Quy hoạch đất ở mật độ cao là gì? Mật độ xây dựng có ý nghĩa gì? Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép là bao nhiêu? Khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà ở hiện nay được quy định ra sao?….

Có rất nhiều câu hỏi được bạn đọc của Tổng Đài Pháp Luật đặt ra liên quan đến mật độ quy hoạch đất bởi đây là một giải pháp hữu hiệu trong việc quản lý và sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu về nhà ở và các dịch vụ công cộng trong các đô thị hiện đại.

Vậy nên ở bài viết này, Luật sư tư vấn đất đai Tổng đài pháp luật sẽ chia sẻ chia tiết các thông tin quy hoạch đất ở mật độ cao để có được câu trả lời cho những thắc mắc trên cua độc giả.

>>> Luật sư tư vấn miễn phí Quy hoạch đất ở mật độ cao là gì? Gọi ngay 1900.6174

Nội dung bài viết

Quy hoạch đất là gì?

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, đất quy hoạch là diện tích đất được phân bổ và khoanh vùng theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu. Tuy nhiên, việc sử dụng đất phải đảm bảo phù hợp với mục đích được quy hoạch trước đó, nếu không sẽ bị xem là vi phạm pháp luật và có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự.

Nếu một đất đai đã được quy hoạch cho mục đích sử dụng nhất định, như đất ở, đất sản xuất, đất công cộng, đất cây xanh, thì khi sử dụng đất đó phải tuân thủ các quy định về mục đích sử dụng đất đã được quy hoạch trước đó. Nếu không tuân thủ, người sử dụng đất có thể bị xử lý hành chính, đòi hồi lại đất và phải chịu trách nhiệm về hậu quả gây ra.

Ngoài ra, việc sử dụng đất quy hoạch không đúng mục đích cũng có thể gây ra hậu quả pháp lý khác như vi phạm quy định về bảo vệ môi trường, gây ô nhiễm môi trường, đe dọa sức khỏe cộng đồng, và có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự tùy thuộc vào mức độ vi phạm.

>>> Luật sư tư vấn miễn phí Quy hoạch đất là gì? Gọi ngay 1900.6174

Quy hoạch đất ở mật độ cao là gì?

Quy hoạch đất ở mật độ cao là một dạng quy hoạch đất được áp dụng trong các đô thị lớn để tối ưu hóa việc sử dụng đất và tăng khả năng chịu tải của đô thị. Trong quy hoạch này, diện tích đất được sử dụng cho mục đích đất ở sẽ được tập trung vào một khu vực nhất định và được sắp xếp theo mật độ cao hơn so với các khu vực khác.

Cụ thể, quy hoạch đất ở mật độ cao có thể định nghĩa là sử dụng diện tích đất nhỏ hơn so với quy hoạch đất ở thông thường, nhưng xây dựng các tòa nhà cao tầng hoặc các công trình nhà ở có mật độ dân số cao hơn. Mục đích của quy hoạch đất ở mật độ cao là tối đa hóa sử dụng diện tích đất, giảm thiểu áp lực lên diện tích đất tự nhiên, giảm chi phí hạ tầng, và đồng thời tạo ra môi trường sống tiện nghi và thuận tiện cho người dân.

Tuy nhiên, các quy hoạch đất ở mật độ cao cũng đòi hỏi nhiều yêu cầu khắt khe hơn về kỹ thuật, an toàn, môi trường và xã hội, để đảm bảo rằng các công trình xây dựng không gây ảnh hưởng xấu đến môi trường sống của người dân và đô thị nói chung.

>>> Quy hoạch đất ở mật độ cao là gì? Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí, gọi ngay 1900.6174

Mật độ xây dựng có ý nghĩa gì?

Mật độ xây dựng là tỷ lệ phần diện tích xây dựng trên diện tích đất sử dụng. Mật độ xây dựng có ý nghĩa quan trọng trong quản lý và phát triển đô thị và đất đai, bởi vì nó ảnh hưởng đến nhiều khía cạnh khác nhau của đô thị và cuộc sống của người dân.

Mật độ xây dựng cao có thể có những ưu điểm, chẳng hạn như giúp tối đa hóa sử dụng diện tích đất và tạo ra các khu đô thị dày đặc, tiện nghi và đầy đủ các tiện ích. Tuy nhiên, nó cũng có thể gây ra những vấn đề như ô nhiễm môi trường, tắc nghẽn giao thông, giảm chất lượng cuộc sống của người dân, và tăng nguy cơ tai nạn đô thị.

