Mua đất viết tay qua nhiều người trên thực tế có lẽ không phải là cụm từ quá xa lạ đối với nhiều chủ thể thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất. Tuy nhiên, vấn đề này hiện nay được quy định trong pháp luật Việt Nam như thế nào, hợp pháp hay không hợp pháp, nếu không hợp pháp thì có xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được hay không? Nếu bạn đọc có bất kỳ thắc mắc nào, Tổng đài pháp luật 1900 6174 luôn sẵn sàng hỗ trợ và giải đáp cho bạn.
>> Liên hệ Luật sư tư vấn rủi ro khi mua đất bằng hình thức viết tay. Gọi ngay 1900.6174
Tình huống:
Anh An (Vũng Tàu) đặt câu hỏi cho Luật sư như sau:
“Xin chào Luật sư. Tôi tên An, hiện đang sinh sống và làm việc tại Vũng Tàu. Hôm nay, tôi xin trình bày với Luật sư vấn đề như sau. Tôi có mảnh đất mua của anh Bình từ năm 2013 với mục đích làm của ăn của để, đợi sau này giá đất tăng thì bán đi lấy lời. Tuy nhiên, thời điểm đó tôi chỉ ký tay hợp đồng mua bán đất với anh Bình, chứ không có xác nhận gì của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cũng không có sổ đỏ.
Do tôi không có hiểu biết về pháp luật nên cũng nghĩ mua bán nhà đất chỉ cần hợp đồng có chữ ký của hai bên là được. Đợt này giá đất lên, tôi định bán miếng đất thì người mua lại đòi tôi sổ đỏ. Hôm rồi tôi ra Ủy ban nhân dân phường xin cấp sổ đỏ, họ nói với tôi miếng đất vẫn đứng tên anh Cường. Thấy lạ, tôi về hỏi anh Bình thì mới biết anh Bình mua nhà từ anh Cường rồi mới bán lại cho tôi.
Hợp đồng mua bán nhà giữa anh Bình với anh Cường cũng chỉ ký tay, không có xác nhận gì của cơ quan nhà nước, không có sổ đỏ nên khi bán cho tôi cũng không có sổ đỏ. Bây giờ để được cấp sổ đỏ thì tôi cần phải làm những thủ tục gì thưa Luật sư, mong Luật sư có thể giải đáp giúp tôi. Tôi xin cảm ơn.”
Phần trả lời của Luật sư:
Cảm ơn anh An đã gửi câu hỏi đến chúng tôi. Để giúp anh hiểu rõ hơn về vấn đề của mình, chúng tôi sẽ gửi đến anh các giải đáp như sau:
Mua đất giấy tay qua nhiều người quy định như thế nào?
Trước đây, mua đất giấy tay là tình trạng khá phổ biến giữa các chủ thể có nhu cầu mua bán nhà đất. Với tâm lý muốn rút ngắn thời gian giao dịch, không cần trải qua các thủ tục phức tạp tại cơ quan nhà nước, người dân khi mua bán đất chỉ ký tay với nhau mà không thực hiện thủ tục công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hay xác nhận tại ủy ban nhân dân xã.
Hiện nay, liên quan đến hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay được người dân gọi với cái tên quen thuộc hơn là hợp đồng mua bán đất), Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc phải được chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Quy định tương tự cũng đã xuất hiện trong Luật đất đai 2003. Điều này đồng nghĩa rằng, kể từ ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực vào ngày 1 tháng 7 năm 2004, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản và được công chứng, chứng thực. Do đó, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ quyết định tới việc xác định giá trị hiệu lực của giao dịch.
Có thể thấy rằng, quy định pháp luật hiện hành liên quan đến hành vi mua đất giấy tay, hay còn gọi là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng chỉ được lập thành văn bản có chữ ký giữa hai bên nhưng không có công chứng hay xác nhận thì bị xem không phù hợp với quy định của pháp luật.
Ngoài ra, liên quan đến hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định rằng việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nếu các bên làm hợp đồng mua bán mà không có công chứng, chứng thực thì sẽ không đủ điều kiện để đăng ký việc chuyển nhượng tại cơ quan đăng ký đất đai vì không đảm bảo hiệu lực của hợp đồng.
Từ đó, bên mua sẽ không đủ điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất mặc dù đã có hợp đồng mua bán và đã thanh toán hết tiền cho bên bán.
Thông qua các quy định trên, có thể thấy rằng, hiện nay, việc mua đất giấy tay qua nhiều người mà không công chứng hoặc chứng thực là hành vi không phù hợp, không đảm bảo quyền lợi cho bên mua trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Dù vậy, pháp luật vẫn đưa ra các cách thức giải quyết đối với những hành vi này đã phát sinh trước thời điểm Luật Đất đai 2013 ban hành và có hiệu lực, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể của pháp luật về đất đai khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Những quy định về vấn đề này sẽ được làm sáng tỏ ở các mục tiếp theo của bài viết.
