Phí chuyển đổi đất ao sang đất ở tùy vào từng vùng miền sẽ có sự chệnh lệch khác nhau. Nếu biết cách tính chi phí khi chuyển đất ao lên đất ở sẽ giúp người dân biết được số tiền phải nộp cũng như đối chiếu, kiểm tra số tiền phải nộp trong thông báo của cơ quan thuế. Trong bài viết sau đây, Tổng Đài Pháp Luật sẽ cung cấp đến bạn thông tin về các loại chi phí phải nộp và thủ tục chuyển đổi đất ao sang đất ở cụ thể nhất!
>>> Luật sư hướng dẫn cách tính phí chuyển đổi đất ao sang đất ở theo quy định mới nhất, Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý một cách hiệu quả!
Đặt Lịch Tư Vấn
Đất ao là gì?
Đất ao hồ là các khu đất trũng sâu, có nước dùng để làm cảnh nuôi trồng thủy sản hoặc. Các khu đất này được hình thành một cách tự nhiên hoặc do con người tạo thành cùng với sự hỗ trợ của máy móc.
Căn cứ Khoản 1, Khoản 6 Điều 140 Luật Đất đai 2024:
– Đất ao của cá nhân, hộ gia đình được xác định là đất ở nếu nằm trong cùng thửa đất đang có nhà ở.
– Phần diện tích đất ao còn lại sau khi xác định diện tích đất ở theo quy định trên được xếp vào nhóm đất nông nghiệp.
– Trường hợp đất ao không nằm cùng thửa đất có nhà ở và được sử dụng để nuôi trồng thủy sản thì được xếp vào nhóm đất nông nghiệp, căn cứ Điểm d Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2024.
Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, loại đất sử dụng sẽ được ghi rõ. Chủ sở hữu chỉ cần dựa vào thông tin này để xác định đất ao là đất ở hay đất nuôi trồng thủy sản.
Chuyển đất ao sang đất ở có được không?
Chị Linh (Gia Lộc) có câu hỏi:
Thưa Luật sư, tôi có vấn đề thắc mắc mong được giải đáp như sau:
Vợ chồng tôi kết hôn với nhau vào năm 2010. Đến nay, hai vợ chồng tôi đã có với nhau hai con. Lúc kết hôn, vợ chồng tôi được bố mẹ chồng tặng cho một mảnh đất rộng 1000m2 để làm của hồi môn. Trong đó mảnh đất này bao gồm 200m2 đất ao và 800m2 đất trồng cây lâu năm. Hiện nay, do hai con đã lớn nên vợ chồng tôi dự định sẽ chuyển đổi đất ao này sang đất ở. Vậy thưa Luật sư, trong trường hợp này vợ chồng tôi có thể chuyển đất ao sang đất ở có được không? Tôi xin cảm ơn Luật sư!”
>>> Luật sư giải đáp chuyển đất ao sang đất ở có được không chính xác nhất, Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý một cách hiệu quả!
Đặt Lịch Tư Vấn
Phần trả lời của Luật sư:
Chào chị Linh! Cảm ơn chị đã tin tưởng và sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật của Tổng Đài Pháp Luật! Đối với câu hỏi của chị, các Luật sư của chúng tôi đã nghiên cứu, phân tích và đưa ra câu trả lời như sau:
Căn cứ Điểm d, Điểm e Khoản 1 Điều 117 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025):
“Điều 117. Chuyển mục đích sử dụng đất
- Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm:
…
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
…
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở”.
Như vậy, đất ao dù được xác định là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở đều có thể chuyển mục đích sang đất ở nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Căn cứ Điều 112 Luật Đất đai 2024:
“Điều 112. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.
Điều kiện để đất ao được chuyển mục đích sang đất ở:
– Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện cho phép chuyển thửa đất đó thành đất ở. Nếu không được phép, người sử dụng đất phải chờ đến khi có kế hoạch chuyển đổi.
– Người sử dụng đất phải nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ao sang đất ở được quy định tại Điều 119 Luật Đất đai 2024:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Như vậy, nếu chị Linh muốn chuyển đất ao sang đất ở, chị cần đáp ứng các điều kiện nêu trên và nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân cấp huyện. Đồng thời, chị Linh phải nộp phí chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của cơ quan chức năng.
