Thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở như thế nào? Hiện nay nhu cầu xây nhà ở trên đất vườn ngày càng phổ biến nhưng nhiều người không biết phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nên bị xử phạt. Vì vậy ngay sau đây, Tổng Đài Pháp Luật sẽ cung cấp đến bạn trình tự, thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở theo quy định hiện nay. Nếu bạn có bất kỳ vướng mắc nào cần tư vấn khẩn cấp, hãy gọi ngay 1900.6174 để được hỗ trợ kịp thời, nhanh chóng nhất.
>> Luật sư hướng dẫn chính xác thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở, gọi ngay 1900.6174
Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Chị Quyên 52 tuổi (Đăk Lăk) có câu hỏi:
“Chào Luật sư! Tôi có thắc mắc muốn hỏi Luật sư như sau: Gia đình tôi được nhà nước cấp hơn 1000 m2 dùng để trồng tiêu từ thời bố tôi còn sống và đã để lại cho tôi. Hiện nay con trai tôi sắp lấy vợ nên tôi muốn làm thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở để xây một căn nhà cho vợ chồng con nó nhưng không biết có được phép hay không.
Vậy Luật sư có thể cho tôi biết các căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là gì được không? Cảm ơn Luật sư!”
>> Giải đáp chính xác về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gặp ngay Luật sư 1900.6174
Trả lời:
Chào chị Quyên! Cảm ơn chị đã gửi thắc mắc về cho Tổng đài pháp luật. Luật sư tư vấn pháp luật của chúng tôi sau khi tiếp nhận câu hỏi đã có những phản hồi về vấn đề của chị như sau:
Theo quy định tại Điều 52 và Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;”
Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất Đai 2013 nêu trên, chị Quyên chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu được Ủy ban Nhân dân (UBND) thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đăk Lăk cho phép chuyển đổi. Nếu chị tự ý xây nhà ở trên mảnh đất đó mà không xin phép UBND TP Buôn Ma Thuột, chị có thể sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.
Cũng theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 nêu trên, bên cạnh nhu cầu sử dụng đất của chị Quyên, UBND Thành phố Buôn Ma Thuột chỉ cho phép chị chuyển từ đất vườn sang đất ở khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của thành phố Buôn Ma Thuột. Nếu phần đất của chị không nằm trong phạm vị kế hoạch hàng năm ra của TP thì chị không được phép tự ý xây dựng nhà ở trên mảnh đất đó.
Lưu ý: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của TP được công khai nên chị Quyên có thể tự mình kiểm tra hoặc hỏi ý kiến của nhân viên địa chính thành phố Buôn Ma Thuột để biết về thông tin một cách chính xác nhất.
Trong trường hợp những phản hồi của Luật sư chưa được rõ ràng hoặc chị cần biết cụ thể hơn về các cách chuyển từ đất vườn sang đất thổ cư, hãy gọi ngay đến Tổng Đài Pháp Luật 1900.6174 để được các Luật sư tư vấn một cách cụ thể và chính xác nhất!
>> Xem thêm: Đất vườn có làm sổ đỏ được không theo quy định mới nhất
Chuyển đất vườn sang đất ở có cần phải xin phép?
Anh Quang Huy (Lộc Hà – Hà Tĩnh) có câu hỏi như sau:
“Chào Luật sư, tôi có thắc mắc sau muốn nhờ Luật sư tư vấn.
Tôi có 1 mảnh đất rộng 500 m2 là dạng đất vườn dùng để trồng hoa màu hàng năm. Năm 2016, công ty TNHH Hưng Nghiệp Formosa gây ô nhiễm môi trường ảnh hưởng đến việc trồng trọt của dân làng ở đây và gia đình tôi cũng không ngoại lệ buộc phải dừng việc trồng hoa màu. Đến nay mảnh đất kia vẫn còn bị bỏ trống nên tôi dự định sẽ xây một căn nhà trên đó.
Khi tôi đang chuẩn bị làm thủ tục chuyển đổi đất vườn thành đất ở thì một người bạn của tôi nói rằng muốn xây nhà ở trên đất vườn phải xin phép Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định. Vậy Luật sư cho tôi hỏi chuyển đất vườn sang đất ở có cần phải xin phép không? Cảm ơn Luật sư!”
