Thủ tục sang tên đất nông nghiệp như thế nào? Trường hợp nào không được sang tên đất nông nghiệp? Chi phí sang tên đất nông nghiệp hết bao nhiêu? Mời bạn đọc bài viết dưới đây của Tổng đài pháp luật để nghe luật sư trả lời đầy đủ những thắc mắc trên. Trong trường hợp bạn đang cần hỗ trợ pháp lý liên quan, hãy nhấn nút đặt lịch để được các Luật sư tư vấn nhanh chóng và chính xác nhất!
Điều kiện sang tên đất nông nghiệp
Đối với vấn đề sang tên đất nông nghiệp hay theo đúng thuật ngữ pháp lý của pháp luật Việt Nam, đây được gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể là một người đang sử dụng đất thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật, để chuyển giao mảnh đất đó cùng với quyền sử dụng đất cho người khác sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất (gọi chung là bên chuyển nhượng), sẽ nhận được một số tiền tương ứng với giá trị mảnh đất đó theo thỏa thuận của hai bên.
Đặc biệt việc chuyển nhượng, sang tên đất nông nghiệp của bên chuyển nhượng và cả bên nhận chuyển nhượng thì đều phải đáp ứng các điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc chuyển nhượng này mới được công nhận và có hiệu lực về mặt pháp luật.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 168, Khoản 1 Điều 188 và Điều 190 Luật Đất đai năm đã quy định, đối với điều kiện để thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp như sau:
Người sử dụng đất có thể được thực hiện các quyền chuyển nhượng, sang tên quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận đối với mảnh đất này. Đối với những trường hợp để chuyển đổi quyền sử dụng với đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi đó sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Đối với hộ gia đình hay cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi hoặc nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì những đối tượng này muốn chuyển nhượng, sang tên chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng, sang tên đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác.
Trường hợp này nhằm để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
– Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, từ các quy định nêu trên có thể thấy đối với trường hợp của anh nếu muốn thực hiện chuyển nhượng, sang tên đất nông nghiệp, nhất định sẽ phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
+ Cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất nông nghiệp này.
+ Chỉ được chuyển đổi, sang tên đất nông nghiệp đó trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác
+ Đất không có tranh chấp
+ Quyền sử dụng đất phải không bị cơ quan có thẩm quyền kê biên để bảo đảm thi hành án
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
>>> Hướng dẫn làm thủ tục sang tên đất nông nghiệp. Đặt lịch ngay hôm nay!
Điều kiện của bên chuyển nhượng, tặng cho
Căn cứ tại Khoản 1,2 Điều 188 Luật Đất đai về điều kiện để bên chuyển nhượng thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp quyên quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Có Giấy chứng nhận: Người sử dụng đất sẽ phải Văn bản chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu đất của Cơ quan Nhà nước (Trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này)
b) Đất không có tranh chấp: Đất không có bất kỳ tranh chấp với các chủ thể nào có liên quan đến quyền sử dụng đất
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
d) Trong thời hạn sử dụng đất: Mảnh đất định chuyển nhượng vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất và chưa bị hết thời hạn sử dụng
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này”.
Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
Theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai, những trường hợp sẽ không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho và sang tên quyền sử dụng đất, trong đó có quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm các trường hợp sau:
– Các tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam đi định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì theo quy định của luật này không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất so với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế sẽ không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Đối với trường hợp hộ gia đình, với các cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì sẽ không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.
Theo quy định Luật Đất đai, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,… bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ một số trường hợp theo quy định của pháp luật hiện hành
+ Đất không có sự tranh chấp giữa các bên
+ Mảnh đất đó có quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
+ Đất vẫn còn đang trong thời hạn sử dụng.
Như vậy, căn cứ nội dung điều luật nêu trên và thông tin mà anh cung cấp, có thể thấy anh đã đủ điều kiện để được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trường hợp nào không được sang tên đất nông nghiệp
Theo quy định tại Điều 191 của Luật Đất đai, các trường hợp sau đây không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
– Trong quy định pháp luật không cho phép: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam hiện đang định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng khi thuộc một trong số trường hợp đã được quy định cụ thể về vấn đề không được cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của pháp luật (bao gồm cả đất nông nghiệp).
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân. Trừ trường hợp Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch, quy hoạch
Không áp dụng đối với toàn bộ đất nông nghiệp mà chỉ cấm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất.
– Không trực tiếp sản xuất: Hộ gia đình, cá nhân sẽ không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất khi không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên trường hợp này chỉ áp dụng đối với đất trồng lúa
– Đất thuộc khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng: Khi đất nông nghiệp nằm trong khu vực rừng phòng hộ, khu phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, khu phục hồi sinh thái của rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân sẽ không được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhận, nhận tặng quyền sử dụng đất. Trừ trường hợp, hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Như vậy, căn cứ nội dung điều luật nêu trên thì cá nhân, hộ gia đình sẽ không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Quy định pháp luật không cho phép; không trực tiếp sản xuất nông nghiệp (đất trồng lúa); đất thuộc khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng (trừ khi sinh sống trong khu vực này).
>>> Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý một cách hiệu quả!
Thủ tục sang tên đất nông nghiệp
Đối với thủ tục sang tên đất nông nghiệp cần phải thực hiện theo các bước như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và đăng ký biến động
Căn cứ tại Điều 9 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định hồ sơ nộp để thực hiện thủ tục đăng ký biến động gồm:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
+ Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
+ Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ
Khi cá nhân, hộ gia đình được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất thì phải nộp hồ sơ khai thuế cá nhân trong bất kỳ trường hợp nào.