Trong trường hợp sau khi tham khảo nội dung phản hồi của Luật sư chị vẫn còn vấn đề nào đó chưa hiểu rõ, hay có những thắc mắc liên quan đến đất đai, hãy ngay lập tức liên hệ đến Tổng Đài Pháp Luật để được các Luật sư, chuyên gia tư vấn luật đất đai của chúng tôi giải đáp tận tình, chính xác nhất!
>> Xem thêm: Đất vườn có được xây nhà không? Luật sư tư vấn luật đất đai
Chi phí chuyển đổi đất ao sang đất ở
Chị Ngân (Kim Bảng) có câu hỏi:
Thưa Luật sư, tôi có vấn đề thắc mắc mong được hỗ trợ, giải đáp như sau:
Năm 2019 vừa rồi, tôi có mua một mảnh đất nhằm mục đích sinh lời. Theo đó, mảnh đất này rộng 580m2, bao gồm 80m2 đất trồng cây ăn quả, 200m2 đất thổ cư và 300m2 đất ao.
Thưa Luật sư, trong trường hợp tôi muốn chuyển đổi 300m2 đất trồng ao này sang đất ở thì phí chuyển đổi đất ao sang đất ở là bao nhiêu. Mong Luật sư hỗ trợ giải đáp, tôi xin cảm ơn Luật sư!”
Phần trả lời của Luật sư:
Chào bạn Ngân! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và đặt câu hỏi về cho Tổng Đài Pháp Luật! Đối với câu hỏi về phí chuyển đổi đất ao sang đất ở của bạn, các Luật sư chúng tôi đã phân tích, nghiên cứu và đưa ra phần trả lời như sau:
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất ao sang đất ở được quy định tại Nghị định 106/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/01/2025), chia thành hai trường hợp:
Trường hợp 1: Chuyển từ đất ao trong cùng thửa đất có nhà ở
Căn cứ Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 106/2024/NĐ-CP:
“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
- Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất ao, vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo Khoản 6 Điều 140 Luật Đất đai 2024 sang đất ở; hoặc chuyển từ đất có nguồn gốc là đất ao, vườn gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Số tiền sử dụng đất phải nộp được tính như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Áp dụng cho hai trường hợp:
– Đất ao, vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở.
– Đất ao, vườn gắn liền nhà ở nhưng đã được tách thửa để chuyển quyền hoặc do đo đạc địa chính trước ngày 01/7/2004 tách thành thửa riêng.
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở
Căn cứ Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 106/2024/NĐ-CP:
“b) Chuyển từ đất nông nghiệp được cơ quan nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Số tiền sử dụng đất phải nộp được tính như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Lưu ý: Cách tính trên chỉ áp dụng với cá nhân và hộ gia đình
Nếu chị Ngân cảm thấy cách tính trên quá phức tạp thì cũng đừng quá lo lắng bởi khi làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất ao sang đất ở, cơ quan thuế sẽ tính toán dựa trên thông tin về khu đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gửi thông tin về phí chuyển đổi đất ao sang đất ở về cho chị.
>> Xem thêm: Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở là bao nhiêu?
Lệ phí trước bạ khi chuyển lên đất ở
Xét quy định tại Điều 5 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP, căn cứ để tính lệ phí trước bạ là mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) và giá tính lệ phí trước bạ.
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất thổ cư sẽ do cơ quan UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chị Ngân khai lệ phí trước bạ.
Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ với nhà, đất là 0,5% dựa theo khoản 1 Điều 7 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP).
Vậy lệ phí trước bạ phải nộp được tính bằng công thức như sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Diện tích x Giá 1 m2 tại Bảng giá đất
Đây chính là một trong các loại phí chuyển đổi đất ao sang đất ở mà người dân phải nộp khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất
>> Xem thêm: Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở là bao nhiêu?
Phí thẩm định hồ sơ khi chuyển lên đất ở
Xét căn cứ Điểm i, Khoản 1, Điều 5, Thông tư số 85/2019/TT-BTC được quy định như sau:
“Điều 5. Căn cứ xác định mức thu phí và lệ phí
Căn cứ điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp.
1. Đối với các khoản phí
…
i) Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.
Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp”.
Như vậy, mức phí thẩm định hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất thổ cư sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
>> Xem thêm: Phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở theo quy định mới
Lệ phí cấp giấy chứng nhận
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ áp dụng với trường hợp cấp mới. Mỗi địa phương sẽ có quy định riêng về mức lệ phí này nhưng mức thu tối đa chỉ 100.000 đồng/giấy/lần cấp.