>> Luật sư giải đáp chính xác chuyển đất vườn sang đất ở có cần xin phép không, gọi ngay 1900.6174
Trả lời:
Chào anh Quang Huy! Cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi thắc mắc về cho Tổng Đài Pháp Luật! Sau khi nhận được câu hỏi của anh, Luật sư tư vấn đất đai của chúng tôi đã có những phản hồi như sau:
Căn cứ theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về nhóm đất nông nghiệp như sau:
“Điều 10. Phân loại đất
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
Theo điều luật nêu trên, bạn có thể thấy rằng không có bất cứ quy định về đất nào là đất vườn vì vậy xét theo mục đích sử dụng của người dân mà đất vườn cũng có thể là đất trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Căn cứ tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất:
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”
Như vậy, khi bạn chuyển mục đích sử dụng của bất kỳ loại đất nào nêu trên cũng phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với trường hợp của anh Huy, anh muốn xây nhà trên đất trồng hoa màu (cũng là đất vườn) phải xin phép UBND huyện Lộc Hà trước rồi sau đó mới được tiến hành xây.
Trong trường hợp nếu anh vẫn nhất quyết thực hiện xây nhà trên đất vườn mà không xin phép UBND huyện Lộc Hà, anh có thể sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.
Sau khi xem xét và tham khảo những phản hồi của Luật sư nếu bạn vẫn chưa hiểu rõ về bất kỳ vấn đề nào, hãy gọi ngay đến Tổng Đài Pháp Luật qua hotline 1900.6174 để được gặp trực tiếp Luật sư giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, kịp thời nhất!
>> Xem thêm: Đất ở nông thôn là gì? Những quy định pháp lý mới nhất 2022
Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở
Anh Bình (Gia Lai) có câu hỏi:
“Xin chào Luật sư, tôi có thắc mắc này muốn được luật sư giải đáp. Gia đình tôi có truyền thống trồng hồ tiêu từ nhiều năm nay. Hiện nay con cái tôi cũng đã lập gia đình và ra ở riêng nên tôi đang ở một mình. Trong nhà cũng chỉ mình tôi theo nghề trồng hồ tiêu nên tôi khá vất vả khi quán xuyến công việc này. Cũng vì vậy mà tôi đang muốn phá bỏ hồ tiêu và tiến hành xây nhà trên đó để kinh doanh nhà nghỉ cho đỡ vất vả.
Theo tìm hiểu thì tôi được biết muốn xây nhà trên đất trồng tiêu tôi cần làm một số thủ tục liên quan đến pháp lý. Vậy Luật sư cho tôi hỏi trình tự, thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở diễn ra như thế nào? Cảm ơn Luật sư!”
>> Luật sư hướng dẫn làm thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở chi tiết nhất, gọi ngay 1900.6174
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi thắc mắc về cho Tổng Đài Pháp Luật, Luật sư của chúng tôi gửi đến bạn câu trả lời như sau:
Căn cứ vào Điều 69 Nghị Định 43/2014 NĐ-CP:
“Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”
Theo quy trình của các điều khoản nêu trên, nếu anh Bình muốn chuyển từ đất vườn sang đất ở phải thực hiện theo trình tự các bước như sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ.
Anh Bình cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm có: Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ.
Anh Bình có thể nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc nộp ngay tại Phòng Tài nguyên và Môi trường
Nếu hồ sơ nộp lên đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận có ghi rõ hạn trả kết quả cho anh. Trường hợp hồ sơ anh nộp lên bị thiếu hay chưa hợp lệ thì trong vòng 03 ngày làm việc, bộ phận tiếp nhận sẽ thông báo và hướng dẫn anh bổ sung hồ sơ hoàn chỉnh theo đúng quy định.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Cơ quan có thẩm quyền sẽ giải quyết yêu cầu của anh trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không tính các ngày nghỉ lễ theo quy định và không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính); không quá 25 ngày nếu ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. Lúc này nghĩa vụ quan trọng nhất là anh phải nộp tiền sử dụng đất cho cơ quan theo quy định.
Bước 4. Trả kết quả
Phòng Tài nguyên và Môi trường sau khi xem xét và giải quyết sẽ gửi trực tiếp kết quả về cho anh.
Trong quá trình làm thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở, nếu anh gặp bất kỳ vướng mắc nào cần hỗ trợ khẩn cấp, hãy gọi ngay cho Tổng Đài Pháp Luật qua hotline 1900.6174 để được gặp trực tiếp các Luật sư tư vấn, giải quyết kịp thời!
>> Xem thêm: Thời hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm theo quy định
Chi phí chuyển đất vườn sang đất ở?
