Quyền sử dụng đất của hộ gia đình – Quyền sở hữu theo Luật đất đai 2013

Quyền sử dụng đất của hộ gia đình là gì? Quyền sở hữu và sử dụng đất của hộ gia đình được quy định thế nào trong Luật đất đai 2013? Các thủ tục chuyển nhượng như thế nào?… Khi có bất kỳ câu hỏi hay thắc mắc gì liên quan đến pháp luật đất đai cần tư vấn, hãy gọi đến Tổng đài pháp luật 19006174 để được các luật sư tư vấn luật đất đai hỗ trợ trực tuyến và giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng.

Tư vấn pháp lý quyền sử dụng đất của hộ gia đình – Gọi ngay 19006174

1. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình là gì? Sổ đỏ hộ gia đình khác gì với sổ đỏ cá nhân?

>>Tư vấn  các vấn đề pháp lý về quyền sử dụng đất của hộ gia đình – Gọi 19006174

Trả lời:

Chào bạn, trước hết bạn cần hiểu thế nào là quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Quyền sử dụng đất của hộ gia đình (sổ đỏ hộ gia đình) là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Không phải ai có tên trong sổ hộ khẩu là có chung quyền sử dụng đất mà cần phải đáp ứng đủ 2 điều kiện sau: Một là, có quan hệ hôn nhân, huyết thống nuôi dưỡng. Hai là, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Do vậy, con sinh ra sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất thì không có chung quyền sử dụng đất.

Sổ đỏ hộ gia đình khác gì với sổ đỏ cá nhân?

Sổ đỏ cá nhân là người có quyền sử dụng đất do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất bằng các hình thức như: Nhận chuyển nhượng (mua đất), nhận tặng cho, nhận thừa kế, chuyển đổi quyền sử dụng đất với người khác.

Điều 212 của Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định:

Luật Đất đai năm 2013 quy định “Hộ gia đình sử dụng đất” tại Khoản 29 Điều 3, đó là: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Theo đó, các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất nếu có đủ các điều kiện sau:

– Có quan hệ hôn nhân (vợ chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).

– Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

– Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp, tạo lập hoặc được tặng cho, thừa kế chung… Chủ hộ sẽ đứng tên sổ đỏ

Điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định ghi tên tại trang 1 của Giấy chứng nhận như sau:

“Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình“

Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó”

Như thế, nếu chủ hộ có quyền sử dụng đất chung với hộ gia đình thì trong giấy chứng nhận sẽ ghi tên chủ hộ.

Khi chuyển nhượng, tặng, cho,… quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì phái có văn bản đồng ý của các thành viên được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Còn trong sổ đỏ cá nhân thì quyền sử dụng đất là tài sản cá nhân của người đứng tên sổ. Do đó người đứng tên sổ đỏ có toàn quyền quyết định việc chuyển nhượng, tặng, cho, thừa kế,… nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ có vợ hoặc chồng đứng tên.

Khi có chung quyền sử dụng đất thì các thành viên trong gia đình có quyền chuyển nhượng, tặng, cho, cho thuê,… khi đáp ứng đủ điều kiện.

>> Xem thêm: Tư vấn luật dân sự trực tuyến 24/7 – Giải quyết tranh chấp dân sự

2. Xây nhà trên đất có quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà không xin phép những thành viên khác có được không?

>>Tư ván giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình – Gọi 19006174

Trả lời:

Chào bạn, Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Hộ gia đình có quyền sử dụng đất hợp pháp khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Theo Điều 166, 167 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình có quyền sử dụng đất hợp pháp sẽ có các quyền như: Được cấp Giấy chứng nhận; hưởng thành quả lao động, đầu tư trên đất; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định; chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất,…

“Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”.

Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:

“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”

Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì tất cả những người từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình này đều phải đồng ý và ký tên vào hợp đồng/văn bản tặng cho quyền sử dụng đất thì việc tặng cho này mới có giá trị pháp lý. Hiện nay, việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu.

Như vậy, với trường hợp của bạn, việc xây nhà trên đất của hộ gia đình phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực.

>> Xem thêm: Tư vấn luật dân sự trực tuyến 24/7 – Giải quyết tranh chấp dân sự

Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai – 19006174

3. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình

>>Tư vấn thủ tục chuyển nhượng đất của hộ gia đình – Gọi 19006174

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến chúng tôi. Với trường hợp của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Căn cứ theo quy định tại điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 nếu quyền sử dụng đất này là của hộ gia đình thì xác định đây là tài sản chung và việc định đoạt khối tài sản chung được quy định như sau:

“Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”

Đồng thời tại Luật đất đai năm 2013 quy định rõ hơn về hộ gia đình như sau:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Hiện nay, khi làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại cơ quan công chứng thì cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó. Trong trường hợp hộ đó có thành viên chưa thành niên hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý của người đại diện theo quy định của pháp luật.

Các văn phòng đăng ký nhà đất, các tổ chức công chứng đều căn cứ vào sổ hộ khẩu của hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định những thành viên có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.

Trường hợp đó là tài sản chung của hộ gia đình nhưng theo sổ hộ khẩu tại thời điểm được cấp đất, thành viên đó chưa có mặt thì thành viên đó không tham gia vào việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình.