>> Liên hệ Luật sư tư vấn mua đất qua giấy tay nhiều người được quy định như thế nào. Gọi ngay 1900.6174
Mua đất viết tay qua nhiều người như thế nào?
Trên thực tế, pháp luật về đất đai tại Việt Nam trải qua khá nhiều thay đổi kể từ khi đổi mới đất nước. Do đó, ở những thời kỳ khác nhau, quy định pháp luật liên quan đến vấn đề mua bán đất cũng khác nhau. Trong phạm vi bài viết này, hành vi mua đất viết tay qua nhiều người sẽ được xem xét qua từng giai đoạn dựa trên các quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, cụ thể là Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính và Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật Đất đai.
Việc mua đất viết tay được thực hiện trước ngày 1 tháng 7 năm 2014:
Nếu người bán đất đầu tiên chưa có Giấy chứng nhận: người mua cuối cùng nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có.
Nếu người bán đất đầu tiên đã có Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền cho người mua cuối cùng thì người mua cuối cùng nộp một bộ hồ sơ để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Hồ sơ bao gồm:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp cho người bán đầu tiên;
Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
Việc mua đất viết tay được thực hiện trước từ ngày 1 tháng 7 năm 2014 đến nay:
Việc mua đất viết tay qua nhiều người sẽ tạo ra những hệ quả pháp lý bất lợi cho người mua cuối cùng khiến họ không thực hiện được các quyền của người sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất).
Để có thể giải quyết tình trạng này, người mua cuối cùng phải liên hệ với người đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm thỏa thuận và làm hợp đồng mua bán đất một cách hợp pháp theo quy định của pháp luật. Điều này cần có sự can thiệp của những người mua mảnh đất này trước đó từ người bán đất đầu tiên để có thể có căn cứ cho quá trình mua đất viết tay qua nhiều người.
Tuy nhiên, thực tế vẫn xảy ra tình trạng người mua cuối cùng không thể liên hệ được với người mua đầu tiên, hoặc do việc mua đất viết tay đã trải qua một thời gian khá dài và người đứng tên trên sổ đỏ đã chết, gây ra rất nhiều bất lợi cho người mua cuối cùng khi họ muốn thực hiện quyền của người sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.
Do đó, trong trường hợp không thể liên hệ được với người đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người mua cuối cùng có thể liên hệ với người đã bán mảnh đất cho mình để yêu cầu trả lại tiền, căn cứ vào quy định người này không phải người đứng tên trên sổ đỏ nên sẽ không có quyền bán mảnh đất. Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, bên mua cuối cùng có thể dựa trên các quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Có một điểm mà người mua cần lưu ý rằng, người mua vẫn có thể dựa vào quy định về hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ về hình thức theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 để yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Bởi lẽ khi tham gia vào giao dịch dân sự này, bên bán và bên mua đã thực hiện các nghĩa vụ của mình đối với bên kia. Tuy nhiên, do bên mua không có quyền thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên bên mua vẫn có thể bị xem là chưa thực hiện nghĩa vụ của mình trong hợp đồng mua bán, tức chưa thực sự chuyển nhượng mảnh đất lại cho bên mua.
>>Xem thêm: Giấy biên nhận tiền mua đất chuẩn theo quy định pháp luật
Thủ tục sang tên, cấp sổ đỏ mua đất viết tay qua nhiều người?
Hiện nay, thủ tục sang tên, cấp sổ đỏ mua đất viết tay qua nhiều người chỉ thực hiện được trước khi Luật Đất đai 2013 bắt đầu có hiệu lực, tức ngày 1 tháng 7 năm 2014. Còn đối với những hành vi này được thực hiện sau ngày 1 tháng 7 năm 2014, tại thời điểm pháp luật về đất đai đã dần hoàn thiện, các chủ thể thực hiện hành vi dường như phải tự gánh chịu những bất lợi về mặt pháp lý, bởi lẽ pháp luật đã không còn quy định cách thức giải quyết đối với trường hợp trên.
Thủ tục sang tên, cấp sổ đỏ mua đất viết tay trong trường hợp hành vi này được thực hiện trước ngày 1 tháng 7 năm 2014:
Bước 1: Người sử dụng đất (tức người mua cuối cùng) nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ.
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp. Sau thời hạn 30 ngày mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận mới cho người mua cuối cùng. Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đất đai hướng dẫn các bên nộp lên cơ quan có thẩm quyền để giải quyết.
>> Liên hệ Luật sư tư vấn thủ tục mua đất qua giấy tay nhiều người được quy định như thế nào. Gọi ngay 1900.6174
Mua nhà bằng giấy tờ viết tay qua nhiều người có xác nhận của UBND xã thì sau này có xin cấp sổ đỏ được hay không ?