>> Luật sư tư vấn chính xác chi phí chuyển đất vườn sang đất ở , gọi ngay 1900.6174
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc về cho Tổng Đài Pháp Luật! Sau khi nghiên cứu tình huống của bạn, Luật sư đã có những phản hồi cụ thể như sau:
Căn cứ tại điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về chi phí khi chuyển từ đất vườn sang đất ở như sau:
“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;
Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Theo quy định nêu trên và đối với trường hợp của bạn, mảnh đất bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng là loại đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở, vì vậy bạn sẽ phải nộp chi phí sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm này.
Cụ thể như sau:
– Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở của gia đình bạn là: 300 x 1.000.000 = 300.000.000 đồng
– Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp: 500 x 300.000.000 = 150.000.000 đồng
Như vậy tổng chi phí mà gia đình bạn phải đóng khi làm thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở là:
50% x (300.000.000 – 150.000.000) = 75.000.000 đồng.
Sau khi tham khảo những tư vấn từ Luật sư của Tổng Đài Pháp Luật, nếu bạn vẫn không hiểu rõ ở bất kỳ chỗ nào hoặc bạn muốn tư vấn khẩn cấp về phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, đừng ngần ngại mà hãy gọi ngay đến đường dây nóng 1900.6174 để được đội ngũ chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm của chúng tôi tư vấn kịp thời và chính xác nhất!
>> Xem thêm: Phí chuyển đổi đất ao sang đất ở theo quy định mới nhất.
Xử phạt hành chính khi sử dụng đất sai mục đích
Anh Huy (Thanh Hóa) có câu hỏi:
“Xin chào Luật sư! Nhà tôi có diện tích 500 m2, được xây dựng và sử dụng trên đất nông nghiệp đã 2 năm nay nhưng chưa làm thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở. Trong lúc xây nhà chúng tôi cũng không biết rõ về quy định phải làm thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở rồi mới được xây nhà trên đó.
Vậy Luật sư cho tôi hỏi, nếu như cán bộ địa chính đi kiểm tra định kỳ và phát hiện vi phạm này, chúng tôi sẽ bị xử phạt như thế nào khi sử dụng đất sai mục đích? Xin cảm ơn Luật sư!”
>> Luật sư giải đáp chính xác nhất về mức xử phạt khi sử dụng đất sai mục đích, gọi ngay 1900.6174
Trả lời:
Chào bạn Huy! Sau khi Luật sư tiếp nhận câu hỏi của bạn và nghiên cứu về các điều luật liên quan đến việc sử dụng đất, Luật sư chúng tôi đã có những tư vấn như sau:
Anh Huy đã xây nhà trên đất vườn khi chưa tiến hành thủ tục chuyển đổi đất, vì vậy căn cứ tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về việc xử phạt khi sử dụng đất sai mục đích:
“Điều 8. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
1. Chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;
b) Phạt tiền từ trên 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;
c) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.”
Ngoài ra căn cứ vào quy định tại Khoản 3 điều này, bạn phải nhanh chóng thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả:
“3. Biện pháp khắc phục hậu quả
a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;
b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.”
Theo quy định trên, đất vườn gia đình anh Huy sử dụng sai mục đích có diện tích 500m2, vì vậy anh có thể phải nộp phạt ít nhất là 500.000 đồng cho đến tối đa 1.000.000 đồng tương ứng cho hành vi vi phạm này. Ngoài ra, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì bạn phải dỡ bỏ nhà đã được xây trên mảnh đất vườn đó.
Sau khi thực hiện nộp phạt do sử dụng đất sai mục đích, bạn có thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở để có thể hợp pháp xây nhà ở trên mảnh đất đó mà không vi phạm quy định.
>> Xem thêm: Thời hạn sử dụng đất theo quy định luật đất đai 2022
Như vậy, Luật sư của Tổng Đài Pháp Luật vừa cung cấp đến bạn đọc một số thông tin chi tiết về thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở cũng như các mức xử phạt khi sử dụng đất sai mục đích theo quy định hiện nay. Trong trường hợp bạn vẫn còn vướng mắc ở dâu hay cần tư vấn khẩn cấp về vấn đề đất đai, hãy gọi ngay đến tổng đài 1900.6174 để gặp trực tiếp Luật sư hỗ trợ, giải quyết vấn đề một cách kịp thời, nhanh chóng nhất!
