Mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ thực hiện thế nào?

Mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ là một trong những giao dịch dân sự diễn ra khá phổ biến hiện nay. Tuy nhiên, việc mua bán này tầm ẩn rất nhiều rủi ro tiềm tàng. Vậy hoạt động mua bán đất nông nghiệp là gì? Những lưu ý và rủi ro khi thực hiện hoạt động này như thế nào? Bài viết dưới đây của Tổng đài pháp luật sẽ trình bày những thắc mắc trên rõ ràng nhất. Nếu bạn đọc có bất cứ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề đất đai, hãy liên hệ trực tiếp đến với chúng tôi qua hotline 1900.6174 để được các Luật sư, chuyên gia pháp lý giàu kinh nghiệm nhanh chóng tư vấn và giải đáp.

Mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ?

 

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì đất nông nghiệp được giao cho người dân phục vụ cho nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm các loại đất có đặc thù giống nhau là tư liệu sản xuất chính cho các mục đích như trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng..vv..

Đất nông nghiệp này là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, và đặc biệt không thể thay thế được của ngành nông- lâm nghiệp, là tiền đề của mọi quá trình sản xuất.Đất nông nghiệp tham gia vào các ngành sản xuất lương thực, thực phẩm như ngành trồng trọt, ngành thủy sản, chăn nuôi.

Đất nông nghiệp còn được hiểu một cách đơn giản là loại đất có mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp. Đây là cách gọi loại đất theo mục đích sử dụng đất.

Mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ là việc mua bán không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo. Đây là việc không đúng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 về mua bán đất nông nghiệp. Căn cứ theo những quy định chung liên quan đến luật này; thì việc này sẽ cần phải tuân thủ theo đúng quy định pháp luật; là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi kèm.

>>> Xem thêm: Thủ tục mua bán đất – Hồ sơ chuyển nhượng đất cần giấy tờ gì?

Mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ có bị phạt không?

 

 

>>> Tư vấn mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ. Gọi ngay 1900.6174

 

Phần trả lời của Luật sư:

Chào chị Thanh Huyền, cảm ơn chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Tổng đài pháp luật! Đối với câu hỏi trên của anh, chúng tôi xin được đưa ra câu trả lời cụ thể như sau:

Việc mua bán đất nông nghiệp phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện; được quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, góp vốn thế chấp bằng quyền sử dụng đất:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi; cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện dưới đây;

a) Có Giấy chứng nhận; trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 186; và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Tuy nhiên việc mua bán đất nông nghiệp; thuộc các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013:

– Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; thì người sử dụng đất đó được thực hiện các quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

Căn cứ theo nội dụng điều luật nêu trên, nếu người bán đất cho chị Thanh Huyền có đủ điều kiện nêu trên thì khi mua mảng đất này chị sẽ không vi phạm quy định mua bán đất nông nghiệp.

Nếu chị có bất cứ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề mua bán đất hãy kết nối trực tiếp đến với chúng tôi qua đường dây nóng 1900.6174 để được Luật sư tư vấn đất đai hỗ trợ một cách nhanh chóng nhất

Mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ thực hiện như thế nào?

 

Mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ nếu không đủ điều kiện được quy định theo Luật đất đai 2013, thì hợp đồng mua bán đất sẽ không được công chứng. Để hợp đồng mua bán có hiệu lực người dân cần làm theo các bước sau:

Bước 1: Hai bên thỏa thuận và lập hợp đồng ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nhưng vì không có Sổ đỏ nên trong một số trường hợp, hợp đồng sẽ không được công chứng. Tuy nhiên, nếu bạn thực hiện đầy đủ các điều kiện; và thuộc trong trường hợp được công nhận việc chuyển nhượng; thì bạn vẫn có thể đem hồ sơ, hợp đồng đi công chứng

Bước 2: Mỗi bên chuẩn bị bộ hồ sơ gồm:

– Hợp đồng quyết định cho thuê đất, giao đất nông nghiệp có công chứng;

– Di chúc thừa kế hoặc biên bản họp gia đình phân chia di sản thừa kế; mà có sự chứng kiến của cả người bên được chuyển nhượng và bên chuyển nhượng; các thành viên khác trong gia đình;

– Các giấy tờ có thể chứng minh quyền sử dụng đất; căn cứ theo quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2013;

– Bản sao Thẻ căn cước công dân/giấy chứng minh nhân dân/hộ chiếu;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chữ ký xác nhận của hai bên;

Bước 3: Nộp bộ hồ sơ về văn Phòng Tài nguyên và môi trường; để được thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng; cho bên được chuyển nhượng theo đúng trình tự, thủ tục dựa trên quy định của Luật Đất đai năm 2013.

