Khi mua đất cần lưu ý điều gì? Hiện nay, việc mua bán đất đai là loại giao dịch diễn ra sôi nổi trên thị trường, song song với đó là tiềm ẩn nhiều rủi ro Để cuộc giao dịch diễn ra an toàn, hiệu quả, tránh những sai sót về sau dẫn đến những tranh chấp không đáng có, người mua đất khi mua đất cần lưu ý những điều gì? Cần trang bị những kiến thức gì khi đi mua đất? Để giải đáp thắc mắc về câu hỏi “Khi mua đất cần lưu ý điều gì?”, bài viết sau đây của chúng tôi sẽ cho bạn đọc có cái nhìn cụ thể hơn về những lưu ý khi mua bán đất theo đúng quy định pháp luật hiện nay.
>> Liên hệ Luật sư tư vấn miễn phí về những lưu ý khi mua đất. Gọi ngay 1900.6174
Xác minh thông tin bên chuyển nhượng (bên bán)
Giao dịch mua bán đất là giao dịch thường diễn ra khá phức tạp nên trong quá trình mua đất cần phải xác minh rõ thông tin của bên chuyển nhượng (bên bán) để đảm bảo an toàn pháp lý.
Trước khi đến với các quy trình mua bán, bên bán phải đảm bảo đủ năng lực chịu trách nhiệm hành vi dân sự theo Điều 14 Bộ luật Dân sự 2015. Sau đó, bên mua cần phải yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về quyền của bên bán đối với thửa đất đó.
Trường hợp 1: Đối với loại đất thổ cư
Theo khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Có 2 trường hợp được thực hiện quyền chuyển nhượng đất gồm:
Người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Người được ủy quyền thực hiện quyền chuyển nhượng đất (có hợp đồng ủy quyền hợp pháp)
Trong trường hợp xác minh quyền sử dụng đất sẽ có những trường hợp sau đây:
Thửa đất dự định bán là tài sản chung của 2 vợ chồng
Căn cứ Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định về việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung là bất động sản phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng. Do đó, nếu đất đang bán là tài sản chung của hai vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng.
Thửa đất dự định bán là tài sản chung của nhiều người
Theo khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung thì trong trường hợp này, nếu chuyển nhượng toàn bộ thửa đất thì phải có sự đồng ý của tất cả những người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Việc xác minh quyền bán đất của bên chuyển nhượng giúp đảm bảo tính pháp lý, tránh những tranh chấp không đáng có về sau.
Trường hợp 2: Đối với loại đất nền
Bước đầu tìm hiểu thông tin chủ đầu tư, dự án đất nền rất quan trọng vì mua bán đất nền có tính chất phức tạp hơn đất thổ cư. Việc tìm hiểu, xác minh thông tin chủ đầu tư bên bán đất nền cần lưu ý những điểm như:
Cần xem xét tiểu sử chủ đầu tư có uy tín trên thị trường hay không
Chủ đầu tư có địa chỉ trụ sở chính, địa chỉ giao dịch, văn phòng đại diện rõ ràng.
Hồ sơ về dự án cung cấp đầy đủ, minh bạch, hợp pháp
Tài chính của chủ đầu tư đủ mạnh và vững.
Bên bán cần chuẩn bị đủ các giấy tờ theo quy định để việc xác minh thêm đảm bảo như:
Giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Giấy xác nhận không có tranh chấp nhà đất
Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (nếu đã đăng ký kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng độc thân.
>> Liên hệ Luật sư tư vấn miễn phí về những thông tin cần xác minh kĩ khi mua đất đối với các bên. Gọi ngay 1900.6174
Đất có Sổ đỏ hay chưa?
Một trong những lưu ý quan trọng khi mua bán đất là cần phải xác minh được đất đó đã có Sổ đỏ hay chưa. Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là chứng thư pháp lý được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất.
Theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền của người sử dụng đất là đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp:
Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp khi chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đã đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Việc mua đất không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất theo góc độ pháp lý sẽ có một số hạn chế, rủi ro và giao dịch mua bán đất đó không được coi là hợp pháp. Do đó, để đảm bảo quyền lợi của mình thì khi mua bán đất cần phải biết rõ đất đó đã có Sổ đỏ hay chưa.
>> Liên hệ Luật sư tư vấn miễn phí về thủ thuật khi xác minh đất đẫ có sổ đỏ hay chưa. Gọi ngay 1900.6174
Thửa đất có thuộc quy hoạch hay không?
Theo khoản 2 khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định đất quy hoạch là diện tích đất thuộc không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương…
Thửa đất nằm trong quy hoạch sẽ bị hạn chế một số quyền đối với người sử dụng đất và hậu quả pháp lý của nó chủ yếu là bị thu hồi nên khi mua đất cần phải hết sức lưu ý.
