Chỉ giới xây dựng là gì?

Chỉ giới xây dựng là gì? Gần đây, thuật ngữ Chỉ giới xây dựng được khá nhiều bạn đọc quan tâm và gửi câu hỏi đến cho Tổng Đài Pháp Luật đặc biệt là những chủ đầu tư xây dựng hoặc những hộ gia đình chuẩn bị làm nhà.

Đây là vấn đề quan trọng mà những người mua nhà hay chủ đầu tư cần lưu ý khi thực hiện mua bán hoặc xây dựng một công trình nào đó. Vậy chỉ giới xây dựng là gì mà có mức độ quan trọng đến thế? Các quy định về chỉ giới xây dựng như thế nào? Bài viết dưới đây, Tổng Đài Pháp Luật xin giải đáp hết tất cả những thắc mắc của bạn đọc liên quan đến vấn đề Chỉ giới xây dựng

Chỉ giới xây dựng là gì?

*Căn cứ pháp lý: Luật Xây dựng năm 2014 và Thông tư 01/2021/TT-BXD.

Theo quy định tại Khoản 6 Điều 3 Luật Xây dựng, khái niệm chỉ giới xây dựng được hiểu là một đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất. Khái niệm về chỉ giới xây dựng có thể rất nhiều người sẽ nhầm với chỉ giới đường đỏ hay còn biết đến là lộ giới.

Trong một số trường hợp, hai đường chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ có thể trùng nhau khi:

– Nếu công trình được phép xây dựng sát với chỉ giới đường đỏ (ranh giới lô đất);

-Nếu công trình được phép xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ theo yêu cầu của kế hoạch. 

Bản chất chỉ giới xây dựng chính là đường ranh giới được xác định dựa trên bản đồ quy hoạch và thực địa để có thể phân định ranh giới giữa những phần đất được cho phép xây dựng công trình và phần đất lưu không (phần nổi và phần ngầm). 

Chỉ giới xây dựng được xác định khi có nhu cầu thực hiện các công trình xây dựng trên một phần đất cụ thể. Đây là giới hạn được phép xây dựng nhà ở hoặc công trình trên một phần đất. Với các mốc đã được đặt ra đối với khoảng cách tối thiểu của chỉ giới đường đỏ.

Chỉ giới xây dựng có thể bị trùng hoặc thụt vào trong so với chỉ giới đường đỏ. Cách xác định này phụ thuộc vào yêu cầu quy hoạch. Dễ hiểu hơn là nó phản ánh với các quy định của chính quyền địa phương trong thực tế, căn cứ vào quy định của pháp luật.  

>>>Luật sư tư vấn miễn phí về chỉ giới xây dựng là gì? Gọi ngay 1900.6174

Quy định của pháp luật về chỉ giới xây dựng?

Quy định của pháp luật về chỉ giới xây dựng thường gắn với quy định về khoảng lùi xây dựng. 

Phần công trình được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng khi và chỉ khi chỉ giới xây dựng lùi vào thấp hơn chỉ giới đường đỏ. Toàn bộ bộ phận của công trình được phép vượt quá chỉ giới xây dựng bao gồm:

– Bậc thềm, chỗ dắt xe, bệ rửa, mái che, cánh cửa, ban công, móng nhà, gờ chỉ và ô văng;

– Riêng đối với khu vực ban công chỉ được phép nhô ra quá chỉ giới xây dựng 1,4 m với điều kiện không được quây lại, che chắn tạo thành phòng. 

Khi xây dựng công trình nhà ở, không được xây dựng bất cứ bộ phận nào của nhà vượt quá ranh giới lô đất của nhà bên cạnh bao gồm cả thiết bị, đường ống, đường ống ngầm dưới đất. 

Ngoài ra, cũng không được xả nước mưa, nước từ cục nóng máy lạnh, nước thải hay khí thải sang những nhà liền kề. 

chi-gioi-xay-dung-la-gi

>>>Xem thêm: Đất ở xây dựng mới là gì?

Quy định của pháp luật về khoảng lùi xây dựng

*Khoảng lùi xây dựng là gì?

Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành cùng Thông tư 01/2021/TT-BXD, khoảng lùi xây dựng được hiểu là khoảng lùi thể hiện khoảng cách phân biệt giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.

Khi đấy, giới hạn sẽ được đặt ra trong quy định của nhà nước, người có nhu cầu xây dựng phải tuân thủ theo quy định đó. Thông qua việc tính toán và xác định giá trị để chọn ra được khoảng lùi phù hợp với các trường hợp. 

Thông thường trong các trường hợp bình thường, đường chỉ giới xây dựng sẽ hẹp vào so với chỉ giới đường đỏ. Tức là đường chỉ giới xây dựng phải lùi vào một khoảng. Những phần được phép nhô ra khỏi đường chỉ giới đó là không gian như ban công, mái che, ô văng,…

Với tính chất này, các công trình xây dựng trên co có thể được xây lùi ra ngoài để lấn thêm phần diện tích cho công trình đang được xây. Tuy nhiên, khoảng lùi xây dựng này phải đảm bảo phù hợp với địa hình bên dưới và không làm cản trở, ảnh hưởng đến hoạt động bình thường và quyền lợi hợp pháp của các chủ thể liên quan. 

