Mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ là một trong những giao dịch dân sự diễn ra khá phổ biến hiện nay. Tuy nhiên, việc mua bán này tầm ẩn rất nhiều rủi ro tiềm tàng. Vậy hoạt động mua bán đất nông nghiệp là gì? Những lưu ý và rủi ro khi thực hiện hoạt động này như thế nào? Bài viết dưới đây của Tổng đài pháp luật sẽ trình bày những thắc mắc trên rõ ràng nhất. 
Mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ?
>>> Đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng!
Đặt lịch với Luật sư
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 thì đất nông nghiệp được giao cho người dân phục vụ cho nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm các loại đất có đặc thù giống nhau là tư liệu sản xuất chính cho các mục đích như trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng..vv..
Đất nông nghiệp này là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, và đặc biệt không thể thay thế được của ngành nông- lâm nghiệp, là tiền đề của mọi quá trình sản xuất.Đất nông nghiệp tham gia vào các ngành sản xuất lương thực, thực phẩm như ngành trồng trọt, ngành thủy sản, chăn nuôi.
Đất nông nghiệp còn được hiểu một cách đơn giản là loại đất có mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp. Đây là cách gọi loại đất theo mục đích sử dụng đất.
Mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ là việc mua bán không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo. Đây là việc không đúng theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 về mua bán đất nông nghiệp. Căn cứ theo những quy định chung liên quan đến luật này; thì việc này sẽ cần phải tuân thủ theo đúng quy định pháp luật; là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi kèm.
>>> Xem thêm: Thủ tục mua bán đất – Hồ sơ chuyển nhượng đất cần giấy tờ gì?
Mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ có bị phạt không?
Chị Thanh Huyền (Hà Nam) có câu hỏi:
Thưa Luật sư, tôi có vấn đề thắc mắc mong được tư vấn như sau:
Giữa năm 2020 vừa rồi, tôi có mua một mảnh đất nông nghiệp rộng 250m2 của một người quen. Tuy nhiên khi cả hai ký kết hợp đồng mua bán đất thì tôi phát hiện ra mảnh đất nông nghiệp này không có sổ đỏ. Vậy thưa Luật sư, đối với trường hợp mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ này có bị phạt không? Tôi xin cảm ơn Luật sư giải đáp!
Phần trả lời của Luật sư:
Chào chị Thanh Huyền, cảm ơn chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Tổng đài pháp luật! Đối với câu hỏi trên của anh, chúng tôi xin được đưa ra câu trả lời cụ thể như sau:
Việc mua bán đất nông nghiệp phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện; được quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, như sau:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, góp vốn thế chấp bằng quyền sử dụng đất:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi; cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện dưới đây;
a) Có Giấy chứng nhận; trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 186; và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Tuy nhiên việc mua bán đất nông nghiệp; thuộc các trường hợp được quy định tại Luật đất đai năm 2024:
– Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; thì người sử dụng đất đó được thực hiện các quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
Căn cứ theo nội dụng điều luật nêu trên, nếu người bán đất cho chị Thanh Huyền có đủ điều kiện nêu trên thì khi mua mảng đất này chị sẽ không vi phạm quy định mua bán đất nông nghiệp.
Mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ thực hiện như thế nào?
Mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ nếu không đủ điều kiện được quy định theo Luật đất đai 2013, thì hợp đồng mua bán đất sẽ không được công chứng. Để hợp đồng mua bán có hiệu lực người dân cần làm theo các bước sau:
Bước 1: Hai bên thỏa thuận và lập hợp đồng ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nhưng vì không có Sổ đỏ nên trong một số trường hợp, hợp đồng sẽ không được công chứng. Tuy nhiên, nếu bạn thực hiện đầy đủ các điều kiện; và thuộc trong trường hợp được công nhận việc chuyển nhượng; thì bạn vẫn có thể đem hồ sơ, hợp đồng đi công chứng
Bước 2: Mỗi bên chuẩn bị bộ hồ sơ gồm:
– Hợp đồng quyết định cho thuê đất, giao đất nông nghiệp có công chứng;
– Di chúc thừa kế hoặc biên bản họp gia đình phân chia di sản thừa kế; mà có sự chứng kiến của cả người bên được chuyển nhượng và bên chuyển nhượng; các thành viên khác trong gia đình;
– Các giấy tờ có thể chứng minh quyền sử dụng đất;
– Bản sao Thẻ căn cước công dân/giấy chứng minh nhân dân/hộ chiếu;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chữ ký xác nhận của hai bên;
Bước 3: Nộp bộ hồ sơ về văn Phòng Tài nguyên và môi trường; để được thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng; cho bên được chuyển nhượng theo đúng trình tự, thủ tục dựa trên quy định của Luật Đất đai năm 2024
>>>Xem thêm: Quy trình mua bán đất theo quy định pháp luật – Thủ tục mua bán đất
Một số trường hợp được phép chuyển nhượng đất khi chưa có sổ đỏ
Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2024, khi chủ sở hữu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), cần thuộc một trong các trường hợp sau:
– Trường hợp người được thừa kế theo di chúc là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài, không thuộc diện được mua nhà ở tại Việt Nam theo quy định pháp luật, thì những người này được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù không đứng tên trên Giấy chứng nhận.
– Sau ngày 15/10/1993, theo Nghị quyết số 02/2021/NQ-HĐTP, các trường hợp chuyển nhượng đất đai không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được phép nếu tại thời điểm chuyển nhượng, bên bán có giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất hợp pháp theo khoản 1, 2, 5 Điều 136 Luật Đất đai 2024.
– Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nếu bên mua đã thay đổi kết cấu nhà, thực hiện các hoạt động khác ngoài mục đích cư trú mà không bị bên chuyển nhượng phản đối hoặc không bị xử lý vi phạm hành chính, thì cơ quan Tòa án có thẩm quyền sẽ công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Người dân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không có Giấy chứng nhận nếu đất đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Trường hợp người sử dụng đất do thừa kế theo di chúc muốn được cấp Giấy chứng nhận sau khi chuyển nhượng, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Luật Đất đai 2024 để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
>>> Đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng!
Đặt lịch với Luật sư
Những rủi ro khi mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ
Xuất phát từ tâm lý ham rẻ, nhiều người dân đã chủ quan chấp nhận mua nhà đất không có sổ đỏ với hy vọng là sau khi mua có thể hợp thức hóa loại đất này. Tuy nhiên, trên thực tiễn có rất nhiều trường hợp người mua đất không có sổ đỏ từ ngày 01/07/2014 đến nay sẽ phải đối mặt với rất nhiều rủi ro và phải gánh chịu những hậu quả pháp lý không đáng có, cụ thể:
– Không xác minh chính xác được nguồn gốc của đất nông nghiệp
Nếu đất nông nghiệp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây ra nhiều khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất này như thế nào. Đây có lẽ là rủi ro lớn nhất mà người mua phải đối diện khi không biết rằng mảnh đất mình mua có đang nằm trong quy hoạch, trong tình trạng bị tranh chấp, lấn chiếm, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Chính vì thế khi mà người mua đất có thể sẽ phải đối mặt với những vấn đề xảy ra không đáng có.
– Dễ xảy ra tranh chấp
Căn cứ theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Việc chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Theo quy định trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền, và hiệu lực của giao dịch mua bán, chuyển nhượng chỉ được công nhận kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Về mặt pháp lý, nếu không đăng ký, dù đã thanh toán tiền, bên mua vẫn không được công nhận quyền sử dụng đất. Việc mua bán, chuyển nhượng không đúng quy định sẽ không được pháp luật công nhận, dẫn đến không tồn tại quan hệ chuyển nhượng hợp pháp. Trong trường hợp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), giấy tờ chứng minh, hợp đồng, biên nhận hoặc người làm chứng, sẽ dễ xảy ra tranh chấp đất đai và khó chứng minh quyền sở hữu đất.
Hạn chế khi đất không có Sổ đỏ:
– Không được thế chấp để vay tiền: Theo Điều 188 Luật Đất đai 2024, việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Không có Sổ đỏ, ngân hàng sẽ không chấp nhận thế chấp do rủi ro cao, làm giảm tính linh hoạt và hiệu quả sử dụng đất.
– Khó bán lại đất: Đất không có Sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro, khó tìm người mua, và nếu bán được, thường bị ép giá hoặc gặp nhiều rắc rối do thiếu giấy tờ pháp lý.
– Hạn chế quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất nông nghiệp không có Sổ đỏ (trong trường hợp không được pháp luật công nhận) sẽ bị hạn chế các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cho thuê, hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều kiện tiên quyết để thực hiện các quyền này là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
– Bị thu hồi không được bồi thường: Nếu đất thuộc diện thu hồi để phục vụ dự án công cộng, người sử dụng đất không có Sổ đỏ sẽ không được bồi thường, không giống như đất có Giấy chứng nhận đầy đủ.
– Khó được cấp phép xây dựng: Theo quy định, hồ sơ xin cấp phép xây dựng phải bao gồm giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024. Do đó, đất không có Sổ đỏ thường khó được cấp phép xây dựng, cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở.
Trường hợp ngoại lệ: Theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP, đất nông nghiệp không có Sổ đỏ vẫn có thể được cấp phép xây dựng nếu có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định, bao gồm giấy tờ về giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sau ngày 1/7/2004, hoặc các giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng chưa được cấp.
>>> Đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng!
Đặt lịch với Luật sư
Những lưu ý khi mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ
Có rất nhiều trường hợp khi đi mua bán đất nông nghiệp gặp phải tình trạng đất dù không có sổ đỏ nhưng vẫn được rao bán trên thị trường. Tuy nhiên, người mua cần phải hết sức lưu ý với những mảnh đất như thế này. Căn cứ theo Luật Đất đai năm 2024, điều kiện chuẩn để đất nông nghiệp này có thể chuyển đổi, giao dịch là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ trừ trường hợp căn cứ theo Luật Đất đai năm 2024.
Như vậy, việc thực hiện chuyển nhượng mua bán đối với đất nông nghiệp không có sổ đỏ là không đúng với quy định pháp luật. Người nhận mua bán chuyển nhượng chưa được pháp luật công nhận là chủ sở hữu của mảnh đất. Ngoài ra, chủ mới cũng gặp rất nhiều khó khăn nếu muốn cấp sổ đỏ về sau hoặc tiếp tục chuyển nhượng đất cho người khác.
Nhìn chung, với các thửa đất nông nghiệp chưa có sổ đỏ, bạn nên yêu cầu chủ sở hữu đất này chủ động tiến hành thủ tục xin cấp sổ đỏ rồi mới giao dịch.
>>> Đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng!
Trên đây là bài viết của Tổng đài pháp luật về các vấn đề liên quan đến mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ. Hy vọng thông qua bài viết này bạn đọc sẽ có thêm những thông tin bổ ích, phần nào có thể tự bảo vệ được các quyền và lợi ích hợp pháp của khi thực hiện giao dịch này.
