Thuê đất xây nhà cho thuê có được không? – Luật Đất đai

Thuê đất xây nhà cho thuê có được không? Đất đai từ trước đất nay luôn được xem là một loại tài sản có giá trị lớn. Việc thuê đất thường phát sinh, kéo theo nhiều vấn đề khác liên quan đến mục đích sử dụng đất của người dân. Gần đây, khá nhiều bạn đọc gửi thắc mắc đến tổng đài về vấn đề liệu mình có được xây dựng các công trình khác trên đất thuê hay sử dụng đất thuê với mục đích khác hay không. Do vậy, Tổng Đài Pháp Luật 1900.6174 xin chia sẻ thêm thông tin với bạn đọc về vấn đề này qua bài viết dưới đây. 

>>>Luật sư tư vấn miễn phí các vấn đề pháp lý liên quan đến thuê đất xây nhà cho thuê. Gọi ngay: 1900.6174

Thuê đất xây nhà cho thuê có được không?

 

 

Trả lời: 

Cảm ơn anh Dương đã gửi câu hỏi đến Tổng Đài chúng tôi. Sau khi nghiên cứu và tìm hiểu về vấn đề của anh, chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của anh như sau.

Xây dựng nhà ở trên đất cho thuê được hiểu là việc người sở hữu nhà ở và người có quyền sử dụng đất là không trùng nhau. Bên thuê nhà xây dựng nhà ở trên phần diện tích đất mà đã được thuê bởi bên cho thuê. 

Xây dựng nhà ở trên đất được cho thuê được xem là một việc làm hợp pháp, được pháp luật cho phép. Vì vậy, gia đình anh vẫn có thể xây dựng nhà ở trên đất cho thuê đó. Tuy nhiên thuê đất để xây nhà là một việc khá rủi ro, do đó người thuê cần nắm rõ những kiến thức pháp lý về đất đai để có thể đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình. 

Căn cứ Khoản 4 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc xây dựng nhà ở trên đất thuê, điều kiện để bên thuê có thể được phép xây dựng nhà ở trên đất thuê gồm:

– Có minh chứng, chứng từ về quyền sở hữu nhà ở (quy định tại Khoản 1,2,3 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP);

– Có hợp đồng thuê đất/hợp đồng hợp tác kinh doanh/hợp đồng góp vốn/văn bản có chứa sự đồng ý, chấp nhận của người sử dụng đất (bên cho thuê) về việc xây dựng nhà ở trên mảnh đất đó. Tất cả các loại hợp đồng đều phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và đều có sự đồng ý, chấp thuận của người có quyền sử dụng đất;

– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Như vậy, người thuê đất có thể xây dựng nhà ở cho thuê nhưng cơ bản phải có hợp đồng thuê đất. Về nội dung hợp đồng phải thể hiện được rõ nội dung về sự chấp nhận, đồng ý được xây dựng của bên cho thuê. Ngoài ra, hợp đồng còn phải được công chứng, chứng thực để xác lập hiệu lực pháp lý. Sau đó, người thuê đất có thể tiếp tục thực hiện thủ tục yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, dù mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu đất của người khác. 

>>>Luật sư giải đáp miễn phí thuê đất để xây nhà cho thuê có được không? Gọi ngay: 1900.6174

Thuê đất xây nhà cho thuê cần lưu ý những gì?

 

Về việc xây dựng trên mảnh đất không thuộc quyền sở hữu của mình tất nhiên sẽ luôn tiềm ẩn những rủi ro. Do vậy, bạn trong tư cách bên được cho thuê muốn xây dựng nhà cho thuê ở cần lưu ý:

– Đất được cho thuê phải được xếp vào loại đất thổ cư như quy định của pháp luật. Nếu không phải đất thổ cư mà là những loại đất khác thì sẽ không thể thi công, xây dựng nhà ở trên loại đất này được. 

– Trong trường hợp đất chưa được cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì không thể thuê cũng như xây dựng nhà ở trên mảnh đất đó. Để tránh trường hợp bị lừa hay mất tài sản, khi đi thuê bạn cần kiểm tra kỹ về quyền sử dụng đất và thời hạn của nó,

– Nếu mảnh đất thuộc sở hữu của nhiều người thì khi xây dựng nhà ở trên mảnh đất đó bạn cần phải xin sự đồng ý của tất cả những người có quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của phần đất đấy. Việc làm này tránh sự bất đồng giữa những người có quyền sở hữu liên quan, sau đó bạn sẽ là người gặp phải rắc rối.

– Trước khi tiến hành xây dựng nhà ở trên đất thuê cần phải có giấy phép xây dựng. Trong trường hợp nếu cơ quan có thẩm quyền không cho phép xây dựng thì không được phép xây dựng.

– Nội dung trong hợp đồng thuê nhà cần bao gồm việc bên cho thuê cho phép bên được thuê xây dựng nhà ở trên đất thuê. Nếu không có nội dung này, bên thuê phải yêu cầu bổ sung ngay lập tức để sau này tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của mình.