>>> Tư vấn trình tự mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ? Gọi ngay 1900.6174

 

>>>Xem thêm: Quy trình mua bán đất theo quy định pháp luật – Thủ tục mua bán đất 2022

Một số trường hợp được phép chuyển nhượng đất khi chưa có sổ đỏ

 

Căn cứ theo quy định của pháp luật tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; khi chủ sở hữu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có Sổ đỏ; thì phải thuộc một trong các trường hợp sau đây:

– Trong trường hợp người được thừa kế theo di chúc; là người Việt Nam đang định cư sinh sống tại nước ngoài hoặc người nước ngoài; và những người mà không thuộc diện căn cứ theo quy định của pháp luật được phép mua nhà ở tại Việt Nam; thì những người này sẽ được chuyển quyền sử dụng đất dù không được đứng tên.

– Sau thời điểm 15/10/1993 theo Nghị quyết số 02/2021/NQ-HĐTP; thì các trường hợp chuyển nhượng nhà ở; mà không có Sổ đỏ thì vẫn được cho phép bao gồm; Trường hợp chuyển nhượng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tại thời điểm chuyển nhượng này nhưng được cấp các loại giấy tờ chứng minh được; việc sử dụng đất của bên bán là hợp pháp căn cứ theo Khoản 1,2,5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2013

– Sau khi ký kết hợp đồng mua bán, bên mua đất đã thay đổi kết cấu nhà; thực hiện các hoạt động khác ngoài mục đích cư trú; mà vẫn không bị bên chuyển nhượng phản đối hay không thì bị xử lý vi phạm hành chính; cơ quan Toà án có thẩm quyền sẽ công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

– Người dân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp này; nếu không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó; nhưng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định cho thuê đất hoặc giao đất; thì không bắt buộc phải có Sổ đỏ. Nếu người sử dụng đất do thừa kế di chúc sau khi chuyển nhượng có nhu cầu cấp Sổ đỏ; thì phải đạt một số điều kiện nhất định để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

 

>>> Tư vấn trường hợp được phép chuyển nhượng đất khi chưa có sổ đỏ? Gọi ngay 1900.6174

Những rủi ro khi mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ

 

Xuất phát từ tâm lý ham rẻ, nhiều người dân đã chủ quan chấp nhận mua nhà đất không có sổ đỏ với hy vọng là sau khi mua có thể hợp thức hóa loại đất này. Tuy nhiên, trên thực tiễn có rất nhiều trường hợp người mua đất không có sổ đỏ từ ngày 01/07/2014 đến nay sẽ phải đối mặt với rất nhiều rủi ro và phải gánh chịu những hậu quả pháp lý không đáng có, cụ thể:

– Không xác minh chính xác được nguồn gốc của đất nông nghiệp

Nếu đất nông nghiệp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây ra nhiều khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất này như thế nào. Đây có lẽ là rủi ro lớn nhất mà người mua phải đối diện khi không biết rằng mảnh đất mình mua có đang nằm trong quy hoạch, trong tình trạng bị tranh chấp, lấn chiếm, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Chính vì thế khi mà người mua đất có thể sẽ phải đối mặt với những vấn đề xảy ra không đáng có.

– Dễ xảy ra tranh chấp

Căn cứ theo khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Việc chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất thì phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Như vậy theo quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất này phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền về đăng ký đất đai và việc mua bán, chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Về mặt pháp lý khi không đăng ký thì dù đã trả tiền nhưng không có quyền sử dụng đất. Việc mua bán chuyển nhượng này không đúng quy định sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng mua bán. Nếu như không có sổ đỏ, tài liệu thông tin mảnh đất, hợp đồng, giấy tờ biên nhận hay người làm chứng thì dễ xảy ra tranh chấp đất đai và khó chứng minh được đó là đất của mình.

