Mua đất không có sổ đỏ trong các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được các bên sử dụng khá phổ biến. Vậy sổ đỏ theo quy định của pháp luật được hiểu như thế nào?

Hình thức xử phạt khi các bên khi mua bán đất mà không có sổ đỏ là gì? Các vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ được quy định ra sao?

Trong bài viết dưới đây, Luật sư tư vấn đất đai Tổng Đài Pháp Luật sẽ cung cấp cho bạn đọc cái nhìn tổng quan nhất về những vấn đề vừa nêu.

>>> Liên hệ Tổng Đài Pháp Luật tư vấn miễn phí về hình thức mua đất không có sổ đỏ hiện nay. Gọi ngay 1900.6174

Nội dung bài viết

Sổ đỏ là gì?

Trải qua nhiều thay đổi trong các giai đoạn của pháp luật về đất đai tại Việt Nam, giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hay sở hữu nhà ở của các chủ thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp qua từng thời kỳ có tên gọi không giống nhau. Trong đó, sổ đỏ (hoặc sổ hồng) trong nhiều trường hợp là cách gọi thông thường của người dân liên quan đến thuật ngữ pháp lý “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất” dựa trên quy định của pháp luật hiện hành.

Sở dĩ đất đai, nhà ở và công trình xây dựng là các đối tượng thuộc sự điều chỉnh của nhiều ngành luật khác nhau, bao gồm pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở hay pháp luật về xây dựng, do đó tên gọi cho giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, sở hữu các loại bất động sản này cũng khác nhau. Hiện nay, sổ đỏ là cách sử dụng thông thường của người dân cho một số loại giấy tờ chủ yếu sau:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ có bìa màu đỏ): bắt đầu được quy định kể từ Luật Đất đai 1993 và tiếp tục được sử dụng trong Luật Đất đai 2003.

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất (sổ có bìa màu hồng): bắt đầu được quy định trong Luật Nhà ở 2005. Loại giấy chứng nhận này được cấp cho chủ sở hữu nhà đồng thời là chủ sử dụng đất ở.

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: được quy định trong Luật Nhà ở 2005. Loại giấy chứng nhận này được cấp cho chủ sở hữu nhà ở không phải là người sử dụng đất.

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng: được quy định trong Nghị định 95/2005/NĐ-CP. Loại giấy chứng nhận này được cấp cho chủ sở hữu công trình xây dựng vừa có mục đích để ở vừa dùng vào các mục đích khác hoặc trong trường hợp không thể phân chia mục đích sử dụng riêng biệt.

Kể từ khi Nghị định 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực vào ngày 10/12/2009, thuật ngữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất” ra đời. Giấy chứng nhận này tiếp tục được quy định tại Luật Đất đai 2013 và được sử dụng theo một loại mẫu thống nhất trong phạm vi cả nước.

Hiện nay, sổ đỏ là tên gọi dân dã được sử dụng bởi đa số các chủ thể tham gia vào giao dịch bất động sản, đề cập tới tất cả các loại giấy chứng nhận vừa nêu.

>>> Xem thêm: Mua đất giấy tờ viết tay có hợp pháp không? Được cấp sổ đỏ không?

Mua đất không có sổ đỏ bị phạt bao nhiêu tiền?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận là một trong các điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất có thể bán đất. Do đó, giao dịch mua bán đất khi không tuân thủ quy định này sẽ chịu các hình thức và mức xử phạt căn cứ theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Cụ thể:

– Nếu việc mua bán chỉ thiếu một điều kiện về Giấy chứng nhận: Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đô thị.

– Nếu việc mua bán thiếu điều kiện về Giấy chứng nhận và từ 1 điều kiện khác trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 (bao gồm đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất): Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với khu vực đô thị.

Như vậy, đối với chỉ riêng hành vi mua bán đất không có sổ đỏ, mức xử phạt hành chính cao nhất có thể bị áp dụng là 5.000.000 đồng đối khu vực nông thôn và 10.000.000 đồng đối với khu vực đô thị.

Do đó, trước khi tham gia vào các giao dịch liên quan đến đất đai nói chung và việc mua bán đất nói riêng, người dân cần tìm hiểu kỹ giấy tờ pháp lý và nguồn gốc, hiện trạng của đất để tự bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân, tránh xảy ra các trường hợp không mong muốn khi bị xử phạt vi phạm hành chính về đất đai như vừa nêu.

>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí về mức phạt đối với mua bán đất thiếu sổ đỏ. Gọi ngay 1900.6174

Các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai khi mua đất không có giấy tờ

Hiện nay, tranh chấp đất đai khi mua đất không có sổ đỏ được nhà nước khuyến khích tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở theo quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013. Nếu không tự hòa giải được thì đương sự có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân (sau đây gọi là UBND) hoặc khởi kiện ra tòa án căn cứ Điều 203 Luật Đất đai 2013.

Có thể thấy rằng, phương pháp tự thỏa thuận – một trong những nguyên tắc cơ bản trong luật dân sự – là hình thức đầu tiên và dễ dàng nhất cho người dân khi phát sinh tranh chấp đất đai. Trường hợp xuất hiện bất đồng, mâu thuẫn liên quan đến giao dịch mà các bên là chủ thể, các bên có thể cùng nhau thương thảo để tìm ra cách thức giải quyết phù hợp nhất.

Sau đó, nếu phương pháp tự thỏa thuận không đạt hiệu quả, các bên cần có sự can thiệp của ủy ban theo hình thức nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hoặc của tòa án theo hình thức khởi kiện (theo các quy định của luật tố tụng dân sự).