Thực tế, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thường khá phức tạp và có thể xảy ra nhiều rủi ro, vì vậy, việc sử dụng luật sư riêng đối với mỗi cá nhân là một trong những giải pháp quan trọng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích tốt nhất, hạn chế những rủi ro và ngăn chặn nguy cơ pháp lý có thể xảy ra đối với cá nhân. Hãy liên hệ với chúng tôi qua tổng đài 1900.6174 để được kết nối trực tiếp với Luật sư hỗ trợ pháp lý hiệu quả nhất cho riêng trường hợp của bạn.

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến – Gọi ngay 19006174

4. Đất thuộc sở hữu của hộ gia đình chia thừa kế thế nào?

>>Đặt câu hỏi cho luật sư qua email về pháp luật đất đai: Tại đây!

Trả lời:

Chào bạn, chúng tôi xin trả lời câu hỏi của bạn như sau:

Các trường hợp chia nhà đất thừa kế theo pháp luật

Khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015 quy định chia thừa kế theo pháp luật trong trường hợp sau:

– Không có di chúc.

– Di chúc không hợp pháp.

– Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

– Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Ngoài ra, thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản là quyền sử dụng đất sau:

– Phần di sản không được định đoạt trong di chúc.

– Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật.

– Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

Như vậy, bố bạn khi mất không để lại di chúc nên việc thừa kế sẽ được phân chia theo quy định của pháp luật.

Những người được hưởng thừa kế theo pháp luật

Căn cứ Điều 649 và Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, người được hưởng thừa kế theo pháp luật là người thuộc diện thừa kế và hàng thừa kế.

– Diện thừa kế: Là người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng với người để lại di sản (quan hệ nuôi dưỡng là con nuôi, cha nuôi, mẹ nuôi,… và phải có quyết định đăng ký nhận con nuôi tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứ không phải là con nuôi theo hình thức tự nhận tại một số địa phương).

– Hàng thừa kế:

Khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hàng thừa kế theo thứ tự sau:

“a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.”

Lưu ý: Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản (theo khoản 3 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015).

Cùng hàng thừa kế thì được hưởng phân di sản bằng nhau

Khoản 2 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.”

Như vậy, với trường hợp của bạn, khi bố bạn mất và có thuộc quyền sở hữu và sử dụng đất của hộ gia đình thì mảnh đất đó phải được định giá và xác định phần di sản của bố bạn, ngoài ra còn cộng thêm phần tài sản riêng của bố bạn sau đó lấy phần di sản đó mang chia cho các thành viên thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm mẹ bạn và 3 anh chị em bạn.

5. Xác định chủ sử dụng đất đối với đất cấp cho hộ gia đình

>>Đặt lịch hẹn trực tiếp với luật sư đất đai: Tại đây!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài pháp luật. Chúng tôi xin phép được trả lời câu hỏi của bạn như sau:

Theo quy định tại điểm c, khoản 2, điều 3 Thông tư Số: 24/2004/QĐ-BTNMT quy định về GCNQSDĐ cấp cho hộ gia đình có hướng dẫn:

“Điều 3. Nội dung viết trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2. Tên người sử dụng đất được ghi như sau

c) Người sử dụng đất là hộ gia đình thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ, tên, năm sinh của chủ hộ gia đình, số sổ hộ khẩu, ngày cấp sổ hộ khẩu, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của hộ gia đình”.

Đối với đất được cấp cho hộ gia đình thì đất đó trở thành tài sản chung của cả hộ theo quy định tại Điều 108 Bộ luật dân sự 2005 về Tài sản chung của hộ gia đình:

“Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ”.

Khi đó việc chiếm hữu định đoạt phải theo sự thỏa thuận của người đống sở hữu trong hộ gia đình tại thời điểm đó theo quy định tại điều 109 Bộ luật dân sự 2005:

“1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý”.

Nếu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi là “hộ gia đình” thì đất đó không phải thuộc quyền sở hữu riêng của ông bà bạn mà là tài sản chung của cả ông bà ngoại và gia đình nhà cậu của bạn.

Do đó, trong trường hợp này, mẹ bạn và các bác của bạn phải có đủ cơ sở để chứng minh mảnh đất này là do ông bà ngoại của bạn mua. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thời điểm đó là trái với quy định của pháp luật. Bạn cần phải chuẩn bị những giấy tờ tài liệu sau để có cơ sở đòi lại quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của bà ngoại bạn:

– Hợp đồng mua bán đất của bà ngoại bạn, người làm chính về việc mua bán này.

– Hồ sơ địa chính trích lục tại Uỷ ban nhân dân xã thời điểm 2005.

– Những giấy tờ liên quan khác.

Với trường hợp này, hồ sơ địa chính trích lục tại UBND xã là bằng chứng quan trọng để xác minh cơ sở để cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình có đúng theo quy định của pháp luật hay không.

Về tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà: nếu như các bên không có tranh chấp về ngôi nhà thì có thể yêu cầu Tòa án không giải quyết vấn đề này.

Trên đây là phần trả lời của luật sư Tổng đài pháp luật. Nếu còn vướng mắc hay muốn đặt câu hỏi cho luật sư tư vấn về quyền sử dụng đất của hộ gia đình và các vấn đề khác liên quan đến pháp luật đất đai, hãy nhấc máy lên và gọi đến Tổng đài 19006174 để được tư vấn trực tuyến và giải đáp vấn đề một cách nhanh chóng nhất.

Ngoài ra bạn cũng có thể gửi câu hỏi và chờ phản hồi từ luật sư qua Email hoặc có thể đặt lịch hẹn trực tiếp với luật sư với những vấn đề mang tính chất phức tạp.