Bỏ khung giá đất thực hiện như thế nào? Có thể thấy, việc áp dụng quy định về khung giá đất theo Luật Đất đai hiện hành đã mang lại nhiều hiệu quả trên thực tế. Song, việc áp dụng khung giá đất cũng còn những bất cập vẫn chưa thể giải quyết triệt để.
Vậy những sự thay đổi trên có tác động gì đối với khung giá đất ở thời điểm hiện tại? Trong bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ làm rõ vấn đề này một cách chi tiết nhất. Nếu cần được tư vấn khẩn cấp, vui lòng gọi đến số máy Tổng Đài Pháp Luật 1900.6174 để nhận được sự hỗ trợ nhanh chóng!
>>> Luật sư tư vấn về quy định bỏ khung giá đất? Gọi ngay 1900.6174
Khung giá đất là gì?
Khung giá đất là quy định của Nhà nước về mức giá tối thiểu và tối đa cho từng loại đất theo từng khu vực. Mục đích chính của khung giá đất là làm cơ sở để các tỉnh, thành phố xây dựng bảng giá đất riêng của mình. Theo quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013, Nhà nước sẽ ban hành khung giá đất định kỳ là 05 năm/lần.
Căn cứ Điều 114 Luật Đất đai 2013, các địa phương sẽ sử dụng khung giá đất của Chính phủ để làm căn cứ xây dựng và ban hành bảng giá đất của mình theo chu kỳ 05 năm một lần. Hằng năm, các tỉnh, thành phố cũng ban hành hệ số giá đất (hệ số K) dựa trên bảng giá đất này. Bảng giá đất của các địa phương không được vượt quá giới hạn tối thiểu và tối đa trong khung giá đất do Chính phủ quy định.
Việc bỏ khung giá đất có nghĩa là Nhà nước sẽ không còn áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa cho từng loại đất theo từng khu vực. Thay vào đó, các tỉnh, thành phố sẽ dựa vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất để xây dựng bảng giá đất riêng của mình.
Theo Luật Đất đai 2024, có một nguyện tắc định giá đất đó là theo nguyên tắc thị trường. Điều này đồng nghĩa với việc bảng giá đất mới sẽ được xây dựng dựa trên các phương pháp định giá đất theo thị trường, giúp phản ánh chính xác hơn giá trị thực tế của đất.
Khung giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng và chuẩn hóa giá đất trên toàn quốc, đảm bảo tính thống nhất. Tuy nhiên, với việc chuyển đổi sang cơ chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các địa phương sẽ có nhiều quyền tự chủ hơn trong việc xác định giá đất, giúp phản ánh chính xác hơn giá trị thực tế của đất.
>>> Xem thêm: Bảng giá đất Hà Nội mới nhất – Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND
Phân biệt khung giá đất và bảng giá đất.
Khung giá đất và bảng giá đất là hai khái niệm quan trọng trong quản lý đất đai, được quy định tại Điều 113 và Điều 114 Luật Đất đai 2013. Chúng có những điểm khác biệt cơ bản về cơ quan ban hành, trường hợp áp dụng và trường hợp thay đổi, điều chỉnh
Về cơ quan ban hành:
– Khung giá đất: Được ban hành bởi Chính phủ. Khung giá đất quy định mức giá tối thiểu và tối đa cho từng loại đất theo từng vùng, và được ban hành định kỳ 05 năm một lần.
– Bảng giá đất: Được ban hành bởi UBND tỉnh, sau khi trình và được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Bảng giá đất cũng được điều chỉnh định kỳ 05 năm một lần và hàng năm ban hành hệ số giá đất (hệ số K) dựa trên khung giá đất.
Về trường hợp áp dụng:
– Khung giá đất: Được sử dụng làm căn cứ để UBND tỉnh xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương.
– Bảng giá đất: Được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp cụ thể sau đây:
+ Tính tiền sử dụng đất: Khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
+ Tính thuế sử dụng đất
+ Tính phí và lệ phí trong việc quản lý, sử dụng đất đai
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
+ Tính tiền bồi thường khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai cho Nhà nước
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất: Để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước trong trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Về trường hợp thay đổi, điều chỉnh:
– Khung giá đất: Thay đổi, điều chỉnh khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên đối với giá tối đa hoặc tối thiểu trong khung giá đất, trong khoảng thời gian lớn hơn 180 ngày
– Bảng giá đất:
+ Thay đổi, điều chỉnh khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất tăng hoặc giảm từ 20% trở lên.
+ Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên đối với giá tối đa hoặc tối thiểu trong bảng giá đất, trong khoảng thời gian lớn hơn 180 ngày
>>> Quy định về bỏ khung giá đất? Gọi ngay 1900.6174
Luật Đất đai 2024 bãi bỏ quy định về khung giá đất có đúng không? Thời hạn Luật Đất đai 2024 có hiệu lực?
Thực tế hiện nay, thị trường đất đai đang tồn tại hai loại giá đất:
– Giá đất theo khung Nhà nước ban hành: Được sử dụng làm cơ sở để tính tiền thuế hoặc giá đất đền bù giải phóng mặt bằng.
– Giá đất thị trường: Thường cao hơn nhiều lần so với khung giá do Nhà nước quy định.
Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất. Thay vào đó, việc xây dựng bảng giá đất sẽ được thực hiện hàng năm. Điều này đồng nghĩa với việc Nhà nước không còn áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa cho từng loại đất nữa. Trước khi ban hành bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào:
– Nguyên tắc và phương pháp định giá đất: Các quy chuẩn và giá đất.
– Sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường: Để xây dựng bảng giá đất phù hợp với thị trường.
Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã quy định và bỏ khung giá đất. Về thời hạn hiệu lực của Luật đất đai 2024:
– Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Tuy nhiên, Điều 190 và Điều 248 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/04/2024.
>>> Tư vấn chi tiết về quy định bỏ khung giá đất? Gọi ngay 1900.6174
Bỏ khung giá đất có ảnh hưởng như thế nào?
Việc bỏ khung giá đất gây ra những thay đổi đáng kể trong thị trường bất động sản, hoạt động kinh doanh và cuộc sống của người dân. Cụ thể, bỏ khung giá đất sẽ có 03 ảnh hưởng chính như sau:
Ảnh hưởng 01: Giá đền bù đất sát với giá thị trường
Trên thực tế, giá đền bù đất được xác định dựa trên bảng giá đất. Và bảng giá đất được xác định dựa trên khung giá đất Nhà nước. Thông thường, nó sẽ thấp hơn giá thị trường từ 30% – 50%.
Điều này gây ra sự bất cập. Và thật dễ hiểu khi người dân sẽ không đồng ý với phương án bồi thường do giá tiền bồi thường thấp hơn nhiều so với giá trên thị trường. Khiến việc giải phóng mặt bằng trở lên khó khăn, làm chậm tiến độ dự án.
Do vậy, việc bỏ khung giá đất là cần thiết. Khi bỏ khung giá đất, các địa phương sẽ tự quyết định Bảng giá đất và hàng năm sẽ điều chỉnh bảng giá đất (nếu có) để phù hợp với thị trường. Khi đó, giá đền bù đất cũng sẽ tăng, làm cho quá trình giải phóng mặt bằng và tiến độ dự án sẽ nhanh hơn.
Ảnh hưởng 02: Giảm thiểu tình trạng mua bán đất hai giá
Hiện nay, vẫn còn một số trường hợp cố tình khai sai giá trên hợp đồng khác với giá trên thực tế nhằm để giảm thiểu tiền thuế phải nộp. Việc này gây rủi ro cho cả hai bên là bên mua, bên bán và gây thất thu ngân sách Nhà nước.
Do đó, việc bỏ khung giá đất sẽ giúp giảm thiểu được tình trạng này. Do khi bỏ khung giá đất sẽ giúp sự chênh lệch giá giữa trên thị trường và giá mà tỉnh ban hành không còn đáng kể.
Ảnh hưởng 03: Giảm thiểu đầu cơ và găm giữ đất đai
Bỏ khung giá đất dẫn đến việc các khoản thuế và lệ phí khi cấp Sổ đỏ, chuyển nhượng quyền sử dụng, mục đích sử dụng đất cao hơn. Do vậy mà sẽ giảm thiểu việc đầu tư vào đất đai. Từ đó giảm thiểu tình trạng đầu cơ, găm giữ. Khả năng người mua sẽ được mua đất đúng giá sẽ cao hơn. Suy nghĩ về sau xa và lâu dài thì đây chắc chắn là điều có lợi cho người dân.
>>> Xem thêm: Giá đất đền bù khi Nhà nước thu hồi đất
04 phương pháp định giá đất mới nhất theo Luật Đất đai 2024
Luật Đất đai 2024 đã quy định 04 phương pháp định giá đất, cụ thể như sau:
*Phương pháp so sánh:
– Dựa trên việc điều chỉnh, so sánh giá của các thửa đất có mục đích sử dụng tương đồng và đã có giao dịch trên thị trường, sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có)
*Phương pháp thu nhập:
– Xác định giá đất dựa trên thu nhập ròng trung bình hàng năm trên một diện tích đất, chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân.
– Lãi suất tiền gửi tiết kiệm được tính trên kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ/tổng cổ phần có quyền biể quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề (tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá)
*Phương pháp thặng dư:
– Dựa trên tổng doanh thu và chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất.
– Sử dụng thông tin từ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.
*Phương pháp hệ số điều chỉnh:
– Dựa trên giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất, xác định thông qua so sánh với giá đất thị trường. Trong đó,hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành qua việc so sánh giá đất trong giá đất so với giá trên thị trường.
>>> Bỏ khung giá đất? Gọi ngay luật sư tư vấn 1900.6174
Trên đây là những kiến thức pháp luật vô cùng hữu ích liên quan đến “Bỏ khung giá đất” mà Tỏng Đài pháp luật muốn gửi cho các bạn đọc. Hy vọng rằng những thông tin vừa nêu đã phần nào đáp ứng được nhu cầu cập nhật thông tin của quý bạn đọc gần xa.
Nếu còn gặp bất kỳ khó khăn nào liên quan đến vấn đề thừa kế trên thực tế, các bạn hãy gọi ngay cho các Luật sư qua số máy 1900.6174 để nhận được sự hỗ trợ nhiệt tình, chính xác nhất!
Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp các thông tin chung và không nhằm cung cấp bất kỳ ý kiến tư vấn pháp lý cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào. Các quy định pháp luật được dẫn chiếu trong nội dung bài viết có hiệu lực vào thời điểm đăng tải bài viết nhưng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đọc.
Do đó, chúng tôi khuyến nghị bạn luôn tham khảo ý kiến của chuyên gia trước khi áp dụng. Chúng tôi không chịu trách nhiệm khi khách hàng giải quyết vấn đề theo nội dung bài viết mà không tham vấn ý kiến từ chuyên gia hay Luật Sư.
Luật Thiên Mã là một công ty luật tại Việt Nam có kinh nghiệm và năng lực cung cấp các dịch vụ luật sư đa lĩnh vực như Hình sự, dân sự, giải quyết tranh chấp, hôn nhân….. Vui lòng tham khảo về dịch vụ của chúng tôi thông qua hotline 1900.6174.