– Nhất thiết phải thực hiện việc công chứng, chứng thực để xác lập hiệu lực pháp lý theo quy định của pháp luật. Nếu hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì đây được xem là hợp đồng vô hiệu lực. 

>>>Luật sư giải đáp miễn phí thuê đất để xây nhà cho thuê cần những gì? Gọi ngay: 1900.6174

Hình thức sử dụng thuê đất xây nhà cho thuê

 

Căn cứ Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014, hình thức sử dụng đất thuê để thực hiện các dự án xây dựng nhà ở nhằm mục đích như cho thuê, kinh doanh, thương mại như sau:

–  Sử dụng phần diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của mình để xây dựng nhà ở thương mại;

– Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở với mục đích cho thuê, cho thuê mua, để bán;

– Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở với mục đích cho thuê;

– Được nhận nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai với mục đích xây dựng nhà ở thương mại.

Các tiêu chuẩn diện tích đáp ứng đủ điều kiện nhà ở thương mại và các loại nhà theo quy định tại Điều 24 Luật Nhà ở năm 2014 như sau: 

– Chủ đầu tư dự án có quyền được chọn lựa loại nhà ở và tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà nhưng với điều kiện phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy chuẩn chi tiết, tiêu chuẩn kiến trúc nhà ở và quyết định chủ trương xây dựng dự án đầu tư nhà ở được ban hành bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Đối với hình thức xây dựng là căn hộ chung cư thì cần phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, đầy đủ tiện nghi, diện tích sàn đạt tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng;

– Đối với hình thức nhà ở riêng lẻ thì lưu ý cần xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng, việc thiết kế nhà ở cũng cần được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng của cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định. 

>>>Luật sư giải đáp miễn phí hình thức sử dụng thuê đất để xây nhà cho thuê. Gọi ngay: 1900.6174

Thuê đất xây nhà cho thuê có thời hạn bao lâu?

 

Đất thuê được xem là loại đất được nhà nước cho thuê có thời hạn. Thời hạn cho thuê cũng phụ thuộc vào từng đối tượng muốn thuê đất, từng trường hợp, mong muốn của người thuê đất. Và thời hạn thuê đất xây nhà cho thuê được quy định cụ thể dưới đây.

Căn cứ theo quy định của Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn cho thuê đất được xét theo các trường hợp :

– Đối với các đối tượng là tổ chức thuê đất với mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; hộ gia đình, cá nhân, tổ chức thuê đất với mục đích thương mại, dịch vụ hoặc xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức kinh tế thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư tại nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với mục đích xây dựng các dự án đầu tư vào Việt Nam thì sẽ được Nhà nước xem xét, tạo điều kiện cho thuê đất.

Quyết định cho thuê đất được căn cứ, dựa trên cở dự án đầu tư hoặc đơn xin đề nghị cho giao đất, thuê đất của những đối tượng kể trên nhưng tối đa không quá 50 năm. 

– Đối với những trường hợp ngoại lệ như đây là một dự án có vốn đầu tư lớn nhưng không thể thu hồi vốn nhanh đúng hạn hoặc dự án được đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn/đặc biệt khó khăn và cần thời gian dài hơn thì thời hạn mà Nhà nước giao đất, cho thuê đất là không quá 70 năm. 

Tại Điều 44 Luật Đầu tư năm 2020 cũng quy định về thời hạn của việc thuê đất xây nhà cho thuê. Cụ thể:

– Đối với dự án đầu tư trong khu kinh tế: thời gian hoạt động không quá 70 năm;

– Đối với dự án đầu tư ngoài khu kinh tế: 50 năm;

– Thời hạn được tính từ ngày nhà đầu tư sở hữu Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư kết hợp với chấp thuận nhà đầu tư hoặc tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư lần đầu. 

Ngoài ra, đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở với mục đích kinh doanh, cho thuê đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thì dự án có thể hoạt động tính từ ngày nhà đầu tư được Nhà nước cấp Quyết định giao đất, Quyết định cho thuế đất, Quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu trường hợp xảy ra việc cơ quan có thẩm quyền bàn giao đất chậm trễ thì thời hạn hoạt động của dự án sẽ được tính từ ngày đất được bàn giao trên thực địa. 

>>>Xem thêm: Hợp đồng thuê đất hộ gia đình là thế nào? theo luật đất đai 2013

Nếu thời hạn cho thuê để thực hiện dự án đã hết nhưng dự án vẫn chưa hoàn thành, thi công xong và nhà đầu tư ngỏ ý muốn tiếp tục thực hiện dự án đầu tư cho đến khi hoàn thành thì vẫn sẽ được Cơ quan có thẩm quyền xem xét gia hạn thêm thời hạn thuê đất nhưng đi kèm là những điều kiện sau:

– Phải phù hợp với việc quy hoạch đất cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch cấp tỉnh, đô thị và quy hoạch đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt;

– Phải phù hợp với mục tiêu, định hướng phát triển đô thị, quyết định phát triển nhà ở đối với các dự án đầu tư vào xây dựng nhà ở, khu đô thị;  

– Đáp ứng đầy đủ các điều kiện giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai. Tức là, khi hết thời hạn cho thuê, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì người sử dụng đất vẫn có thể được Nhà nước gia hạn nhưng không quá thời hạn quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013. 