Đối với trường hợp mua nhà bằng giấy tờ viết tay qua nhiều người có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, đây là trường hợp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát sinh hiệu lực trên thực tế. Lúc này, hành vi mua nhà bằng giấy tờ viết tay qua nhiều người có thể xét theo 2 trường hợp:
Trường hợp 1: người bán đầu tiên (tức người đứng tên trên Giấy chứng nhận) đã có sổ đỏ. Khi đó, người mua cuối cùng có thể tìm cách liên hệ với người bán đầu tiên thỏa thuận về việc chuyển nhượng sang tên trên Giấy chứng nhận để người mua trở thành chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà.
Trường hợp 2: người bán đầu tiên chưa có sổ đỏ. Khi đó, người mua cuối cùng có quyền xin cấp Giấy chứng nhận tại Ủy ban nhân dân xã nơi có nhà đất.
Nhìn chung, hợp đồng mua bán nhà đất đã có xác nhận của Ủy ban nhân dân là điều kiện tiên quyết để các bên có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất một cách trơn tru trên thực tế. Người sử dụng đất hiện tại hoàn toàn có quyền liên hệ với người bán trực tiếp mảnh đất cho mình hoặc người đứng tên trên sổ đỏ để hỗ trợ việc chuyển nhượng sang tên nhà đất cho phù hợp với các quy định của pháp luật.
>>Xem thêm: Giấy biên nhận tiền đặt cọc mua bán theo mẫu mới nhất hiện nay
Các trường hợp mua đất bằng giấy tay vẫn được cấp sổ đỏ
Liên quan đến các trường hợp mua đất bằng giấy tay vẫn được cấp sổ đỏ, như đã trình bày ở trên, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã liệt kê cụ thể một số trường hợp sau:
Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1 tháng 1 năm 2008 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận
Người sử dụng đất đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng từ 1 tháng 1 năm 2008 đến trước ngày 1 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
>> Liên hệ Luật sư tư vấn trường hợp được cấp sổ đỏ khi mua đất bằng tay. Gọi ngay 1900.6174
Mua bán đất bằng giấy viết tay, cần lưu ý gì để đỡ thua thiệt?
Hiện nay, việc mua bán đất bằng giấy viết tay mà không công chứng hoặc có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã là không còn phù hợp với quy định của pháp luật. Việc ký kết hợp đồng mua bán đất chỉ có chữ ký giữa các bên mà không có sự xuất hiện của cơ quan nhà nước sẽ không thiết lập được các quyền của người sử dụng đất.
Do đó, để có thể đảm bảo tốt nhất quyền lợi của các bên, đặc biệt là bên mua khi thực hiện các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hợp đồng mua bán nhà đất hiện giờ cần phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Kết luận về trường hợp của anh An:
Liên quan đến câu hỏi của anh An đã đặt ra ở đầu bài viết, thời điểm anh An thực hiện việc mua đất giấy tay được thực hiện trước ngày 1 tháng 7 năm 2014, nên dù anh Cường là người bán đất đầu tiên có hay không có Giấy chứng nhận, anh An vẫn có thể thực hiện các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận như đã được trình bày chi tiết ở trên.
Trên đây là một số những vấn đề pháp lý tiêu biểu liên quan đến việc mua đất viết tay qua nhiều người. Hy vọng thông qua bài viết này, đội ngũ Luật sư của chúng tôi đã cung cấp một cái nhìn tổng quan nhất về hậu quả pháp lý của hành vi này, cũng như một số điều kiện để người sử dụng đất mặc dù đã thực hiện việc mua nhà đất mà không thực hiện công chứng hay có xác nhận của ủy ban, vẫn có thể xin cấp Giấy chứng nhận trong một số trường hợp đặc biệt. Nếu bạn đọc có bất kỳ câu hỏi pháp lý nào cần được giải pháp, vui lòng liên hệ với Tổng đài pháp luật 1900 6174 để được tư vấn và giải đáp.
Liên hệ với chúng tôi
| ✅ Dịch vụ Luật sư | ⭐️ Chuyên nghiệp: Dành cho cá nhân – gia đình – doanh nghiệp |
| ✅ Dịch vụ xử lý nợ xấu, nợ khó đòi | ⭐️ Đúng pháp luật – Uy tín |
| ✅ Dịch vụ ly hôn | ⭐️ Nhanh – Trọn gói – Giải quyết trong ngày |
| ✅ Dịch vụ Luật sư riêng | ⭐️ Uy tín: Dành cho cá nhân – gia đình – doanh nghiệp |
| ✅ Dịch vụ Luật sư Hình sự | ⭐️ Nhanh chóng – Hiệu quả |
| ✅ Dịch vụ Luật sư tranh tụng | ⭐️ Giỏi – Uy tín – Nhận toàn bộ vụ việc |
| ✅ Dịch vụ Luật sư doanh nghiệp | ⭐️ Tư vấn thường xuyên cho doanh nghiệp |
