Hợp đồng mua bán đất – Mẫu giấy tờ thỏa thuận mua bán đất viết tay 2022

Hợp đồng mua bán đất là loại giấy tờ vô cùng quan trọng trong mọi giao dịch mua bán đất đai. Vậy cách viết hợp đồng mua bán đất như thế nào? Thủ tục giao dịch mua bán đất ra sao?… Khi bạn có bất kỳ câu hỏi, thắc mắc nào liên quan đến pháp luật về đất đai, hãy gọi ngay đến Tổng đài pháp luật 1900.6174 để được tư vấn luật đất đai và hỗ trợ giải quyết vấn đề trực tuyến một cách nhanh nhất và tiết kiệm chi phí, công sức.

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến – Gọi 19006174

Tải mẫu hợp đồng mua bán đất tại đây: mau-hop-dong-mua-ban-nha-dat-2022

1. Mẫu hợp đồng mua bán đất

>>Tư vấn hợp đồng mua bán đất hợp pháp, gọi ngay 19006174

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chúng tôi. Nhà đất là một trong những tài sản lớn và quan trọng của mỗi người dân. Việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải được xác lập bằng hợp đồng chuyển nhượng lập tại văn phòng công chứng. Sau đây là mẫu hợp đồng mua bán đất mới nhất 2022:

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

————–

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

(Số: ……………./HĐCNQSDĐ,TSGLĐ)

Hôm nay, ngày ……. tháng ……. năm ….., Tại: ……………………………….. Chúng tôi gồm có:

BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (BÊN A):

Ông/bà: ……………………………………..Năm sinh: ……………………………….

CMND số: ………………………….Ngày cấp………………. Nơi cấp……………..

Hộ khẩu: …………………………………………………………………………………….

Địa chỉ: ………………………………………………………………………………………

Điện thoại: …………………………………………………………………………………..

Và

Ông/bà: ……………………………… Năm sinh: ……………………………………….

CMND số: ……………………………Ngày cấp……..Nơi cấp ………………………

Hộ khẩu: ………………………………………………………………………………………

Địa chỉ: ………………………………………………………………………………………..

Điện thoại: ……………………………………………………………………………………

Là chủ sở hữu bất động sản: ………………………………………………………….

BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (BÊN B):

Ông/bà: ……………………………… Năm sinh: …………………………………..

CMND số: …………….. Ngày cấp………………….. Nơi cấp………………….

Hộ khẩu: …………………………………………………………………………………..

Địa chỉ: …………………………………………………………………………………….

Điện thoại: ………………………………………………………………………………..

Và

Ông/bà: ……………………………………..Năm sinh: ……………………………..

CMND số: …………….. Ngày cấp……………… Nơi cấp ……………………..

Hộ khẩu: ……………………………………………………………………………………

Địa chỉ: …………………………………………………………………………………….

Điện thoại: ………………………………………………………………………………..

Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các thoả thuận sau đây:

ĐIỀU 1: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG

1.1. Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo cụ thể như sau:

– Thửa đất số: ……………………………………………………………………………….

– Tờ bản đồ số: ………………………………………………………………………………..

– Địa chỉ thửa đất: ……………………………………………………………………………..

– Diện tích: ………………………………………m2 (Bằng chữ:……………………….. )

– Hình thức sử dụng: ………………………………………………………………………

+ Sử dụng riêng: ………………………………………………………………………… m2

+ Sử dụng chung: …………………………………………………………………….. m2

– Mục đích sử dụng: ………………………………………………………………………

– Thời hạn sử dụng: ………………………………………………………………………

– Nguồn gốc sử dụng: …………………………………………………………………….

Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): …………………………………..

2.2. Tài sản gắn liền với đất là: ………………………………………………………….

………………………………………………………………………………………………………

Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản có: ………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………..

ĐIỀU 2: GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

2.1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này là: …………………đồng.

(Bằng chữ: ………………………………… đồng Việt Nam).