Mật độ xây dựng còn ảnh hưởng đến việc quản lý và phát triển đất đai, bởi vì nó quyết định đến khả năng sử dụng và bảo vệ các nguồn tài nguyên đất đai, đặc biệt là các khu vực đất đai quan trọng như vùng đất trồng lúa, rừng, đất nông nghiệp và đất ngập nước.

Vì vậy, để đảm bảo phát triển đô thị bền vững và bảo vệ tài nguyên đất đai, các quy hoạch đô thị thường đưa ra những quy định về mật độ xây dựng, bao gồm cả mật độ xây dựng tối đa và mật độ xây dựng tối thiểu, dựa trên các tiêu chí như an toàn, môi trường, xã hội, kinh tế và văn hóa.

>>> Mật độ xây dựng có ý nghĩa gì? Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí, gọi ngay 1900.6174

Mật độ xây dựng được tính như thế nào?

1. Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép

+ Mật độ xây dựng thuần cho công trình nhà ở

Mật độ xây dựng thuần (hay còn gọi là tỷ lệ xây dựng) được tính bằng tổng diện tích sàn của tất cả các tầng xây dựng trên một lô đất chia cho diện tích của lô đất đó. Tỷ lệ xây dựng này được tính dưới dạng phần trăm (%).

Cụ thể, công thức tính mật độ xây dựng thuần của công trình nhà ở là:

Mật độ xây dựng thuần (%) = (tổng diện tích sàn của tất cả các tầng xây dựng trên lô đất / diện tích của lô đất) x 100%

Việc tính mật độ xây dựng thuần là rất quan trọng trong quá trình xây dựng nhà ở, để đảm bảo tuân thủ quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho từng loại đất, tránh vi phạm pháp luật và đảm bảo an toàn cho người sử dụng.

+ Mật độ xây dựng công trình công cộng

Quản lý, sử dụng đất đai, mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong các khu vực xây dựng mới là 40%. Tuy nhiên, mật độ xây dựng thuần cụ thể của từng loại công trình này còn phụ thuộc vào từng khu vực, từng loại đất, từng mục đích sử dụng cụ thể và các quy định của chính quyền địa phương.

Ngoài ra, việc xác định mật độ xây dựng thuần cho các công trình công cộng phải được đánh giá một cách toàn diện, bao gồm các yếu tố như an toàn, tiện nghi và môi trường sống của người dân, đảm bảo tính hợp lý về tài chính và kinh tế, đồng thời phải tuân thủ các quy định pháp luật về xây dựng, bảo vệ môi trường và quy hoạch đô thị.

+ Mật độ xây dựng thuần các công trình dịch vụ đô thị và các công trình có chức năng hỗn hợp

Về quản lý, sử dụng đất đai, mật độ xây dựng thuần của các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên lô đất có diện tích ≥3.000m2 cần được xem xét tùy theo vị trí trong đô thị và các giải pháp quy hoạch cụ thể đối với lô đất đó và được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà như quy định.

Cụ thể, khoảng cách giữa các cạnh dài của hai dãy nhà có chiều cao <46m phải đảm bảo ≥1.3 chiều cao công trình (≥1/2h) và không được <7m. Đối với các công trình có chiều cao ≥46m, khoảng cách giữa các cạnh dài của 2 dãy nhà phải đảm bảo ≥25m. Khoảng cách giữa hai đầu hồi của hai dãy nhà có chiều cao <46m phải đảm bảo ≥1/3 chiều cao công trình (≥1/3h) và không được <4m. Đối với các công trình có chiều cao ≥46m, khoảng cách giữa hai đầu hổi của hai dãy nhà phải

Về quản lý, sử dụng đất đai, đối với các công trình dịch vụ đô thị và các công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên lô đất có diện tích <3.000m2, sau khi trừ đi phần đất đảm bảo khoảng lùi theo quy định tại bảng trên, phần đất còn lại được phép xây dựng với mật độ 100%, tuy nhiên vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và đảm bảo diện tích chỗ để xe theo quy định..

Đối với dãy nhà bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định về khoảng cách tối thiểu đến dãy nhà đối diện sẽ được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo tầng cao xây dựng trương ứng của mỗi phần tính từ mặt đất (cốt vỉa hè). Nếu dãy nhà có độ dài của cạnh dài và độ dài của đầu hồi bằng nhau, mặt tiền tiếp giáp với đường giao thông lớn nhất trong số các đường tiếp giáp với lô đất đó được hiểu là cạnh dài của ngôi nhà.