>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí cách giải quyết tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ. Gọi ngay 1900.6174

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về UBND cấp huyện, UBND cấp tỉnh hoặc Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

– Đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì thẩm quyền giải quyết thuộc về UBND cấp huyện. Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND cấp tỉnh thì đương sự khiếu nại đến UBND cấp tỉnh.

– Đối với tranh chấp mà một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì thẩm quyền giải quyết thuộc về UBND cấp tỉnh. Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND cấp tỉnh thì đương sự khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Như vậy, khi phát sinh tranh chấp đất đai trong trường hợp không có sổ đỏ, UBND cấp huyện và cấp tỉnh là 2 chủ thể có thẩm quyền giải quyết trực tiếp. Khi không đồng ý với quyết định của các cơ quan này thì người dân có thể khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền cấp cao hơn, lần lượt là UBND cấp tỉnh và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khi đã nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến UBND cấp huyện và UBND cấp tỉnh trước đó.

>>> Xem thêm: Thu hồi đất rừng sản xuất là gì? Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi

Tiến hành hòa giải giữa các bên tranh chấp đất đai

Việc tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013, Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 57 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP và khoản 27 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Theo đó:

Đầu tiên, các bên tranh chấp đất đai luôn được khuyến khích tự thương lượng, thỏa thuận với nhau (tự hòa giải) hoặc nhờ hòa giải viên tại thôn, tổ dân phố hòa giải (hòa giải tại cơ sở).

Trường hợp hòa giải không thành thì các bên có quyền gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến UBND cấp xã. Ở giai đoạn này, UBND cấp xã cần tiến hành các công việc sau:

– Tiến hành tìm hiểu nguyên nhân mà các bên tranh chấp về đất, nguồn gốc đất, quá trình và hiện trạng sử dụng đất.

– Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai với sự tham gia của: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn;

+ Người có uy tín trong dòng họ, ở nơi sinh sống, nơi làm việc; người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội; già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ, việc; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn.

+ Ngoài ra, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.

– Tiến hành họp hòa giải, có sự tham gia của các bên tranh chấp, Hội đồng hòa giải và các chủ thể khác có liên quan. Việc hòa giải ở giai đoạn này phải có mặt đầy đủ các bên tranh chấp. Nếu tại buổi hòa giải thứ hai mà một trong các bên vẫn vắng mặt thì coi là hòa giải không thành.

– Lập biên bản kết quả hòa giải, có chữ ký của Chủ tịch hội đồng, các bên tranh chấp, các chủ thể khác có liên quan và có đóng dấu của UBND cấp xã. Biên bản này phải được gửi cho các bên tranh chấp và có bản lưu tại UBND cấp xã.

– Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành, nếu các bên có ý kiến khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải, xem xét ý kiến bổ sung và lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

– Trường hợp hòa giải thành nhưng có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng hoặc Sở tài nguyên và môi trường tùy thuộc vào chủ thể tranh chấp. Các cơ quan này trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới lại Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

– Trường hợp hòa giải không thành, UBND cấp xã hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền để tiếp tục giải quyết tranh chấp.

Có thể thấy rằng, việc hòa giải tranh chấp đất đai được pháp luật đất đai quy định một cách cụ thể, phân bổ trách nhiệm cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết những mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể có quyền và nghĩa vụ đối lập nhau trong giao dịch mua bán đất. Từng cơ quan nhà nước sẽ đảm nhiệm những trọng trách khác nhau, hướng đến mục đích cuối cùng là giải quyết ổn thỏa tranh chấp phát sinh.

>>> Liên hệ Tổng Đài Pháp Luật tư vấn miễn phí nếu bạn cần giải hòa tranh chấp đất đai. Gọi ngay 1900.6174

Do đó, khi các bên trong giao dịch mua bán đất không thể tiếp tục cùng nhau đạt được sự thỏa thuận, họ có quyền gửi đơn giải quyết tranh chấp đến UBND xã, phường để hỗ trợ hòa giải.

Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ đỏ) là một trong những điều kiện bắt buộc khi các bên tham gia vào giao dịch mua bán đất.Theo Tổng Đài Pháp Luật Giấy chứng nhận là cơ sở đầu tiên để đảm bảo việc thực hiện quyền cũng như nghĩa vụ của người sử dụng đất, giảm thiểu và hạn chế tối đa các tranh chấp có thể phát sinh.

Hy vọng bài viết “Mua đất không có sổ đỏ có bị phạt không?” đã phần nào giúp bạn đọc hiểu hơn về sổ đỏ và các hình thức xử phạt hành chính khi không tuân thủ việc đáp ứng điều kiện có sổ đỏ trong quá trình mua bán đất, cũng như các vấn đề xoay quanh việc giải quyết tranh chấp đất đai.

Liên hệ chúng tôi

✅ Dịch vụ luật sư	⭐️ Chuyên nghiệp: Dành cho cá nhân – gia đình – doanh nghiệp
✅ Dịch vụ xử lý nợ xấu, nợ khó đòi	⭐️ Đúng pháp luật – Uy tín
✅ Dịch vụ ly hôn	⭐️ Nhanh – Trọn gói – Giải quyết trong ngày
✅ Dịch vụ Luật sư riêng	⭐️ Uy tín: Dành cho cá nhân – gia đình – doanh nghiệp
✅ Dịch vụ Luật sư Hình sự	⭐️ Nhanh chóng – Hiệu quả
✅ Dịch vụ Luật sư tranh tụng	⭐️ Giỏi – Uy tín – Nhận toàn bộ vụ việc
✅ Dịch vụ Luật sư doanh nghiệp	⭐️ Tư vấn thường xuyên cho doanh nghiệp