* Quy chuẩn

Tùy vào các trường hợp khác nhau, địa hình, khu vực cũng như phản ánh của các hoạt động trong quy hoạch đất của địa phương khác nhau thì quy chuẩn về khoảng lùi xây dựng sẽ khác nhau.

Ngoài ra, cũng cần căn cứ vào không gian kiến trúc và chiều cao công trình. Khi đó, các quy định phù hợp sẽ được đưa ra cho khoảng lùi thực tế. Quyết định này cần đảm bảo cho các thực tế thực hiện và xây dựng ở từng địa phương, đảm bảo cho các nhu cầu sinh hoạt, các hoạt động khác trong phần không gian còn lại. 

Trong vấn đề thi công, xây dựng, khoảng lùi thực tế gắn liền với các nghĩa vụ phải đảm bảo thực hiện. Với ranh giới cuối cùng là khoảng lùi, phần đất phía bên trong sẽ là phần được cho phép thi công, xây dựng trên đó.

Việc xây dựng, thi công không được xây dựng vượt ranh giới khoảng lùi này. Vì các tính chất trong khoảng cách giữa các phần đất sẽ có chức năng khác nhau phải được đảm bảo nhằm tuân thủ sẽ không vi phạm lấn chiếm tới các công trình công cộng, giao thông hay những cơ sở hạ tầng sẽ nằm ngoài phạm vi sử dụng. Phần đất bên ngoài chỉ giới đường đỏ thuộc sở hữu cũng như mục đích sử dụng theo quy hoạch của nhà nước.

* Cách tính khoảng lùi xây dựng: 

Khoảng lùi xây dựng được quy định trong Bảng quy định về khoảng lùi tối thiểu như sau:

 

Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình 

(m) 

Chiều cao xây dựng công trình (m) 
≤ 19 19 ÷< 22 22 ÷< 28 ≥  28
< 19 0 03 04 06
19 ÷< 22 0 0 03 06
≥ 22 0 0 0 06

 

Có thể giải thích như sau:

  • Đối với chiều cao không lớn hơn 19m, lộ giới nhỏ hơn 19m thì không đến lùi vào khoảng nào tức là khoảng lùi xây dựng bằng 0. Lúc này chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, tức là có thể sát luôn với vỉa hè. 
  • Đối với công trình có chiều cao 22m và lộ giới nhỏ hơn 19m thì bắt buộc phải xây lùi công trình lùi vào trong 3m tính từ vỉa hè. Nếu công trình cao trên 25m thì cần lùi vào sâu hơn 4m.
  • Đối với công trình có chiều cao không nhỏ hơn 28m thì cần phải lùi vào trong 6m.
  • Đối với trường hợp đường lộ giới rơi vào khoảng từ 19m đến nhỏ hơn 22m. Với công trình có chiều cao từ 22m đổ xuống thì không cần chừa khoảng lùi và được phép xây dựng phù hợp với chỉ giới đường đỏ. Nếu như công trình cao 25m thì cần lùi vào 3m tính từ vỉa hè. Trường hợp công trình cao từ 28m trở lên thì phải lùi sâu vào hơn 6m. 
  • Đối với đường lộ giới từ 22m trở lên, những công trình cao 25m thì không cần để lại khoảng lùi. Nếu công trình từ 28m đổ lên thì cần lùi vào trong 6m. 

Tóm lại, khoảng lùi xây dựng sẽ phụ thuộc vào từng địa hình, công trình xây dựng, và nó sẽ phản ánh được thực tế yêu cầu. Ví dụ, với nhà xây dựng càng cao thì diện tích của công trình sẽ càng bị thu hẹp. 

Quy định về khoảng lùi xây dựng còn được quy định khác nhau ở những khu vực khác nhau.

* Quy định Khoảng lùi xây dựng ở vùng đô thị

Được quy định tại Điều 91 Luật Xây dựng năm 2014, khoảng lùi xây dựng ở đô thị được quy định cụ thể như sau:

– Công trình xây dựng cao dưới 22m và lộ giới có bề rộng từ 19 đến dưới 22m thì khoảng lùi xây dựng bằng 0. Khi đó, với chiều cao phù hợp, sẽ được thực hiện các công trình trùng với chỉ giới đường đỏ.

– Công trình xây dựng cao trên 28m thì khoảng lùi xây dựng được tính bằng 6m.

– Nếu công trình xây dựng cao 25m và lộ giới rộng hơn 22m thì khoảng lùi xây dựng là bằng 0.

– Công trình xây dựng có chiều cao là 25m thì khoảng lùi xây dựng bằng 3m. 

* Quy định Khoảng lùi xây dựng tại nông thôn

Ở nông thôn, khoảng lùi xây dựng thường vào vị trí mà công trình đó được xây nên. Cụ thể quy định như sau:

– Với công trình nhà ở xây dựng ở khu vực trung tâm xã. Tính chất quy hoạch cao hơn trong các nhu cầu của công trình công cộng với chiến lược phát triển nông thôn mới. Khoảng lùi xây dựng quy định với trường hợp này là đạt tối thiểu 1,5m.

– Những công trình được xây dựng tại khu dân cư. Do cần đảm bảo cho các tính chất nhà ở và đường xá, khoảng lùi xây dựng phải đạt tối thiểu 2m.

– Trường hợp công trình nhà ở kết hợp với hoạt động sản xuất nông nghiệp, chăn nuôi thường có nhu cầu hoạt động nhiều hơn. Do đó khoảng lùi xây dựng ở đây là 2m. 

* Khoảng lùi xây dựng đối với một số công trình khác:

– Đối với công trình xây dựng nhà cấp 4 hay nhà cao tầng, quy định về khoảng lùi xây dựng được áp dụng như trên.

– Đối với công trình được xây dựng với diện tích hơn 3000m2 dùng cho mục đích kinh doanh. Việc tính toán khoảng lùi xây dựng cần cân đối về quy định của nhà nước và đặc điểm bên trong công trình. 

Các quy định nêu trên bắt buộc cần triển khai và áp dụng đúng trong quá trình thi công. Các công trình xây dựng nếu không đạt tiêu chuẩn, vi phạm pháp luật bắt buộc phải chấp hành biện pháp cưỡng chế. Điều này để đảm bảo sự phát triển các cơ sở hạ tầng và lợi ích chung của toàn nhân dân trong cộng đồng. 

>> Luật sư tư vấn miễn phí về chỉ giới xây dựng là gì? Gọi ngay 1900.6174

chi-gioi-xay-dung-la-giCó được xây dựng trên đất ngoài chỉ giới

Việc xây dựng trên đất ngoài chỉ giới là có thể xây dựng được. Nhưng chỉ trong hai trường hợp sau: 

Trường hợp 1: Đất thuộc chỉ giới đường đỏ (không có khoảng lùi) 

Đây là trường hợp khi đường chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ trùng nhau, khi đó đất nằm ngoài chỉ giới xây dựng được xem là đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ luôn. 

Căn cứ quy định về các chi tiết kiến trúc công trình tiếp giáp với tuyến đường tại QCVN 01:2021/BXD thì nếu công trình muốn xây dựng phải đảm bảo được các nguyên tắc:

– Không ảnh hưởng, cản trở đến giao thông;

– Đảm bảo, an toàn cho việc người đi bộ đi trên vỉa hè;

– Không ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh, công trình hạ tầng ở phía trên mà các công trình ngầm của tuyến phố;

– Đảm bảo tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy và các hoạt động của phương tiện chữa cháy. 

Trường hợp 2: Đất thuộc khoảng lùi

Đây là trường hợp xảy ra khi chỉ giới xây dựng bị lùi vào so với chỉ giới đường đỏ. Công trình muốn xây dựng tiếp giáp với tuyến đường ở trường hợp này phải đảm bảo nguyên tắc:

– Không một bộ phận nào của ngôi nhà hay công trình xây dựng được vượt chỉ giới đường đỏ;

– Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan, giao thông trên tuyến phố; 

– Chấp hành các quy định về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường. 

>> Luật sư tư vấn miễn phí về xây dựng ngoài chỉ giới ? Gọi ngay 1900.6174

 Xây dựng trên đất ngoài chỉ giới bị xử phạt như thế nào?

* Căn cứ pháp lý: Nghị định 139/2017/NĐ-CP 

Dựa vào điểm b khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, các hành vi xây dựng công trình vi phạm đường chỉ giới xây dựng sẽ bị phạt tiền từ 50 – 60 triệu đồng tùy vào mức độ và độ lấn. 

Bên cạnh việc bị phạt tiền thì xây dựng công trình vi phạm đường chỉ giới xây dựng cũng cần phải chấp hành việc buộc phải tháo dỡ công trình hay phần công trình xây dựng vi phạm mà hoàn toàn không được chỉnh sửa, bổ sung thông tin giấy phép xây dựng để có thể hợp phức hóa hành vi vi phạm này theo điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP). 

Như vậy, bài viết trên đây Tổng Đài Pháp Luật chúng tôi đã cung cấp cho anh/chị một số quy định liên quan đến vấn đề Chỉ giới xây dựng. Hi vọng với những thông tin mà chúng tôi cung cấp có thể giúp anh/chị tháo gỡ những vướng mắc của mình. Mọi thắc mắc cần hỗ trợ thêm, anh/chị vui lòng liên hệ số hotline 1900.6174 để được tư vấn nhanh nhất.

  19006174