2.2. Phương thức thanh toán: ………………………………………

2.3. Việc thanh toán số tiền nêu tại khoản 1 Điều này do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

ĐIỀU 3: VIỆC ĐĂNG KÝ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ LỆ PHÍ

3.1. Việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật do bên A chịu trách nhiệm thực hiện.

3.2. Lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Hợp đồng này do bên A chịu trách nhiệm nộp.

ĐIỀU 4: VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

4.1. Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng với giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên B vào thời điểm ……

4.2. Bên B có nghĩa vụ thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 5: TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ

Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Hợp đồng này do bên ………………… chịu trách nhiệm nộp.

ĐIỀU 6: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A

6.1. Nghĩa vụ của bên A:

a) Chuyển giao đất, tài sản gắn liền với đất cho bên B đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất và tài sản gắn liền với đất như đã thoả thuận;

b) Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên B.

6.2. Quyền của bên A:

Bên A có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; trường hợp bên B chậm trả tiền thì bên A có quyền:

a) Gia hạn để bên B hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được hoàn thành thì theo yêu cầu của bên A, bên B vẫn phải thực hiện nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại;

b) Bên B phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán.

ĐIỀU 7: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B

7.1. Nghĩa vụ của bên B:

a) Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên A;

b) Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

d) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

7.2. Quyền của bên B:

a) Yêu cầu bên A giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất;

b) Yêu cầu bên A giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất và tài sản gắn liền với đất như đã thoả thuận;

c) Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng;

d) Được sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

ĐIỀU 8: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 9: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

9.1. Bên A cam đoan:

a) Những thông tin về nhân thân, về thửa đất và tài sản gắn liền với đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

b) Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

c) Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:

– Thửa đất và tài sản gắn liền với đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

e) Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

9.2. Bên B cam đoan:

a) Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

b) Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

c) Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

d) Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

ĐIỀU 10: ĐIỀU KHOẢN CHUNG

10.1. Hai bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình được thỏa thuận trong hợp đồng này.

10.2. Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản đã ghi trong hợp đồng.

10.3. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày …… tháng ……. năm …… đến ngày …… tháng ….. năm ………

Hợp đồng được lập thành ………. (………..) bản, mỗi bên giữ một bản và có giá trị như nhau.

BÊN A                                                           BÊN B

(Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên)                      (Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên)

LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN

Hôm nay, ngày …….. tháng ………. năm ……….. , tại: ………………….

Tôi , Công chứng viên phòng Công chứng số …… tỉnh (thành phố) ……..

CÔNG CHỨNG:

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được giao kết giữa bên A là ……….. và bên B là …. ; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng;

– Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật;

– Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

– ………………………………………………………………..

– Hợp đồng này được làm thành ………. bản chính (mỗi bản chính gồm ……. tờ, ……..trang), giao cho:

+ Bên A …… bản chính;

+ Bên B ……. bản chính;

Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính.

Số ………………………….., quyển số …………….TP/CC-SCC/HĐGD.

                                                                                                                    CÔNG CHỨNG VIÊN

                                                                                                              (Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên)

>> Xem thêm: Tư vấn luật dân sự trực tuyến 24/7 – Giải quyết tranh chấp dân sự

2. Hướng dẫn thủ tục ký sang tên sổ đỏ khi mua bán nhà đất

>>Tư vấn các vấn đề phát sinh trong hợp đồng mua bán đất, gọi ngay 19006174

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gọi điện đến Tổng đài pháp luật. Chúng tôi xin phép tư vấn trường hợp của bạn như sau:

Thủ tục ký sang tên sổ đỏ khi mua bán đất:

Bước 1: Các bên (bên mua, bên bán) đến văn phòng công chứng để làm thủ tục mua bán nhà đất (chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).

Các giấy tờ các bên cần cung cấp để tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng và công chứng:

– Bên bán (bên chuyển nhượng):

+ Giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Chứng minh thư nhân dân/ thẻ CCCD của bên bán (cả vợ và chồng).

+ Sổ hộ khẩu của bên bán (cả vợ và chồng).

+ Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên bán.

+ Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (trong trường hợp chuyển một phần thửa đất)

Trong trường hợp bên bán là một người cần có các giấy tờ sau :

+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đang độc thân)

+ Bản án ly hôn + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đã ly hôn)

+ Giấy chứng tử của vợ hoặc chồng + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu vợ hoặc chồng đã chết trước khi có tài sản)

+ Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thỏa thuận hay bản án phân chia tài sản (Hợp đồng tặng cho, văn bản khai nhận thừa kế, thỏa thuận phân chia, bản án phân chia tài sản)

+ Hợp đồng ủy quyền bán (Nếu có )

– Bên mua (Bên nhận chuyển nhượng):

+ Chứng minh nhân dân/ thẻ CCCD của bên mua.

+ Sổ hộ khẩu của bên mua

+ Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên mua (Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân)

+ Hợp đồng ủy quyền mua (Nếu có)

Bước 2: Nộp hồ sơ xin cấp Giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và nhận phiếu hẹn

Văn phòng đăng ký đất đai (UBND quận/huyện).

Bước 3: Nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhận ở Cơ quan thuế.

Lệ phí trước bạ do người mua nộp còn thuế thu nhập cá nhân do người bán nộp.

Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại bộ phận nhận và trả kết quả của Văn phòng đăng ký đất đai (UBND quận/huyện).

Thực tế, thủ tục ký sang tên sổ đỏ khi mua bán đất thường khá phức tạp và có thể xảy ra nhiều rủi ro, vì vậy, việc sử dụng luật sư riêng đối với mỗi cá nhân là một trong những giải pháp quan trọng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích tốt nhất, hạn chế những rủi ro và ngăn chặn nguy cơ pháp lý có thể xảy ra đối với cá nhân. Hãy liên hệ với chúng tôi qua tổng đài 1900.6174 để được kết nối trực tiếp với Luật sư hỗ trợ pháp lý hiệu quả nhất cho riêng trường hợp của bạn.

Luật sư tư vấn tranh chấp đất đai – Gọi 19006174

3. Hồ sơ xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm những gì?

>>Tư vấn pháp luật đất đai – Gọi 19006174

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài pháp luật. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin phép được trả lời như sau:

Theo quy định Luật đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Hồ sơ xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm nộp tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (01) bộ hồ sơ gồm:

a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);

b) Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 66, 67 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP;

c) Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);

d) Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);

đ) Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);

e) Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có);

f) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);

g) Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);

h) Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ).

Nơi nộp hồ sơ cấp sổ đỏ

Hồ sơ được nộp tại UBND xã/ phường nơi có đất. UBND xã/phường nơi có đất xem xét nguồn gốc đất, nhà ở và công trình trên đất để xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, niêm yết công khai tại trụ sở UBND trong thời gian 15 ngày. Sau đó UBND xã/phường nơi có đất lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi cho UBND cấp huyện (qua Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

4. Tư vấn hợp đồng ủy quyền mua bán đất

>>Tư vấn viết hợp đồng mua bán đất hợp pháp – Gọi 19006174

Trả lời:

Trước hết, bạn cần lưu ý đến một số vấn đề pháp luật quy định về hợp đồng ủy quyền và giấy ủy quyền.

– Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền (Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015)

+ Theo thỏa thuận; (điểm a khoản 3 điều 140 Bộ Luật Dân sự 2015)

+ Hợp đồng uỷ quyền hết hạn. (điểm b khoản 3 điều 140 Bộ Luật Dân sự 2015)

+ Công việc được uỷ quyền đã hoàn thành. (điểm ckhoản 3 điều 140 Bộ Luật Dân sự 2015)

+ Người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền; (điểm d khoản 3 điều 140 Bộ Luật Dân sự 2015)

+ Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự (Theo điểm đ khoản 3 điều 140 Bộ Luật Dân sự 2015).