Tuy nhiên, người nộp thuế sẽ không phải nộp hồ sơ khai thuế trong các trường hợp sau: Cá nhân có thu nhập được miễn thuế về thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật và quy định tại điểm b khoản 2 Điều 79 Luật Quản lý thuế. Ngoại trừ cá nhân được nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản; chuyển nhượng bất động sản
Lưu ý: Khi cá nhân khai thuế thu nhập và lệ phí trước bạ cần chú ý đến khung thời hạn nộp để tránh thời hạn không còn hiệu lực. Thời hạn nộp hồ sơ và khai lệ phí trước bạ được quy định cụ thể như sau:
– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:
+ Trong vòng 10 ngày: Đối với trường hợp trong hợp đồng không có sự thoả thuận về việc người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thay. Thì thời hạn trong vòng 10 ngày tính từ ngày hợp đồng có hiệu lực, bên nhận chuyển nhượng phải nộp hồ sơ khai thuế
+ Trong vòng 30 ngày: Đối với trường hợp trong hợp đồng có sự thoả thuận về việc người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thay. Thì thời hạn trong vòng 30 ngày tính từ ngày hợp đồng có hiệu lực, bên nhận chuyển nhượng phải nộp hồ sơ khai thuế
– Thời hạn khai lệ phí trước bạ:
Cá nhân, hộ gia đình sẽ nộp lệ phí trước bạ được quy định cùng thời điểm nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai. Được thực hiện trong bước 3 dưới đây.
Bước 3: Nộp hồ sơ
Cá nhân, hộ gia đình có thể chọn một trong hai cách sau để nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai. Tuỳ thuộc vào khu vực mà có thể chọn cách nộp cho phù hợp:
Cách 1: Nộp trực tiếp tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất
Cách 2: Không nộp trực tiếp tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất thì có thể lựa chọn một trong những hình thức sau:
– Bộ phận một cửa: Nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì cá nhân, hộ gia đình có thể đến đây để nộp hồ sơ
– Chi nhánh Văn phòng quản lý đất đai: Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì cá nhân, hộ gia đình có thể đến Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện/ quận/ thị xã/ thành phố trực thuộc tỉnh/ thành phố trực thuộc tỉnh, trung ương. Trường hợp tại địa phương không có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thì có thể nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện
Bước 4: Tiếp nhận, giải quyết và thời gian giải quyết
Nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo thông báo của cơ quan thuế, trừ trường hợp được miễn. Cơ quan giải quyết phải trả kết quả trong thời gian 03 ngày làm việc, kể từ ngày giải quyết xong.
– Thời gian giải quyết:
+ Không quá 10 ngày: Thời gian giải quyết tối đa không quá 10 ngày tính từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ đối với những khu vực, vùng miền thông thường kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ
+ Không quá 20 ngày: Thời gian giải quyết tối đa không quá 20 ngày tính từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ đối với những khu vực, vùng miền có điều kiện kinh tế khó khăn, các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
Lưu ý: Thời gian trên không tính cả các ngày nếu trúng vào ngày nghỉ, ngày lễ; không tính các ngày tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian cá nhân, hộ gia đình thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định đối với người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử, lý đối, thẩm định với trường hợp có hành vi vi phạm pháp luật.
Sang tên đất nông nghiệp hết bao nhiêu tiền?
>>> Thanh toán nhanh, nhận tư vấn chất lượng từ luật sư, giải quyết vấn đề hiệu quả – tất cả chỉ trong một cuộc hẹn!
Chi phí sang tên đất nông nghiệp hay sang tên sổ đỏ là các khoản nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện theo quy định mà không tính các khoản tiền thuê người khác thực hiện việc sang tên.
1. Mức phí công chứng
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng được tính trên giá trị quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng, giao dịch (x) Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.
2. Thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ pháp lý theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất được tính theo công thức sau:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng (x) 2%
3. Lệ phí trước bạ
Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, với lệ phí trước bạ khi sang tên sẽ được xác định theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ = 0.5% (x) Giá tính lệ phí trước bạ
Ngoài ra, Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ. Khoản 10 Điều 9 Nghị định này nêu rõ trường hợp đối với nhà, đất mà được nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa một số người với nhau được miễn lệ phí trước bạ. Cụ thể, khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất hoặc nhận tặng cho đất nông nghiệp mà việc này được thực hiện giữa những người thuộc mối quan hệ trên theo nghị định này sẽ được miễn lệ phí trước bạ.
4. Phí thẩm định hồ sơ
Theo Khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bao gồm cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật. Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp. Mức thu giữa các tỉnh thành không giống nhau (dao động từ 500.000 đồng đến 05 triệu đồng).
Như vậy, khi muốn sang tên đất nông nghiệp thì cá nhân, hộ gia đình phải mất 4 loại chi phí gồm: Mức phí công chứng; Thuế thu nhập cá nhân; Lệ phí trước bạ; Phí thẩm định hồ sơ. Do thông tin mà anh cung cấp chưa được đầy đủ nên chúng tôi chưa thể đưa ra một con số cụ thể. Việc mức phí sang tên đất nông nghiệp còn phụ thuộc rất nhiều vào diện tích mảnh đất nông nghiệp muốn sang tên, giá đất hiện tại ở từng địa phương do cơ quan có thẩm quyền quy định.
>>>Xem thêm: Điều kiện tách thửa theo quy định mới nhất năm 2022
