Gia hạn đất nông nghiệp cần điều kiện, thủ tục như thế nào?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 172 của Luật Đất đai 2024 về đất sử dụng có thời hạn, cụ thể như sau:

“1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 177 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.”

Theo đó, gia đình anh hoàn toàn có quyền tiếp tục sử dụng mảnh đất này khi hết thời hạn sử dụng đất theo quy định.

Bên cạnh đó, tại khoản 2 và khoản 3 Điều 74 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất, xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất như sau:

“2. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 172 và khoản 3 Điều 257 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều này có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:…”

Theo các quy định này, khi hết thời hạn sử dụng đất, gia đình anh có thể tiếp tục sử dụng mảnh đất này mà không cần làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Đồng thời, đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, pháp luật không quy định về thủ tục gia hạn đất mà chỉ quy định về thủ tục xin xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng mảnh đất đó khi Nhà nước chưa có quyết định thu hồi đất.

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2024, gia đình anh hoàn toàn có quyền tiếp tục sử dụng mảnh đất này khi có nhu cầu và Nhà nước chưa có quyết định thu hồi đất. Gia đình anh có thể làm thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Thứ nhất, để xác định xem đất có vượt hạn mức giao đất không, chị cần kiểm tra hạn mức sử dụng đất tại địa phương nơi có đất theo quyết định của UBND cấp tỉnh.

Trường hợp mảnh đất của chị vượt quá hạn mức giao đất theo quy định trước ngày 1/1/2025, thì phải chuyển sang hình thức cho thuê đất đối với phần đất vượt hạn mức, căn cứ vào khoản 6 Điều 257 Luật Đất đai 2024, cụ thể như sau:

“6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này.”

Như vậy, sau khi kiểm tra hạn mức sử dụng đất nông nghiệp tại địa phương và xác định mảnh đất chị đang sử dụng vượt quá hạn mức, phần diện tích vượt quá sẽ được chuyển sang hình thức cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. Sau khi xác định được phần diện tích đất trong hạn mức sử dụng đất, chị có thể làm hồ sơ để xin xác nhận lại thời hạn sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

1. Điều kiện xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp
Theo khoản 1 Điều 74 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận trong hạn mức, và có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể nộp đơn xin xác nhận tiếp tục sử dụng đất.

2. Trình tự thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất
Theo khoản 2 và khoản 3 Điều 75 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp gồm 4 bước:

Bước 1: Nộp hồ sơ
Chị nộp hồ sơ đề nghị xác nhận thời hạn sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hồ sơ theo khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2024/TT-BTNMT gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
  (Lưu ý: Nếu thửa đất tách từ Giấy chứng nhận chung cho nhiều thửa để cấp riêng, không kê khai, xác nhận thông tin tại điểm 5 mục I, mục II và IV của Mẫu 09/ĐK).
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồ sơ nộp tại: Phòng Tài nguyên và Môi trường (chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) hoặc UBND cấp xã nơi có đất.

Bước 2: Xử lý tại UBND cấp xã
UBND cấp xã:

• Kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp và chưa có quyết định thu hồi đất.
• Chuyển hồ sơ đã kiểm tra, xác nhận tình trạng đất đến chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Xử lý tại Văn phòng đăng ký đất đai
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai:

• Kiểm tra hồ sơ từ UBND cấp xã.
• Xác nhận thời hạn tiếp tục sử dụng đất theo quy định vào Giấy chứng nhận đã cấp.
• Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
• Trả Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân hoặc gửi UBND cấp xã để trả nếu hồ sơ nộp tại xã.

Bước 4: Nhận kết quả
Chị nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc UBND cấp xã (nếu nộp hồ sơ tại xã).

Căn cứ theo khoản 2 Điều 75 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, các trường hợp không phải làm thủ tục gia hạn đất nông nghiệp được quy định như sau:

“Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 74 và khoản 3 Điều 209 Luật Đất đai 2024 mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.”

Theo đó, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận hoặc nhận chuyển quyền, khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu có nhu cầu, được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn 50 năm mà không phải làm thủ tục gia hạn, bao gồm các trường hợp:

• Được giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
• Được giao đất trồng cây lâu năm.
• Được giao đất rừng sản xuất.
• Được giao nhiều loại đất gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
• Được giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng.
• Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp (cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không phải từ nguồn giao, cho thuê).
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi).

Lưu ý: Dù không bắt buộc làm thủ tục gia hạn, các chủ thể này có thể thực hiện thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có nhu cầu.

Các trường hợp không thuộc diện nêu trên phải thực hiện thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp theo khoản 9 Điều 9 Thông tư 09/2024/TT-BTNMT.

Trong trường hợp của chị, do mảnh đất là đất Nhà nước cho thuê, không thuộc các trường hợp được miễn thủ tục gia hạn theo khoản 2 Điều 75 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Vì vậy, trước khi hết hạn sử dụng đất 6 tháng, chị cần làm thủ tục xin gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 9 Điều 9 Thông tư 09/2024/TT-BTNMT.

Theo khoản 1 Điều 74 Luật Đất đai 2024, thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo các khoản 1, 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 78 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, nếu hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nhu cầu, được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định.

Căn cứ khoản 2 và khoản 3 Thông tư 07/2024/TT-BTNMT, việc xác định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định như sau:

2. Căn cứ xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:

a) Sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; hoặc sử dụng đất nông nghiệp chưa được công nhận.
b) Không thuộc đối tượng hưởng lương thường xuyên; đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc hưởng trợ cấp xã hội.
c) Có thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên đất đang sử dụng tại điểm a, kể cả trường hợp không có thu nhập do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh.
d) Trường hợp giao đất nông nghiệp theo Điều 105 Luật Đất đai 2024 hoặc đăng ký nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, chỉ cần đáp ứng điểm b.

3. Căn cứ xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp:

a) Sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; hoặc sử dụng đất nông nghiệp chưa được công nhận.
b) Có ít nhất một thành viên không thuộc đối tượng hưởng lương thường xuyên; đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc hưởng trợ cấp xã hội.
c) Có thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên đất đang sử dụng tại điểm a, kể cả trường hợp không có thu nhập do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh.
d) Trường hợp giao đất nông nghiệp theo Điều 105 Luật Đất đai 2024 hoặc đăng ký nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, chỉ cần đáp ứng điểm b.

Trong trường hợp của anh, do cả hai vợ chồng đều là viên chức hưởng lương thường xuyên, không đáp ứng điều kiện tại điểm b khoản 2 và khoản 3 Thông tư 07/2024/TT-BTNMT. Do đó, hai vợ chồng anh không được coi là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và không được gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Theo khoản 1 Điều 117 Luật Đất đai 2024, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, anh cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp luật cho phép.
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
• Nếu đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê có thời hạn, đất phải còn trong thời hạn sử dụng.

Do đó, anh có thể chuyển nhượng mảnh đất cho em trai của vợ nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên.