Sang tên sổ đỏ đang thế chấp có được hay không? Theo quy định của pháp luật, các cá nhân, tổ chức có thể thế chấp sổ đỏ của mình để đảm bảo cho khoản vay tại các tổ chức, cá nhân cho vay. Để có thể giải đáp thắc mắc cho vấn đề này, hãy cùng Tổng Đài Pháp Luật tim hiểu lời giải chi tiết cho vấn đề này qua bài viết dưới đây.
Trong bài viết này, chúng tôi xin giải đáp về việc: sang tên sổ đỏ đang thế chấp cũng như thủ tục sang tên sổ đỏ. Trong quá trình tìm hiểu nội dung, nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào, hãy liên hệ ngay đến hotline 1900.6174 để được các luật sư, chuyên gia pháp lý giải đáp kịp thời và hoàn toàn miễn phí.
>>>> Chuyên viên tư vấn miễn phí điều kiện sang tên sổ đỏ đang thế chấp. Liên hệ ngay: 1900.6174 để được tư vấn giải đáp nhanh chóng nhất.
Sang tên sổ đỏ đang thế chấp có được không?
Có rất nhiều trường hợp, người dân thế chấp sổ đỏ để bảo đảm cho khoản vay của mình. Tuy nhiên, trong thời gian đang thế chấp, vì lý do cá nhân, người đó lại muốn sang tên sổ đỏ cho người khác. Tiên liệu trước được tình huống này, pháp luật dân sự đã quy định như sau:
Về quan hệ thế chấp tài sản, khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định một trong các nghĩa vụ của bên thế chấp là: “Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”.
Theo khoản 4, khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền:
“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”
Như vậy, căn cứ vào các quy định nêu trên, về cơ bản, không được sang tên sổ đỏ đang bị thế chấp. Quy định này được xây dựng nhằm mục đích đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp – trong nhiều trường hợp là các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, vẫn có thể tiến hành sang tên sổ đỏ nếu người thế chấp thông báo việc này cho bên nhận thế chấp và được bên nhận thế chấp đồng ý.
>>>> Luật sư tư vấn miễn phí sang tên sổ đỏ đang bị thế chấp có được không?. Liên hệ ngay: 1900.6174 để được tư vấn giải đáp nhanh chóng nhất.
Điều kiện sang tên sổ đỏ đang thế chấp – Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp
Điều kiện chung sang tên sổ đỏ đang thế chấp
Đối với việc sang tên sổ đỏ nói chung, người sang tên và người được sang tên bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất, người sang tên – người chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thỏa mãn các điều kiện được quy định tại khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
– Có sổ đỏ – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ một số trường ngoại lệ được pháp luật quy định. Trong trường hợp sổ đỏ đang bị thế chấp tại ngân hàng thì ngân hàng sẽ là người lưu giữ sổ đỏ. Vì vậy, nếu muốn lấy quyển sổ đỏ này để sang tên cho người khác, người thế chấp có thể thực hiện thủ tục giải chấp tại ngân hàng (sẽ được phân tích ở phần sau).
– Thửa đất được sang tên là đất không có tranh chấp: điều kiện này nhằm đảm bảo cho quyền, lợi ích hợp pháp của người được sang tên khi nó giúp ngăn chặn rủi ro giao dịch dân sự vô hiệu.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: tương tự như trên, quy định này nhằm đảm bảo người được sang tên có thể xác lập quyền sử dụng đối với thửa đất một cách hợp pháp.
– Thửa đất vẫn còn thời hạn sử dụng.
Thứ hai, bên được sang tên – bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo quy định tại Điều 191, Điều 192 Luật Đất đai 2013. Hầu hết các trường hợp pháp luật không cho nhận chuyển nhượng đều là những trường hợp có mục đích sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Ví dụ: “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”.
Như vậy, luật sư đã trình bày các điều kiện chung để sang tên sổ đỏ đang thế chấp. Nếu trong quá trình tìm hiểu thông tin, có bất kỳ thắc mắc nào. Hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline: 1900.6174 để được tư vấn và giải đáp miễn phí.
>>> Xem thêm: Sổ đỏ đứng tên 2 vợ chồng có được không? Giải đáp chi tiết nhất
Điều kiện riêng để sang tên quyền sử dụng đất đang thế chấp
Riêng đối với việc sang tên sổ đỏ đang bị thế chấp, ngoài các điều kiện chung được nêu ở trên, các chủ thể còn phải đáp ứng các điều kiện đặc thù liên quan đến quan hệ thế chấp.
