Mua đất giấy tờ viết tay có hợp pháp không? Được cấp sổ đỏ không?

Mua đất giấy tờ viết tay là hình thức mua bán được sử dụng khá phổ biến trong các giao dịch mua bán và chuyển nhượng đất, đặc biệt là trong thời gian trước kia. Vậy, đất mua bằng giấy viết tay là như thế nào? Mua đất bằng giấy viết tay có hợp pháp hay không? Cần lưu ý những gì khi mua bán đất bằng giấy viết tay? Tất cả những câu hỏi này sẽ được Tổng Đài Pháp Luật 1900.6174 giải đáp chi tiết trong bài viết dưới đây. 

>>>Luật sư giải đáp miễn phí các vấn đề liên quan đến mua đất giấy tờ viết tay. Gọi ngay: 1900.6174 

 

Luật sư trả lời: 

Chào anh An! Cảm ơn anh đã tin tưởng và đặt câu hỏi thắc mắc đến Luật sư của chúng tôi! Với những vướng mắc anh đặt ra, Luật sư đã xem xét theo quy định hiện hành và xin đưa ra lời giải đáp cho anh về vấn đề này.

Đất mua bằng giấy viết tay là gì?

 

Theo như cách hiểu thông thường; giấy mua bán đất viết tay chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ mà giấy tờ này không có công chứng hoặc chứng thực.

Mọi người vẫn thường hiểu giấy mua bán đất viết tay là một dạng hợp đồng mua bán nhà đất. Sau khi hai bên đã thống nhất trên cơ sở tự nguyên thuận mua vừa bán thì hai bên sẽ ký với nhau một hợp đồng mua bán.

Một bản hợp đồng có thể được viết theo hình thức là giấy mua bán nhà đất viết tay và sẽ không có được sự công nhận của nhà nước hay pháp luật mà chỉ có sự thỏa thuận của các bên đối với nhau dành cho hoạt động mua bán này.

>>>Luật sư giải đáp miễn phí Đất mua bằng giấy tờ viết tay là gì? Gọi ngay: 1900.6174

Mua đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không?

 

Căn cứ theo khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) quy định như sau:

Các trường hợp đang sử dụng đất dưới đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất sẽ tiến hành thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và theo quy định tại Nghị định này mà không cần phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng hay văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;

b) Trường hợp Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định này;

c) Trường hợp sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014.

Như vậy, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng từ trước ngày 01/7/2014, khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được quyền yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất.

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định rằng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cần phải được công chứng hoặc chứng thực.

Theo đó trường hợp hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu.

Trong trường hợp khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất) không được công chứng, chứng thực mà các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng thì Tòa án nhân dân ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó (theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015)

Như vậy, sẽ có 2 trường hợp mua bán nhà, đất bằng giấy mua bán đất viết tay có hiệu lực pháp lý đó là:

 + Hợp đồng chuyển nhượng đó chỉ có hiệu lực khi diễn ra vào trước ngày 01/7/2014.

+ Các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất).

>>>Luật sư giải đáp miễn phí Mua đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không? Gọi ngay: 1900.6174

Mua bán đất giấy tờ viết tay có được cấp sổ đỏ hay không?

 

Luật đất đai năm 2013 đã quy định rõ những trường hợp mà cá nhân, tổ chức mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua giấy viết tay không có công chứng hoặc chứng thực vẫn được đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

+ Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân khác trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

+ Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân hiện đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân khác từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 dù không có được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai.

>>>Luật sư giải đáp miễn phí Mua đất bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ không? Gọi ngay: 1900.6174

Mua đất giấy tờ viết tay cần đáp ứng điều kiện nào để được cấp giấy chứng nhận?

 

Căn cứ theo quy định tại mục 54, Nghị định 01/2017/ NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai.

Trong trường hợp của anh An, năm 2001 anh An có mua một mảnh đất kèm nhà ở, có giấy tờ viết tay tuy nhiên mảnh đất này chưa được cấp sổ đỏ. Sau nhiều năm sinh sống tại đó. Tuy nhiên, mảnh đất đó trên hồ sơ địa chính vẫn đang mang tên chủ cũ tại UBND cấp phường và có đóng thuế đất nhưng chưa cấp sổ. Do gia đình anh An đã sống ổn định, lâu dài, không tranh chấp đất đai trên mảnh đất này nên gia đình anh An hoàn toàn đủ điều kiện cấp sổ đỏ mới.

Hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở khi có giấy tờ mua bán viết tay trước 2008

– Căn cứ theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013; Điều 8 Nghị định 24/2014 /TT-BTNMT; Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở khi có giấy tờ mua bán viết tay từ trước năm 2008 bao gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu

+ Giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã, phường về việc anh An đã sống ổn định, lâu dài, không có tranh chấp quyền sử dụng đất đai trong suốt quá trình sinh sống;

+ Nếu nhà ở được xây từ năm 1988 thì cần phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01/07/2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của luật.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì cần phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở hoặc  công trình đã xây dựng);

+ Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của luật (nếu có)

+  Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

Số lượng hồ sơ: 1 bộ

Trong trường hợp cụ thể của gia đình anh An, anh cần chuẩn bị một bộ hồ sơ như trên và tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện nơi có mảnh đất. Không quá ba mươi (30) ngày kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nhận được Giấy chứng nhận.

