ≤ 18.000 m2); 3,6 lần (≥ 35.000 m2)

– Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất ≤ 22m: 5,6 lần ( ≤ 3000m2); 4,34 lần (> 3.000 m2 và ≤ 10.000 m2); 4,2 lần (> 10.000 m2 và ≤ 18.000 m2); 3,99 lần (≥ 35.000 m2).

– Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất ≤ 25m: 6,4 lần ( ≤ 3000m2); 4,64 lần (> 3.000 m2 và ≤ 10.000 m2); 4,48 lần (> 10.000 m2 và ≤ 18.000 m2); 4,24 lần (≥ 35.000 m2).

– Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất ≤ 28m: 7,2 lần ( ≤ 3000m2); 4,95 lần (> 3.000 m2 và ≤ 10.000 m2); 4,77 lần (> 10.000 m2 và ≤ 18.000 m2); 4,5 lần (≥ 35.000 m2)

– Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất ≤ 31m: 8,0 lần ( ≤ 3000m2); 5,3 lần (> 3.000 m2 và ≤ 10.000 m2); 5,1 lần (> 10.000 m2 và ≤ 18.000 m2); 4,8 lần (≥ 35.000 m2).

bang-quy-dinh-he-so-su-dung-dat

– Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất ≤ 34m: 8,8 lần ( ≤ 3000m2); 5,61 lần (> 3.000 m2 và ≤ 10.000 m2); 5,39 lần (> 10.000 m2 và ≤ 18.000 m2); 5,06 lần (≥ 35.000 m2).

– Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất ≤ 37m: 9,6 lần ( ≤ 3000m2); 5,88 lần (> 3.000 m2 và ≤ 10.000 m2); 5,64 lần (> 10.000 m2 và ≤ 18.000 m2); 5,28 lần (≥ 35.000 m2).

– Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất ≤ 40m: 10,4 lần ( ≤ 3000m2); 6,24 lần (> 3.000 m2 và ≤ 10.000 m2); 5,98 lần (> 10.000 m2 và ≤ 18.000 m2); 5,59 lần (≥ 35.000 m2).

– Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất ≤ 43m: 11,2 lần ( ≤ 3000m2); 6,58 lần (> 3.000 m2 và ≤ 10.000 m2); 6,3 lần (> 10.000 m2 và ≤ 18.000 m2); 5,88 lần (≥ 35.000 m2).

– Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất ≤ 46m: 12,0 lần ( ≤ 3000m2); 6,9 lần (> 3.000 m2 và ≤ 10.000 m2); 6,6 lần (> 10.000 m2 và ≤ 18.000 m2); 6,15 lần (≥ 35.000 m2).

– Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất > 46m: 12,8 lần ( ≤ 3000m2); 7,2 lần (> 3.000 m2 và ≤ 10.000 m2); 6,88 lần (> 10.000 m2 và ≤ 18.000 m2); 6,4 lần (≥ 35.000 m2).

Như vậy, các giá trị hệ số sử dụng đất tối đa được áp dụng dựa trên diện tích lô đất và chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất tương ứng.

>>> Liên hệ Tổng Đài Pháp Luật tư vấn miễn phí hiểu hơn về bảng sử dụng đất tối da. Gọi ngay 1900.6174

Trên đây là những thông tin và tư vấn chính xác, đáng tin cậy từ Tổng Đài Pháp Luật về khái niệm, quy định về hệ số sử dụng đất tối đa và các hệ số tại Việt Nam, nhằm mang đến một cái nhìn tổng quan về tầm quan trọng và ứng dụng thực tiễn của chỉ số này, đặc biệt là thông tin về công thức tính, đơn vị và các vấn đề liên quan đến hệ số sử dụng đất.

Để giúp bạn hiểu rõ hơn về cách tính hệ số sử dụng đất, Tổng Đài Pháp Luật cung cấp thông tin pháp lý hữu ích và các quy định mới nhất trong bài viết trên. Chúng tôi cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện liên quan đến cách tính hệ số.

 

Liên hệ với chúng tôi

 

Dịch vụ Luật sư ⭐️ Chuyên nghiệp: Dành cho cá nhân – gia đình – doanh nghiệp
Dịch vụ xử lý nợ xấu, nợ khó đòi ⭐️ Đúng pháp luật – Uy tín
Dịch vụ ly hôn ⭐️ Nhanh – Trọn gói – Giải quyết trong ngày
Dịch vụ Luật sư riêng ⭐️ Uy tín: Dành cho cá nhân – gia đình – doanh nghiệp
Dịch vụ Luật sư Hình sự ⭐️ Nhanh chóng – Hiệu quả
Dịch vụ Luật sư tranh tụng ⭐️ Giỏi – Uy tín – Nhận toàn bộ vụ việc
Dịch vụ Luật sư doanh nghiệp ⭐️ Tư vấn thường xuyên cho doanh nghiệp

 

  19006174