Căn cứ theo khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, người thế chấp chỉ có thể sang tên sổ đỏ đang bị thế chấp khi họ thực hiện nghĩa vụ thông báo và được sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
Tuy nhiên, trên thực tế, có rất ít trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý cho sang tên sổ đỏ, đặc biệt là khi bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng. Bởi nếu sang tên sổ đỏ – tài sản bảo đảm cho khoản vay của người thế chấp, thì tài sản này sẽ không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp nữa mà thuộc về một bên thứ ba – bên được sang tên sổ đỏ.
Điều này sẽ gây nên nhiều khó khăn cho các tổ chức tín dụng trong trường hợp người thế chấp không có khả năng trả nợ và ngân hàng phải tiến hành giải quyết tài sản thế chấp – sổ đỏ nhưng nay thuộc sở hữu của người khác. Từ đó, khiến cho tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng tăng cao.
>>>> Chuyên viên tư vấn miễn phí điều kiện riêng để sang tên sổ đỏ đang thế chấp. Liên hệ ngay: 1900.6174 để được tư vấn giải đáp nhanh chóng nhất.
Hồ sơ sang tên sổ đỏ đang thế chấp
Sau khi được bên nhận thế chấp đồng ý cho sang tên sổ đỏ – tài sản thế chấp, ta cần thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ. Hồ sơ để sang tên sổ đỏ gồm các giấy tờ, tài liệu sau:
– Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu số 09/ĐK được quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng.
Để đảm bảo quyền lợi của các bên, hợp đồng này cần đáp ứng các điều kiện như: các bên tham gia ký kết đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; giao kết trên tinh thần tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc; các điều khoản trong hợp đồng không trái với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội. Hợp đồng này có thể do các bên tự lập hoặc do đơn vị công chứng soạn thảo theo đề nghị của các bên.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – sổ đỏ.
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. Đây là thuế được tính vào lợi nhuận thu được khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thông thường, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ là chủ thể có nghĩa vụ khai và nộp thuế thu nhập cá nhân.
– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ. Thông thường, nghĩa vụ khai nộp lệ phí sẽ do người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện.
– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng miễn thuế, lệ phí (nếu có);
– Văn bản của bên nhận thế chấp về việc đồng ý cho bên thế chấp sang tên sổ đỏ. Văn bản này phải thể hiện các nội dung cơ bản như: thông tin của bên thế chấp, bên nhận thế chấp; thông tin về hợp đồng vay, hợp đồng thế chấp và tài sản thế chấp – sổ đỏ; thông tin của người được sang tên sổ đỏ; lý do sang tên sổ đỏ; nội dung về việc bên nhận thế chấp đồng ý cho sang tên sổ đỏ.
>>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí hồ sơ sang tên sổ đỏ đang thế chấp. Liên hệ ngay: 1900.6174 để được giải đáp nhanh chóng nhất.
Thủ tục sang tên sổ đỏ đang thế chấp
Để sang tên sổ đỏ đang thế chấp, cần thực hiện các bước sau:
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực để đảm bảo tính hợp pháp, khách quan của hợp đồng khi có sự chứng kiến của các đơn vị, cơ quan có thẩm quyền.
Người dân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đề nghị công chứng hợp đồng chuyển nhượng gồm:
– Phiếu yêu cầu công chứng;
– Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng;
– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
– Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng cần cung cấp các giấy tờ nhân thân như:
i) Bản sao Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu;
ii) Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân);
iii) Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng).
Người có thẩm quyền công chứng sẽ xem xét tính hợp pháp của hồ sơ. Nếu hồ sơ hợp lệ thì sẽ được công chứng. Theo quy định của khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng 2014, thời hạn công chứng là: “không quá 02 ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.”.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính:
Thứ nhất, đối với thuế thu nhập cá nhân, người chuyển nhượng là người có nghĩa vụ khai nộp thuế, trừ trường trong hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng đi khai nộp thay.
Mức thuế thu nhập cá nhân là: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
Thời hạn khai nộp thuế, nếu không có thỏa thuận về ai là người nộp thuế thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, người chuyển nhượng phải đến khai nộp thuế.
Trường hợp các bên thỏa thuận để người nhận chuyển nhượng đi nộp thuế thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
Thứ hai, đối với lệ phí trước bạ, người có nghĩa vụ nộp lệ phí là người nhận chuyển nhượng. Thời hạn kê khai và nộp lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
Về mức lệ phí trước bạ, có 02 trường hợp như sau:
– Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định: Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng.
– Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.
Cần lưu ý, nếu thược trường hợp được miễn thuế thì cá nhân, tổ chức vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để bảo đảm hoạt động quản lý nhà nước về thuế được thống nhất và chính xác.