+ Người đại diện không còn đầy đủ điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 134 của Bộ luật này; (điểm e khoản 3 điều 140 Bộ Luật Dân sự 2015)

+ Căn cứ khác làm cho việc đại diện không thể thực hiện được. (điểm g khoản 3 điều 140 Bộ Luật Dân sự 2015)

– Việc uỷ quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được uỷ quyền hoặc để chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng. (khoản 1 điều 569 Bộ Luật Dân sự 2015)

Như vậy, trường hợp bạn muốn mua lại mảnh đất của người thứ nhất thì bạn cần xem xét kí lưỡng hợp đồng ủy quyền giữa chủ sở hữu mảnh đất đó-bên ủy quyền và chủ đầu tư- bên được ủy quyền có hợp pháp về cả nội dung và hình thức hay không. Bên cạnh đó, hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng BĐS là một trong các trường hợp pháp luật có quy định về việc yêu cầu công chứng, chứng thực. Hợp đồng này sẽ được công chứng, chứng thực tại văn phòng công chứng hoặc tại Ủy ban nhân dân.

Theo quy định tại Khoản 9, điều 2 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP thì “Người thực hiện chứng thực” là Trưởng phòng, Phó Trưởng Phòng Tư pháp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; Chủ tịch, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; công chứng viên của Phòng công chứng, Văn phòng công chứng; viên chức ngoại giao, viên chức lãnh sự của Cơ quan đại diện ngoại giao, Cơ quan đại diện lãnh sự và Cơ quan khác được ủy quyền thực hiện chức năng lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài.
Khi hợp đồng ủy quyền của bạn hợp pháp cả về nội dung lẫn hình thức thì chủ chủ đầu tư đó hoàn toàn có quyền ký kết các thủ tục chuyển nhượng trong phạm vi được ủy quyền. Theo đó, nếu hợp đồng ủy quyền có quy định về việc ký kết hợp đồng đặt cọc và giao nhận tiền thì bạn hoàn toàn có thể ký kết và giao nhận với chủ hợp tác đầu tư đó. Tuy nhiên, việc ủy quyền này mang đến những rủi ro pháp lý nhất định.

Phân tích dưới góc độ quyền sở hữu (Mặc dù theo luật đất đai không thừa nhận chế độ sở hữu tư vấn về đất đai) ,quyền sở hữu có 3 quyền chính: Quyền sử dụng; quyền chiếm hữu và quyền định đoạt. Với hình thức ủy quyền, thì chỉ cần đảm bảo được quyền này trong phạm vi và thời hạn ủy quyền. Nó rất dễ dẫn đến vô hiệu khi chủ thể của hợp đồng không còn (VD: ủy quyền cá nhân mà người được ủy quyền chết). Ủy quyền được hiểu là thay mặt ai đó để làm một việc gì đó nên ủy quyền không đánh đồng với mua bán.

Trên thực tế, dựa vào tâm lý không muốn nộp thuế của người dân, hoặc yếu tố đầu cơ nên không ít văn phòng công chứng thậm chí là luật sư tư vấn cho người dân mua nhà/BĐS bằng hình thực hợp đồng ủy quyền. Còn hợp đồng mua nhà thì viết tay hoặc có thể thỏa thuận riêng. Đây là lỗ hổng rất dễ phát sinh tranh chấp về BĐS trong tương lai.

Tư vấn luật đất đai trực tuyến – Gọi ngay 19006174

5. Tư vấn tranh chấp hợp đồng mua bán đất

>>Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất – Gọi 19006174

Trả lời:

Căn cứ theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng tại phòng công chứng, văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất. Và thời điểm mà cá nhân sử dụng được thực hiện quyền của người sử dụng đất là thời điểm cá nhân đó được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Cụ thể:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

….3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán cho bạn là sổ chung thì khi công chứng hợp đồng mua bán đất cho bạn bắt buộc phải có đầy đủ chữ ký của những người đồng sở hữu khác hoặc có giấy ủy quyền của những người đồng sở hữu khác cho phép bán đất thì hợp đồng đó mới có giá trị về mặt pháp lý.

