Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở được tiến hành theo trình tự, thủ tục như thế nào? Qua bài viết dưới đây, Tổng Đài Pháp Luật sẽ cung cấp những thông tin giúp bạn hiểu rõ hơn về chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Mọi vướng mắc liên quan đến vấn đề trên, bạn vui lòng liên hệ qua đường dây nóng 1900.6174 để được Luật sư hỗ trợ!
>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Gọi ngay: 1900.6174
Anh Triết (Hà Giang) có câu hỏi gửi về Tổng Đài Pháp Luật:
Tôi có một mảnh đất với diện tích 936,4m2 tại Thị trấn Đồng Văn, Huyện Đồng Văn, tỉnh Hà Giang để trồng cây hàng năm. Nay con gái tôi lấy chồng nên muốn chuyển sang đất ở. Tôi đã tiến hành tách gần một nửa thửa đất (450m2) sang cho con gái, thủ tục tách thửa theo đúng quy định của pháp luật.
Vậy bây giờ tôi có thể thực hiện chuyển 450m2 từ đất nông nghiệp sang đất ở có được hay không? Thủ tục và lệ phí khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất như thế nào?
Mong Luật sư có thể giải đáp vấn đề này, tôi xin chân thành cảm ơn!”
>> Tư vấn về chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định mới nhất, liên hệ ngay 1900 6174
Luật sư tư vấn như sau:
Chào anh Triết, cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến với đội ngũ của Tổng đài pháp luật. Căn cứ theo những nội dung đã được anh trình bày trên, chúng tôi xin đưa ra những giải đáp như sau:
Đất nông nghiệp là gì? Đất ở là gì?
Đất nông nghiệp là gì?
Căn cứ theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì dựa vào mục đích sử dụng, đất đai được phân thành 03 nhóm cụ thể đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng gồm những loại đất chưa xác định được mục đích sử dụng.
Trong đó, nhóm đất nông nghiệp gồm những loại đất sau:
– Đất trồng cây hàng năm: gồm có đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác
– Đất trồng cây lâu năm
– Đất rừng sản xuất
– Đất rừng phòng hộ
– Đất rừng đặc dụng
– Đất nuôi trồng thủy sản
– Đất làm muối
Đất nông nghiệp khác: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác nhằm để phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và những loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất chăn nuôi, trồng trọt, nuôi trồng thủy sản đáp ứng mục đích trong việc học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh
>> Xem thêm : Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
Đất ở là gì?
Tại 2.1 Mục I Phụ lục I được ban hành kèm theo Thông tư 28/2014/TT-BTNMT thì đất ở được hiểu như sau:
Đất ở là đất được dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao được gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở gồm có đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
Trường hợp đất ở có kết hợp sử dụng nhằm vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (kể cả nhà chung cư có mục đích hỗn hợp) thì ngoài việc thống kê theo mục đích đất ở phải thống kê cả mục đích phụ đó là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Như vậy, đất ở chính là đất được dùng để:
– Xây dựng nhà ở
– Công trình phục vụ đời sống
– Đất vườn, ao gắn với nhà ở trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư
>>> Chuyên viên tư vấn miễn phí về phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Liên hệ ngay: 1900.6174
Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất vườn có được không?
Căn cứ theo Điều 57 của Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp khi thuộc các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thì phải được cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thuộc trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; chính vì vậy cần phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Để tránh tình trạng lợi dụng sự không rõ ràng để thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ồ ạt, bừa bãi vì lợi ích nhóm, tham nhũng, tiêu cực, theo đó Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp cụ thể về chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, bao gồm:
– Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang sử dụng làm đất ở.
– Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nay chuyển mục đích sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;
– Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất này chuyển sang mục đích sử dụng làm đất ở.
Luật Đất đai năm 2013 quan tâm đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở bởi vừa nhằm mục đích bảo vệ chặt chẽ đất nông nghiệp vừa đảm bảo việc động viên nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước thông qua việc thu tiền sử dụng đất; các khoản phí và lệ phí về đất đai; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
>>> Liên hệ luật sư tư vấn việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Gọi ngay: 1900.6174 để được hỗ trợ nhanh nhất
Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở cần điều kiện gì?
Theo điểm d khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất thì việc chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (còn gọi là đất thổ cư) thuộc vào trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Kế hoạch về việc sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Nhu cầu việc sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất và đơn chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, khi đáp ứng đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì được chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở.
>> Xem thêm: Đất nông nghiệp khác là gì? Đất nông nghiệp có được dùng để dựng nhà hay không?
Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở?
Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở qua các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể như sau:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất tuân theo Mẫu số 01.
– Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Lưu ý: Trường hợp nếu có yêu cầu thì khi nộp hồ sơ phải xuất trình thêm giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.
Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở:
– Nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa.
– Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.
Bước 3: Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm phải thực hiện:
Thẩm tra, xem xét hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở
Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở
Hướng dẫn người sử dụng đất tiến hành thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định
Trình lên UBND cấp có thẩm quyền quyết định về việc cho phép chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở
Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Bước 4: Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
Bước 5: Trả kết quả
Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho người sử dụng đất sau khi họ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở: Không được quá 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ đầy đủ; không được quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng đặc biệt khó khăn.
Thời gian này không tính thời gian của các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian khi xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, không tính thời gian thực hiện trưng cầu giám định.
>>>> Hồ sơ đề nghị chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở? Liên hệ ngay: 1900.6174 để được tư vấn miễn phí
Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở mất bao nhiêu tiền?
Khi thực hiện thủ tục chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở thì người sử dụng đất phải nộp những khoản phí và lệ phí như tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ,…
Thứ nhất, Tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất được biết là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).
Trường hợp 1: Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao ở trong cùng thửa đất có nhà ở (đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất)
Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao ở trong cùng thửa đất có nhà ở được quy định tại Điểm a khoản 2 Điều 5 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:
“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Như vậy, trường hợp sau đây sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất được tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất:
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao ở trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở.
– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất đã tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Tóm lại, tiền sử dụng đất tính trong 02 trường hợp trên được tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Trường hợp 2: Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở:
Căn cứ theo Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau: “Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Theo đó, tiền sử dụng đất được tính theo công thức như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Lưu ý: Riêng đối với đất có nguồn gốc từ việc nhận chuyển nhượng hợp pháp thì căn cứ vào nguồn gốc của đất để thu tiền sử dụng đất, cụ thể:
– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao ở trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư và không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất được tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp.
– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình thì tiền sử dụng đất được bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất được tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp.
Theo đó, tiền sử dụng đất mà anh Triết cần phải đóng là 450m2 x (4.662.000 – 2.797.000) x 50% = 41.962.500 đồng
Thứ hai, Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí trích lục bản đồ:
– Đối tượng áp dụng: Nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận mới.
– Mức nộp: Từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.
Theo Phụ lục được ban hành kèm theo Nghị quyết 72/2017/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân tỉnh Hà Giang thì lệ phí cấp Giấy chứng nhận là 60.000 đồng/lần; phí trích lục bản đồ địa chính là 10.000 đồng/lần.
Thứ ba, Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 3 của Thông tư 13/2022/TT-BTC và Điều 8 của Nghị định 10/2022/NĐ-CP được tính theo công thức như sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá đất tính theo Bảng giá đất x Diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng
Trong đó:
+ Giá đất được tính dựa theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
+ Diện tích đất tính bằng 1m²
Theo đó, lệ phí trước bạ mà anh Triết cần phải đóng là 0,5% x 4.662.000 đồng x 450m2 = 1.048.950 đồng (Bảng giá đất theo Quyết định số 28/2019/QĐ-UBND của tỉnh Hà Giang)
Thứ tư, Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định chính vì vậy mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau (một số tỉnh thành không thu phí). Anh Triết cần phải nộp 100.000 đồng (Phụ lục ban hành kèm theo Nghị quyết số 74/2017/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân tỉnh Hà Giang)
>>> Tư vấn về phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định mới nhất, liên hệ ngay 1900.6174 để được giải đáp thắc mắc
Trên đây là tư vấn của Luật sư Tổng Đài Pháp Luật về chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Hy vọng qua bài viết trên có thể cung cấp đến các bạn những thông tin hữu ích. Nếu có bất cứ thắc mắc nào cần được giải đáp, hãy nhấc máy và gọi ngay đến số hotline 1900.6174 để được Luật sư hỗ trợ.
Liên hệ chúng tôi
✅ Dịch vụ luật sư | ⭐️ Chuyên nghiệp: Dành cho cá nhân – gia đình – doanh nghiệp |
✅ Dịch vụ xử lý nợ xấu, nợ khó đòi | ⭐️ Đúng pháp luật – Uy tín |
✅ Dịch vụ ly hôn | ⭐️ Nhanh – Trọn gói – Giải quyết trong ngày |
✅ Dịch vụ Luật sư riêng | ⭐️ Uy tín: Dành cho cá nhân – gia đình – doanh nghiệp |
✅ Dịch vụ Luật sư Hình sự | ⭐️ Nhanh chóng – Hiệu quả |
✅ Dịch vụ Luật sư tranh tụng | ⭐️ Giỏi – Uy tín – Nhận toàn bộ vụ việc |
✅ Dịch vụ Luật sư doanh nghiệp | ⭐️ Tư vấn thường xuyên cho doanh nghiệp |