>>>Luật sư giải đáp miễn phí về thời hạn thuê đất để xây nhà cho thuê. Gọi ngay: 1900.6174

Xử lý nhà cho thuê trên đất khi đã hết hợp đồng

 

 

Luật sư trả lời: 

Cảm ơn anh Tuấn đã gửi câu hỏi đến Tổng Đài Pháp Luật của chúng tôi. Với trường hợp của anh, sau khi nghiên cứu và tìm hiểu các tài liệu, chúng tôi xin được đưa ra lời tư vấn như sau.   

Trước tiên, cần xác định căn nhà đã xây dựng có thuộc quyền sở hữu của mình hay không?

Căn cứ điểm a Khoản 2 Điều 8 Luật nhà ở năm 2014, các đối tượng được xác định có nhà ở hợp pháp gồm: tổ chức, cá nhân trong nước, hộ gia đình thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, theo điểm e khoản 3 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT còn quy định về đăng ký bổ sung cho tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Sổ đỏ phải bao gồm: Văn bản có chứa nội dung chấp thuận của người sử dụng đất cho bên thuê xây dựng nhà ở phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp chủ đầu tư xây dựng công trình không cùng là người sử dụng đất. 

Theo đó, nếu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước đầu tư để xây dựng nhà ở thì họ sẽ có quyền sở hữu đối với nhà họ xây. Do đó, nếu ngôi nhà trên đất thuê là bạn tự bỏ tiền ra xây dựng và trong hợp đồng thuê đất người có quyền sử dụng đất cho phép bạn xây dựng thì căn nhà thuộc quyền sở hữu của bạn. Tiếp theo, nếu khi hết hạn thuê đất thì căn nhà bạn xây dựng trên đất đó sẽ được giải quyết theo hai hướng sau: 

Trường hợp 1: Trong hợp đồng thuê đất có thỏa thuận về việc giải quyết, xử lý tài sản gắn liền với đất khi hết thời hạn 

Nếu nội dung trong hợp đồng thuê đất có chứa điều khoản thỏa thuận về việc xử lý tài sản gắn liền với đất thuê thì sự tự thỏa thuận của hai bên sẽ được Nhà nước tôn trọng. Và việc giải quyết tài sản hình thành trên đất thuê đó sẽ tuân thủ quy định trong hợp đồng.

Trường hợp 2: Trong hợp đồng thuê đất không có thỏa thuận về việc giải quyết, xử lý tài sản gắn liền với đất khi hết thời hạn 

– Hai bên có thể tự thương lượng với nhau: nếu bên thuê muốn bảo toàn tối thiểu quyền lợi của mình thì có thể yêu cầu bên cho thuê đất mua lại căn nhà đó với giá trị hợp lý;

– Nếu hai bên không thể tự thương lượng, hòa giải thì một trong hai bên có thể làm đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết. Người nộp hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị những loại giấy tờ, minh chứng cho việc xây dựng cũng như đầu tư vào căn nhà là của bạn (ví dụ: bản vẽ thiết kế, hợp đồng thuê đất, giấy phép xây dựng,..).

Lúc này, Tòa án sẽ căn cứ vào các bằng chứng để xử lý căn nhà trên đất thuê đó thỏa đáng theo quyền lợi và lợi ích hợp pháp của hai bên. 

>>>Xem thêm: Hợp đồng thuê đất có cần công chứng không – Luật Đất đai 2013

Như vậy, bài viết trên đây Tổng Đài Pháp Luật chúng tôi đã cung cấp cho anh/chị một số quy định liên quan đến vấn đề Thuê đất xây nhà cho thuê. Hi vọng với những thông tin mà chúng tôi cung cấp có thể giúp anh/chị tháo gỡ những vướng mắc của mình. Mọi thắc mắc cần hỗ trợ thêm, anh/chị vui lòng liên hệ số hotline 1900.6174 để được tư vấn nhanh nhất.

 

Liên hệ chúng tôi

✅ Dịch vụ luật sư	⭐️ Chuyên nghiệp: Dành cho cá nhân – gia đình – doanh nghiệp
✅ Dịch vụ xử lý nợ xấu, nợ khó đòi	⭐️ Đúng pháp luật – Uy tín
✅ Dịch vụ ly hôn	⭐️ Nhanh – Trọn gói – Giải quyết trong ngày
✅ Dịch vụ Luật sư riêng	⭐️ Uy tín: Dành cho cá nhân – gia đình – doanh nghiệp
✅ Dịch vụ Luật sư Hình sự	⭐️ Nhanh chóng – Hiệu quả
✅ Dịch vụ Luật sư tranh tụng	⭐️ Giỏi – Uy tín – Nhận toàn bộ vụ việc
✅ Dịch vụ Luật sư doanh nghiệp	⭐️ Tư vấn thường xuyên cho doanh nghiệp