Thời gian đó không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

>>>Xem thêm: Mua đất bằng giấy viết tay không công chứng khi nào được công nhận?

Xử lý tranh chấp khi mua đất bằng giấy viết tay

 

Khi xảy ra tranh chấp với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay từ trước ngày 01/7/2014 thì xử lý theo cách sau:

– Nếu xác định là tranh chấp đất đai (tranh chấp đối với việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất) thì phải tiến hành hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất trước khi khởi kiện tại Tòa hoặc đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.

– Nếu xác định đó là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Các bên có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền luôn mà không phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Như vậy: nếu đất mua bằng giấy viết tay trước ngày 01/7/2014 mà chưa sang tên thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu như đủ điều kiện hoặc được cấp Giấy chứng nhận mới nếu bên mua có Giấy chứng nhận của bên bán mà không có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của luật.

>>>Luật sư tư vấn miễn phí về cách giải quyết tranh cấp khi mua đất bằng giấy viết tay. Gọi ngay: 1900.6174

Giấy mua bán đất viết tay có được công chứng không?

 

Như đã phân tích ở trên, hợp đồng mua bán nhà đất không bắt buộc là các bên phải đánh máy. Đồng thời, căn cứ vào điểm a, b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp nếu như hợp đồng đó một bên hoặc các bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Như vậy, bất kỳ hợp đồng mua bán nhà đất nào dù viết tay hay đánh máy đều cần được công chứng, chứng thực theo quy định của luật, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia là tổ chức kinh doanh bất động sản.

>>>Luật sư giải đáp miễn phí Giấy mua đất viết tay có công chứng được không? Gọi ngay: 1900.6174

Mua đất giấy tờ viết tay có những rủi ro nào?

 

3.1. Trả hết tiền nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,thừa kế, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính:

Theo quy định như trên, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Nếu chuyển nhượng nhà đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau mà không công chứng hoặc chứng thực thì sẽ không đủ điều kiện đăng ký biến động, khi không đăng ký biến động thì việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực.

Việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực dẫn tới tình trạng bên nhận chuyển nhượng đã trả hết tiền những nhà đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng

3.2. Dễ bị bên chuyển nhượng đòi lại quyền sử dụng đất, nhất là khi mà giá đất thị trường tăng cao

Thông thường thì quyền sử dụng đất là loại tài sản có giá trị tăng nhanh theo thời gian, nhất là đất ở. Dù chuyển nhượng xảy ra trên thực tế nhưng theo quy định thì chưa có hiệu lực nên bên chuyển – nhượng để nảy sinh ý định đòi lại quyền sử dụng đất. Và trên thực tế thì nhiều trường hợp người chuyển nhượng sẵn sàng trả lại tiến và một khoản tiền lại để lấy lại quyền sử dụng đất

3.3. Không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thơ thuê, cho thuê lại, thêm kế, tặng cho, thể chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có câu điều kiện sau đây:

– Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 185 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013,

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm cho thi hành án

– Đất không có tranh chấp

Mặc dù dù các điều kiện trên và bên nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 nhưng để được chuyển nhượng thì phải là người sử dụng đất. Hay nói cách khác, muốn chuyển nhượng, tặng cho thể chấp, thì đất đó phải là đất của mình.

>>>Xem thêm: Tranh chấp đất đai bằng giấy viết tay giải quyết như thế nào?

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật sư Tổng Đài Pháp Luật về mua đất giấy tờ viết tay. Hy vọng bài viết trên của chúng tôi sẽ phần nào cung cấp cho các bạn những thông tin hữu ích để có thể thực hiện các thủ tục và có thêm  những kiến thức về mua đất giấy tờ viết tay. Nếu các bạn có bất kỳ thắc mắc nào, xin vui lòng liên hệ đến số hotline 1900.6174 để có thể được tư vấn và hỗ trợ nhanh chóng.

 

Liên hệ chúng tôi

✅ Dịch vụ luật sư	⭐️ Chuyên nghiệp: Dành cho cá nhân – gia đình – doanh nghiệp
✅ Dịch vụ xử lý nợ xấu, nợ khó đòi	⭐️ Đúng pháp luật – Uy tín
✅ Dịch vụ ly hôn	⭐️ Nhanh – Trọn gói – Giải quyết trong ngày
✅ Dịch vụ Luật sư riêng	⭐️ Uy tín: Dành cho cá nhân – gia đình – doanh nghiệp
✅ Dịch vụ Luật sư Hình sự	⭐️ Nhanh chóng – Hiệu quả
✅ Dịch vụ Luật sư tranh tụng	⭐️ Giỏi – Uy tín – Nhận toàn bộ vụ việc
✅ Dịch vụ Luật sư doanh nghiệp	⭐️ Tư vấn thường xuyên cho doanh nghiệp