>>> Xem thêm: Sang tên sổ đỏ đang thế chấp có được không? Tư vấn chi tiết nhất
Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai – sang tên sổ đỏ:
Cá nhân, tổ chức cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai đã được trình bày ở mục trên.
Có hai trường hợp về cơ quan tiếp nhận hồ sơ:
– Cá nhân, tổ chức có thể nộp trực tiếp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
– Cá nhân, tổ chức có thể không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất, cụ thể:
+ Đối với địa phương đã thành lập Bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
+ Đối với địa phương chưa thành lập Bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất; nếu địa phương chưa tổ chức Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thì nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Thời gian giải quyết hồ sơ: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,…
>>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí thủ tục sang tên sổ đỏ đang thế chấp. Liên hệ ngay: 1900.6174 để được giải đáp nhanh chóng nhất.
Sang tên quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng bằng dịch vụ giải chấp
Thủ tục giải chấp sổ đổ tại ngân hàng được hiểu đơn giản là việc giải trừ thế chấp đối với tài sản bảo đảm khi người vay đã hoàn thành nghĩa vụ trả tiền vay cho ngân hàng.
Các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng bằng giải chấp
Như đã phân tích ở trên, do có nhiều rủi ro nên việc các tổ chức tín dụng – bên nhận thế chấp đồng ý cho bên thế cháp sang tên sổ đỏ – tài sản thế chấp là rất ít khi xảy ra. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, việc sang tên sổ đỏ vẫn được cá tổ chức tín dụng chấp thuận nếu người thế chấp cam kết khoản tiền có được từ việc sang tên sổ đỏ sẽ được dùng để trả cho khoản vay tại tổ chức tín dụng đó.
Hay nói cách khác, thay vì phải đợi đến khi người vay không trả nợ đúng hạn thì mới được giải quyết tài sản thế chấp để thu hồi nợ, nay tổ chức tín dụng có thể tận dụng việc nhận tiền có được từ hoạt động sang tên để thu hồi nợ nhanh chóng hơn.
Quy trình sang tên quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng bằng dịch vụ giải chấp gồm các bước:
– Người thế chấp thông báo về việc sang tên sổ đỏ.
– Tổ chức tín dụng có văn bản đồng ý về việc sang tên sổ đỏ.
– Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ứng tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trả tiền vay cho tổ chức tín dụng.
– Người chuyển nhượng nộp lại tiền có được từ việc sang tên sổ đó cho tổ chức tín dụng.
– Sau khi nhận được tiền trả nợ, tổ chức tín dụng tiến hành trả lại sổ đỏ cho người chuyển nhượng.
– Tiến hàng thủ tục sang tên sổ đỏ.
Lưu ý: Giữa người chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần có văn bản thỏa thuận về việc việc bên nhận chuyển nhượng ứng tiền cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng trả nợ ngân hàng; khi ngân hàng trả lại sổ đỏ, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ bàn giao lại sổ đỏ ngay cho bên nhận chuyển nhượng; đồng thời, có điều khoản quy định chế tài nếu một trong các bên vi phạm thỏa thuận này.
>>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí các bước chuyển nhượng sang tên sổ đỏ đang thế chấp. Liên hệ ngay: 1900.6174 để được giải đáp nhanh chóng nhất.
Thủ tục giải chấp quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính với ngân hàng, cá nhân, tổ chức vay ngân hàng sẽ nộp hồ sơ đề nghị giải chấp gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất.
– Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp.
– Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là bên thế chấp.
– Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu của bên thế chấp.
– Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản sao có công chứng, chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi trước đây đã thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp.
Sau khi kiểm tra, nếu thấy hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành xóa đăng ký trên Giấy chứng nhận và xóa đăng ký trong sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật; Chứng nhận việc xóa đăng ký thế chấp vào đơn yêu cầu xóa đăng ký; Trả kết quả cho người yêu cầu xóa đăng ký thế chấp.
>>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí thủ tục giải chấp quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng. Liên hệ ngay: 1900.6174 để được giải đáp nhanh chóng nhất.
Trên đây nội dung tư vấn của Luật sư Tổng Đài Pháp Luật cho câu hỏi “sang tên sổ đỏ đang thế chấp có được không”. Hy vọng bài viết trên của chúng tôi sẽ phần nào cung cấp cho các bạn những thông tin hữu ích để có thể thực hiện việc sang tên sổ đỏ đang thế chấp một cách dễ dàng và hợp pháp. Nếu các bạn có bất kỳ thắc mắc nào, xin vui lòng liên hệ đến số hotline 1900.6174 để được nhanh chóng tư vấn và hỗ trợ.