Mặt khác, với trường hợp của bạn, bên bán yêu cầu bạn ký hợp đồng thuê nhà tương ứng với thời hạn sử dụng đất là không cần thiết. Bởi lẽ, hợp đồng thuê nhà chỉ là sự thỏa thuận giữa các bên, nghĩa là bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê đất không làm phát sinh quyền sở hữu đất đối với bên thuê, do vậy, nếu bạn ký hợp đồng thuê đất thì bạn chưa được thực hiện tất cả các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại điều 168 Luật đất đai 2013 như quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê lại đất… Cụ thể điều 472 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản:

Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trên đây là phần trả lời của luật sư Tổng đài pháp luật. Nếu có bất kỳ thắc mắc gì, hãy gọi điện đến 19006174 để được tư vấn trực tuyến, giải quyết vấn đề nhanh chóng nhất.

6. Khi nào hợp đồng mua bán đất bị vô hiệu hóa?

>>Tư vấn giải quyết vấn đề liên quan đến hợp đồng mua bán đất – Gọi 19006174

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài pháp luật. Chúng tôi xin trả lời câu hỏi của bạn như sau:

Luật Đất đai năm 2013 và Bộ Luật dân sự 2015 quy định 4 trường hợp hợp đồng mua bán nhà sẽ bị vô hiệu hóa.

Trường hợp 1: Vô hiệu hóa do không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, nếu bên chuyển nhượng thiếu một trong các điều kiện dưới đây thì không được chuyển nhượng và hợp đồng mua bán nhà đất sẽ bị vô hiệu, bao gồm:

a. Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.

b. Đất không có tranh chấp.

c. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

d. Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, nếu người nhận chuyển nhượng thuộc trong những trường hợp không được nhận chuyển nhượng (theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013) thì đồng nghĩa với việc hợp đồng chuyển nhượng sẽ không có hiệu lực.

Trường hợp 2: Vô hiệu do hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực

Nếu không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất sẽ không có hiệu lực.

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không được công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng sẽ không có hiệu lực, trừ trường hợp theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Trường hợp 3: Vô hiệu do giả tạo

Nếu hợp đồng mua bán nhà đất là một giao dịch dân sự với mục đích che giấu một giao dịch dân sự khác thì sẽ bị vô hiệu hóa. Vấn đề này được quy định rõ tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể như sau:

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Trường hợp 4: Vô hiệu do hợp đồng vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Tòa án có thể tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu hóa khi có đủ căn cứ chứng minh hợp đồng đó vi phạm điều cấm của luật hoặc trái với đạo đức xã hội. Vấn đề này được quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự 2015.

Quy định nêu rõ: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng”.

Như vậy, mảnh đất mà bạn định bán là mảnh đất có tranh chấp. Bên mua (anh A) có vẻ đã biết được mảnh đất đó bị tranh chấp.

Do đó, hợp đồng mua bán đất của anh đã bị vô hiệu hóa.

7. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gọi điện gửi câu hỏi đến Tổng đài pháp luật. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Nếu không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng nếu đất đang sử dụng đáp ứng được điều kiện quy định tại Điều 101 Luật Đất đai thì vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Như vậy, trong trường hợp của gia đình bạn nếu đã ở quá lâu và không thể chứng minh về tính hợp pháp nhưng mảnh đất gia đình bạn đang ở được sử dụng ổn định lâu dài và không có vi phạm pháp luật đất đai, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch của địa phương thì gia đình bạn vẫn có thể làm đơn để yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người có nhu cầu cấp giấy cần ra Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để nộp hồ sơ xin Giấy Chứng nhận:

Hồ sơ bao gồm (1 bộ):

a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);

b) Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân.

c) Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (trong trường hợp gia đình bạn có thể nộp theo 2 tờ phiếu thu để làm căn cứ chứng minh nguồn gốc đất).

d) Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại bản Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu).

đ) Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng).

e) Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có)

g) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có).

Trên đây là phần tư vấn của luật sư Tổng đài pháp luật. Nếu có bất kỳ thắc mắc gì cần giải đáp liên quan đến hợp đồng mua bán đất, tranh chấp hợp đồng mua bán đất hay các vấn đề pháp lý về đất đai, hãy gọi đến Tổng đài 19006174 để được các luật sư tư vấn hỗ trợ trực tuyến, giải đáp vấn đề một cách nhanh chóng nhất.