Thửa đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn thực hiện được việc mua bán như bình thường. Khi nào có cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất thì khi đó mới thu hồi đất
Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người mua đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và bị thu hồi. Thường việc thu hồi phục vụ cho kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện sẽ có giá trị không cao và người mua đất sẽ bị lỗ.
>> Liên hệ Luật sư tư vấn miễn phí về xác định đất có nằm trong diện quy hoạch hay không. Gọi ngay 1900.6174
Đặt cọc khi mua bán đất
Với loại tài sản có giá trị lớn như đất đai thì khi mua bán các bên thường thỏa thuận đặt cọc. Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bên bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong thời hạn nhất định để đảm bảo giao kết.
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp các bên giao kết được hợp đồng mua bán đất thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Còn trong trường hợp một trong các bên từ chối việc giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (nếu bên mua từ chối); trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (nếu bên bán từ chối)
Hợp đồng đặt cọc có thể đánh máy hoặc viết tay và có thể công chứng, chứng thực hoặc không tuỳ vào yêu cầu của các bên. Tuy nhiên, người mua cần lưu ý ghi rõ ràng thời gian thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng là ngày tháng nào sau khi giao tiền đặt cọc và có thể quy định về mức phạt cọc để ràng buộc bên bán phải có trách nhiệm chuyển nhượng đất cho mình.
Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà người đặt cọc có thể áp dụng quy định được thỏa thuận trong hợp đồng hoặc căn cứ quy định của pháp luật để lấy lại tiền đặt cọc khi hợp đồng có thỏa thuận giữa hai bên hay phát hiện bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng lừa dối.
>> Liên hệ Luật sư tư vấn miễn phí về đặt cọc mua bán đất thế nào cho đúng cách. Gọi ngay 1900.6174
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý thì yêu cầu bắt buộc là phải công chứng hợp đồng. Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Hình thức hợp đồng mua bán đất phải được lập thành văn bản, có công chứng chứng thực theo quy định tại Điều 502 BLDS và Điều 167 Luật Đất đai 2013. Người mua đất không nên mua đất dưới hình thức “giấy viết tay”, vì hình thức này không được pháp luật công nhận khi có tranh chấp xảy ra. Hiện nay, pháp luật chỉ cho phép 2 trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay được cấp Sổ đỏ là người mua nhận chuyển nhượng từ trước ngày 01/01/2008 hoặc từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013.
Việc thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban Nhân có thẩm quyền.
Các bước để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất bao gồm:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng
Bước 3: Thực hiện công chứng
Trong hợp đồng mua bán nhà đất, theo khoản 1 Điều 66 Văn bản hợp nhất Luật Công chứng 2014, người nào yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà đất phải nộp phí công chứng.
Phí công chứng nhà đất sẽ do bên bán chịu phí công chứng và bên mua không bắt buộc phải trả. Tuy nhiên, với tinh thần của pháp luật là các bên được tự do thỏa thuận những điều mà pháp luật không cấm thì trong trường hợp hai bên giao dịch thỏa thuận được việc chi trả phí công chứng hợp đồng thì không nhất thiết bên bán phải trả.
>>Xem thêm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải là sổ đỏ không
Trên đây nội dung tư vấn của Luật sư Tổng đài tư vấn về “Khi mua đất cần lưu ý điều gì?”. Hy vọng bài viết trên của chúng tôi sẽ phần nào cung cấp cho các bạn những thông tin hữu ích để có thể biết được những lưu ý khi mua bán đất theo đúng quy định của pháp luật. Nếu các bạn có bất kỳ thắc mắc nào, xin vui lòng liên hệ đến số hotline 1900.6174 để được nhanh chóng tư vấn và hỗ trợ.
Liên hệ chúng tôi
| ✅ Dịch vụ luật sư | ⭐️ Chuyên nghiệp: Dành cho cá nhân – gia đình – doanh nghiệp |
| ✅ Dịch vụ xử lý nợ xấu, nợ khó đòi | ⭐️ Đúng pháp luật – Uy tín |
| ✅ Dịch vụ ly hôn | ⭐️ Nhanh – Trọn gói – Giải quyết trong ngày |
| ✅ Dịch vụ Luật sư riêng | ⭐️ Uy tín: Dành cho cá nhân – gia đình – doanh nghiệp |
| ✅ Dịch vụ Luật sư Hình sự | ⭐️ Nhanh chóng – Hiệu quả |
| ✅ Dịch vụ Luật sư tranh tụng | ⭐️ Giỏi – Uy tín – Nhận toàn bộ vụ việc |
| ✅ Dịch vụ Luật sư doanh nghiệp | ⭐️ Tư vấn thường xuyên cho doanh nghiệp |