+ Các lô đất có diện tích nằm giữa các giá trị trong bảng mật độ thuần xây dựng công trình

Công thức Mi = Ma – (Si – Sa) x (Ma – Mb) : (Sb – Sa) được sử dụng để tính mật độ xây dựng thuần của nhóm chung cư và mật độ xây dựng của nhóm nhà dịch vụ đô thị và sử dụng chức năng hỗn hợp trên lô đất có diện tích từ 3.000 m2 trở lên. Trong đó:

– Mi là mật độ xây dựng thuần của nhóm nhà ở hoặc nhóm nhà dịch vụ đô thị và sử dụng chức năng hỗn hợp.

– Ma là mật độ xây dựng tối đa được quy định theo quy hoạch chi tiết

– Mb là mật độ xây dựng của nhà liền kề hoặc nhà ở thấp tầng trong khu vực cùng loại.

– Sa là diện tích đất sử dụng cho các công trình công cộng, công trình xã hội và khuôn viên cây xanh được quy định theo quy hoạch chi tiết.

– Sb là diện tích đất sử dụng cho toàn bộ lô đất.

– Si là diện tích đất sử dụng cho các công trình khác đã được xây dựng trên lô đất.

Trong trường hợp nhóm công trình là tổ hợp công trình có nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa được áp dụng theo chiều cao trung bình.

Công thức trên được sử dụng để tính toán mật độ xây dựng thuần của các công trình nhà ở và nhóm nhà dịch vụ đô thị và sử dụng chức năng hỗn hợp trên lô đất có diện tích từ 3.000 m2 trở lên. Tuy nhiên, việc xác định mật độ xây dựng cụ thể vẫn phải được cơ quan quản lý địa phương xem xét và phê duyệt dựa trên quy hoạch chi tiết và các quy định của pháp luật về xây dựng và quản lý đất đai.

+ Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên

Quy định về khoảng lùi công trình, khoảng cách tối thiểu đến dãy nhà đối diện và mật độ xây dựng sẽ được áp dụng riêng cho phần đế công trình và phần tháp phía trên, dựa trên tầng cao xây dựng tương ứng tính từ mặt đất (cốt vỉa hè).

Ví dụ, đối với phần đế công trình, quy định về khoảng lùi công trình và khoảng cách tối thiểu đến dãy nhà đối diện sẽ được xác định dựa trên diện tích của phần đế công trình và các quy định về khoảng cách giữa các công trình liền kề trong khu vực đó. Còn đối với phần tháp phía trên, quy định về khoảng lùi công trình và khoảng cách tối thiểu đến dãy nhà đối diện sẽ được xác định dựa trên tầng cao xây dựng của phần tháp phía trên và các quy định về khoảng cách giữa các công trình liền kề trong khu vực đó.

Tương tự, quy định về mật độ xây dựng sẽ được áp dụng riêng cho phần đế công trình và phần tháp phía trên, dựa trên tầng cao xây dựng của từng phần và các quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép trong khu vực đó.

2. Mật độ xây dựng gộp (brut – tô)

Các quy định về mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của các đơn vị và khu vực khác nhau sẽ khác nhau. Cụ thể:

+ Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị nhà ở là 60%.

+ Mật độ xây dựng gộp tối đa của các khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%.

+ Mật độ xây dựng gộp tối đa của các khu công viên công cộng là 5%.

+ Mật độ xây dựng gộp tối đa của các khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng vảy vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp lý có liên quan, nhưng không quá 5%.

+ Mật độ xây dựng gộp tối đa toàn khu công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp là 50%.

>>> Mật độ xây dựng được tính như thế nào? Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí, gọi ngay 1900.6174

Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép là bao nhiêu?

Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép là một trong những quy định quan trọng trong quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết và các văn bản pháp luật có liên quan. Quy định này quy định tổng diện tích sàn xây dựng của toàn bộ công trình được xây dựng trên một khu đất so với diện tích của khu đất đó. Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép sẽ khác nhau tùy thuộc vào loại đất và mục đích sử dụng đất tại khu vực đó.

Quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép được xác định dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm địa hình, đặc điểm của khu vực và mục đích sử dụng đất. Nếu khu vực đó là khu đất ở, thì mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép thường rơi vào khoảng từ 40%-60%. Tuy nhiên, tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất và đặc thù của khu vực, mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép có thể thấp hơn hoặc cao hơn.