Như vậy, để chuyển đất ao sang đất thổ cư, người sử dụng đất phải làm đơn xin chuyển mục đích và gửi đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết. Việc chuyển đổi sẽ mất lệ phí, cơ quan thuế sẽ thông báo khoản thu này để người dân thực hiện nghĩa vụ của mình.
Do chị Ngân chưa cung cấp rõ thông tin về giá đất nên chúng tôi chưa thể tính được cho chị cụ thể tổng phí chuyển đổi đất ao sang đất ở mà chị phải đóng.
Như vậy, khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất ao sang đất ở thì chị Ngân phải đóng các loại phí chuyển đổi đất ao sang đất ở theo quy định mà Luật sư cung cấp ở trên.
>> Xem thêm: Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất MỚI NHẤT
Quy định về thời hạn nộp phí chuyển đổi đất ao sang đất ở?
Xét căn cứ khoản 4 và khoản 8 Điều 18 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP quy định về thời hạn nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:
Tiền sử dụng đất
– Chậm nhất 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng chuyển đổi mục đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo.
– Chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.
Lệ phí trước bạ
Thời hạn nộp lệ phí trước bạ chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành cơ quan có thẩm quyền thông báo, trừ trường hợp người nộp thuế sử dụng đất được ghi nợ lệ phí trước bạ.
Thủ tục chuyển đổi đất ao sang đất ở
Chị Hằng ̣(Hà Tĩnh) có câu hỏi:
Thưa Luật sư, tôi có thắc mắc mong được tư vấn như sau:
Vợ chồng tôi vừa kết hôn vào năm ngoài. Sau khi kết hôn, vợ chồng tôi được bố mẹ chồng tặng cho một mảnh đất ao rộng 350m2. Vợ chồng tôi có dự định sẽ chuyển mục đích sử dụng đất ao này sang đất ở để xây nhà.
Vậy tôi mong muốn Luật sư có thể tư vấn cho tôi về các thủ tục chuyển đổi đất ao sang đất ở? Tôi xin cảm ơn Luật sư!”
>>> Luật sư hướng dẫn làm thủ tục chuyển đổi đất ao sang đất ở chính xác nhất, Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý một cách hiệu quả!
Đặt Lịch Tư Vấn
Phần trả lời của Luật sư:
Xin chào chị Hằng! Cảm ơn chị đã tin tưởng và lựa chọn Tổng Đài Pháp Luật để hỗ trợ các vấn đề pháp lý chị đang vướng mắc. Đội ngũ chuyên gia pháp lý của chúng tôi đã có những hướng dẫn về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Về việc chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ theo quy định tại Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT, theo đó cá nhân, hộ gia đình cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm những giấy tờ như sau:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
– Ngoài ra khi làm hồ sơ, chị nên mang theo thẻ CCCD hoặc CMND để xuất trình khi cơ quan giải quyết có yêu cầu.
Trình tự thực hiện
Bước 1. Nộp hồ sơ
Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất muốn chuyển mục đích sử dụng.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
– Cán bộ công chức tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
– Trường hợp nhận hồ sơ chưa hợp lệ, chưa đầy đủ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo đúng quy định.
Bước 3. Giải quyết
– Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm định, kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người dân.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật hiện hành.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường trình lên cơ quan UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở hồ sơ địa chính, dữ liệu đất đai.
– Người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.
Khi nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất thì cá nhân, hộ gia đình thực hiện nộp tiền theo nội dung thông báo tại cơ quan thuế và cần phải giữ biên lai nộp tiền để xuất trình trước khi nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4. Trao kết quả
Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu.
Thời hạn giải quyết:
– Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
– Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Như vậy, trên đây là những hướng dẫn của Luật sư Tổng Đài Pháp Luật về các thủ tục chuyển đổi đất ao sang đất ở. Theo đó, chị Hằng cần phải đáp ứng đủ các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất để có thể hoàn thiện hồ sơ, thủ tục một cách nhanh chóng. Ngoài ra, chị cũng cần chuẩn bị phí chuyển đổi đất ao sang đất ở để nộp cho cơ quan giải quyết đúng thời hạn để hoàn thành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
>> Xem thêm: Thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở chính xác, đúng nhất
Trên đây, Luật sư của Tổng Đài Pháp Luật đã cung cấp đến bạn các vấn đề liên quan đến phí chuyển đổi đất ao sang đất ở. Hy vọng thông qua bài viết trên bạn đọc sẽ có thêm những thông tin bổ ích, qua đó có thể nắm rõ, biết được chi phí mình phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất!