– Không được thế chấp để vay tiền

Căn cứ theo quy định tại khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất này được tiến hành khi có sổ đỏ. Khi bạn không có sổ đỏ, đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ không chấp nhận cho bạn thế chấp tài sản để vay tiền vì rủi ro mất trắng một khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu đất không có sổ đỏ này không có sự linh hoạt, giảm đi sự hiệu quả trong sử dụng đất.

– Khó bán lại đất không có sổ đỏ

Bởi tính an toàn không cao và cùng với tiềm ẩn nhiều nguy cơ nên nếu muốn bán lại thì cũng rất khó khăn, thậm chí khi tìm được khách hàng chấp nhận mua thì cũng xảy ra nhiều rắc rối. Bên cạnh đó, người bán đất cũng không đầy đủ giấy tờ pháp lý thì sẽ bị người mua ép giá.

– Hạn chế quyền sử dụng đất

Người mua phải đất nông nghiệp không có sổ đỏ (thuộc trường hợp không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất) sẽ bị hạn chế, thậm chí là bị mất các quyền của người sử dụng đất như: tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, …Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền này là phải có sổ đỏ hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có hợp pháp.

– Bị thu hồi không được bồi thường

Nếu mảnh đất này thuộc diện thu hồi để phục vụ cho việc thi công các dự án công cộng thì bạn sẽ không được bồi thường một khoản nào giống như đất quy hoạch, có sổ đỏ đầy đủ.

– Khó được cấp phép xây dựng

Trong hồ sơ đề nghị xin cấp phép xây dựng nhà ở phải có “giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất căn cứ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013”. Vì vậy, đất không có sổ đỏ thường sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó.

Trường hợp ngoại lệ, đất nông nghiệp không có sổ đỏ mà muốn được cấp phép xây dựng nhà ở thì người dân phải có 01 trong 12 loại giấy tờ theo Nghị định số 53/2017/NĐ-CP. Cụ thể, các giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất, giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013; các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.

>>> Tư vấn các rủi ro khi mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ. Gọi ngay 1900.6174

Những lưu ý khi mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ

 

Có rất nhiều trường hợp khi đi mua bán đất nông nghiệp gặp phải tình trạng đất dù không có sổ đỏ nhưng vẫn được rao bán trên thị trường. Tuy nhiên, người mua cần phải hết sức lưu ý với những mảnh đất như thế này. Căn cứ theo khoản a Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện chuẩn để đất nông nghiệp này có thể chuyển đổi, giao dịch là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ trừ trường hợp căn cứ theo khoản 1 Điều 168 và Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013.

Như vậy, việc thực hiện chuyển nhượng mua bán đối với đất nông nghiệp không có sổ đỏ là không đúng với quy định pháp luật. Người nhận mua bán chuyển nhượng chưa được pháp luật công nhận là chủ sở hữu của mảnh đất. Ngoài ra, chủ mới cũng gặp rất nhiều khó khăn nếu muốn cấp sổ đỏ về sau hoặc tiếp tục chuyển nhượng đất cho người khác.

Nhìn chung, với các thửa đất nông nghiệp chưa có sổ đỏ, bạn nên yêu cầu chủ sở hữu đất này chủ động tiến hành thủ tục xin cấp sổ đỏ rồi mới giao dịch.

Trên đây là bài viết của Tổng đài pháp luật về các vấn đề liên quan đến mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ. Hy vọng thông qua bài viết này bạn đọc sẽ có thêm những thông tin bổ ích, phần nào có thể tự bảo vệ được các quyền và lợi ích hợp pháp của khi thực hiện giao dịch này. Nếu các bạn còn có bất cứ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề này, hãy kết nối đến ngay cho chúng tôi qua đường dây nóng 1900.6174  để được các Luật sư, chuyên gia tư vấn pháp luật chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng nhất.