Ngoài ra, các quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép cũng phải được xem xét kết hợp với các quy định khác như quy định về khoảng lùi công trình, khoảng cách giữa các công trình, mật độ cây xanh, mật độ đường giao thông, hệ số sử dụng đất, và các yếu tố khác liên quan đến môi trường sống và an toàn xã hội.

Quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép được thiết lập với mục đích kiểm soát tình trạng quá tải hạ tầng, giảm áp lực cho môi trường và đảm bảo sự bền vững của đô thị. Nếu mật độ xây dựng quá cao, sẽ gây ra nhiều vấn đề như ô nhiễm môi trường, kẹt xe, chật chội, nghèo đói và mất an toàn xã hội. Do đó, các quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép là rất quan trọng trong quy hoạch đô thị và cần được thực thi một cách nghiêm ngặt để đảm bảo sự phát triển bền vững của đô thị.

>>> Xem thêm: Cách nhận biết đất quy hoạch và những rủi ro khi mua đất quy hoạch là gì?

Khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà ở hiện nay được quy định ra sao?

Theo Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam TCXDVN 353:2005 về nhà ở liên kế do Bộ Xây dựng ban hành, khoảng cách tối thiểu giữa hai nhà liền kề là 2m. Tuy nhiên, quy định khoảng cách này có thể khác nhau tùy vào từng địa phương và các quy định của chính quyền địa phương.

Ngoài khoảng cách giữa hai nhà liền kề, tiêu chuẩn này còn quy định khoảng cách giữa các dãy nhà liên kế là tối thiểu 4m, khoảng cách 2 mặt đứng chính của nhà liên kế đúng quy định là từ 8m đến 12m.

Khoảng cách giữa các nhà và các dãy nhà liên kế được quy định để đảm bảo yếu tố riêng tư, an toàn và tiện nghi cho người ở. Nếu quy định khoảng cách này không được tuân thủ, có thể gây ra nhiều vấn đề như ô nhiễm tiếng ồn, khói bụi, nguy cơ cháy nổ, và khó khăn trong việc bảo trì và sửa chữa căn nhà.

Thông tư 22/2019/TT-BXD quy định khoảng cách giữa 2 công trình xây dựng nhà ở liền kề tùy thuộc vào chiều cao của công trình.

Với những công trình có chiều cao nhỏ hơn 46m, khoảng cách giữa cạnh dài các công trình phải từ 1/2 chiều cao của công trình trở lên không được nhỏ hơn 7m. Khoảng cách từ đầu hồi công trình này tới đầu hồi hay cạnh dài của công trình kia phải từ 1/3 chiều cao công trình trở lên và tuyệt đối không được nhỏ hơn 4m

Với những công trình có chiều cao từ 46m trở lên, khoảng cách tối thiểu giữa cạnh dài của 2 công trình nhà ở liền kề phải từ 25m trở lên. Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác phải cao từ 15m trở lên.

Việc quy định khoảng cách giữa các công trình xây dựng nhà ở liền kề nhằm đảm bảo an toàn và tiện nghi cho người sử dụng, tránh gây ra các vấn đề như ô nhiễm tiếng ồn, khói bụi và nguy cơ cháy nổ.

>>> Xem thêm: Xây nhà trên đất quy hoạch có được không?

Trên đây là toàn bộ những thông tin cần biết liên quan đến chủ đề “quy hoạch đất ở mật độ cao là gì“.

Ngoài những nội dung tư vấn trong bài viết nếu bạn có bất kỳ nội dung nào chưa rõ cần được giải đáp đừng ngần ngại nhấc điện thoại lên và gọi điện ngay cho luật sư của Tổng Đài Pháp Luật qua điện thoại 1900.6174 để được tư vấn miễn phí.

Liên hệ chúng tôi

✅ Dịch vụ luật sư	⭐️ Chuyên nghiệp: Dành cho cá nhân – gia đình – doanh nghiệp
✅ Dịch vụ xử lý nợ xấu, nợ khó đòi	⭐️ Đúng pháp luật – Uy tín
✅ Dịch vụ ly hôn	⭐️ Nhanh – Trọn gói – Giải quyết trong ngày
✅ Dịch vụ Luật sư riêng	⭐️ Uy tín: Dành cho cá nhân – gia đình – doanh nghiệp
✅ Dịch vụ Luật sư Hình sự	⭐️ Nhanh chóng – Hiệu quả
✅ Dịch vụ Luật sư tranh tụng	⭐️ Giỏi – Uy tín – Nhận toàn bộ vụ việc
✅ Dịch vụ Luật sư doanh nghiệp	⭐️ Tư vấn thường xuyên cho doanh nghiệp