Quy định về thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là bao nhiêu? Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp? Đây là những vướng mắc khá thường gặp trên thực tế khi người dân thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai. Do đó, ngay trong phạm vi bài viết này, chúng tôi sẽ giúp cho các bạn làm rõ những vấn đề pháp lý trên một cách chi tiết nhất. Trường hợp các bạn có nhu cầu tư vấn khẩn cấp, hãy nhấc máy gọi: 1900.6174 để nhận được lời tư vấn nhanh chóng nhất!

>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Gọi ngay 1900.6174

Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Theo quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê,… quyền sử dụng đất. Để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì cần phải đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Tại quy định pháp luật khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện dưới đây:

– Có Giấy chứng nhận

– Đất không thuộc trường hợp đất có tranh chấp

– Đất còn trong thời hạn sử dụng

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên bảo đảm thi hành án

Tuy nhiên, những trường hợp sau đây sẽ không được chuyển nhượng đất, cụ thể:

– Cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì sẽ không được chuyển nhượng, nhận tặng hay cho quyền sử dụng đất trồng lúa khi:

+ Cá nhân được hưởng lương thường xuyên; đã nghỉ hưu, mất sức lao động, nghỉ việc nhưng được hưởng trợ cấp xã hội

+ Tất cả thành viên của hộ gia đình đều được hưởng lương thường xuyên; đã nghỉ hưu, mất sức lao động, nghỉ việc nhưng được hưởng trợ cấp xã hội

– Cá nhân, hộ gia đình không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng thì sẽ không được chuyển nhượng, nhận tặng hay cho quyền sử dụng đất tại những khu vực rừng phòng hộ và rừng đặc dụng đó.

>>> Thuế chuyển nhượng đất nông nghiệp? Liên hệ ngay 1900.6174

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có phải đóng thuế không?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có phải đóng thuế không luôn là nội dung mà các bên trong quán hệ chuyển nhượng quan tâm để có thể hoàn tất thủ tục chuyển nhượng cũng như xác định chủ thể nào sẽ phải đóng khoản thuế đó. Và nội dung dưới đây sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải đóng thuế không và những chi phí cần phải nộp sẽ bao gồm những gì.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có phải đóng thuế không?

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được coi là một hoạt động kinh doanh có liên quan đến tài sản và thu nhập. Do đó, người dân sẽ cần đóng thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Vì đây được coi là một nghĩa vụ mà người sử dụng đất cần thực hiện.

Có một số lý do căn bản để hiểu tại sao cần phải thực hiện việc đóng thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, như:

+ Đất là một trong những tài nguyên của đất nước. Do đó, hoạt động chuyển nhượng là một trong những công tác quản lý cũng như kiểm soát hoạt động sử dụng tài nguyên này.

+ Hoạt động đóng thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp như một khoản thu góp phần vào ngân sách Nhà nước, cũng như hạn chế các trường hợp mua đất nông nghiệp nhưng chuyển đổi sang mục đích khác không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. 

>>> Xem thêm: Thời gian chuyển mục đích sử dụng đất  là bao lâu?

Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải nộp? Lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm những gì?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 thì người chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ được miễn nếu người chuyển nhượng đất thuộc vào một trong các trường hợp được miễn thuế tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007:

– Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa những chủ thể sau: Có quan hệ vợ – chồng; cha đẻ, mẹ đẻ – con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi – con nuôi; cha chồng, mẹ chồng – con dâu; cha vợ, mẹ vợ – con rể; ông nội, bà nội – cháu nội; ông ngoại, bà ngoại – cháu ngoại; giữa các anh, chị, em ruột với nhau.

– Trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì lệ phí cần phải thực hiện gồm:

+ Thuế thu nhập cá nhân

Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x giá chuyển nhượng 

+ Lệ phí trước bạ

Điều 6, 7, 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi sang tên được xác định theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ 

Tuy nhiên, nếu thuộc vào các trường hợp miễn lệ phí trước bạ tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì không cần phải đóng khoản lệ phí này. 

+ Phí thẩm định hồ sơ sang tên đất nông nghiệp

Không có mức lệ phí cụ thể đối với loại phí này. Mức lệ phí này sẽ tuỳ theo từng địa phương nơi có bất động sản để xác định mức lệ phí cụ thể

+ Phí công chứng sang tên đất nông nghiệp

Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng được xác định như sau:

STT	Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu (đồng/trường hợp)
1	Dưới 50.000.000 đồng	50.000
2	Từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng	100.000
3	Từ trên 100.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4	Từ trên 1.000.000.000 đồng đến 3.000.000.000 đồng	1.000.000 đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5	Từ trên 3.000.000.000 đồng đến 5.000.000.000 đồng	2.200.000 đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6	Từ trên 5.000.000.000 đồng đến 10.000.000.000 đồng	3.200.000 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7	Từ trên 10.000.000.000 đồng đến 100.000.000.000 đồng	5.200.000 đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8	Trên 100.000.000.000 đồng	32.200.000 đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

 

>>> Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp? Liên hệ ngay 1900.6174

Cách tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Theo quy định tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC theo đó, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ được tính như sau:

Đối với thu nhập có được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì căn cứ tính thuế được xác định theo thuế suất và giá chuyển nhượng từng lần.

Cụ thể thuế thu nhập cá nhân phải nộp được xác định theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x giá chuyển nhượng

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thuộc của đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế sẽ được xác định riêng theo tỷ lệ sở hữu bất động sản cho từng người nộp thuế.

– Đối với giá chuyển nhượng:

+ Nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất thì giá chuyển nhượng được xác định là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Trong trường hợp nội dung trong hợp đồng không ghi giá hoặc tại thời điểm chuyển nhượng giá trong hợp đồng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng được xác định là giá được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. 

Trong trường hợp nội dung trong hợp đồng không ghi giá hoặc tại thời điểm chuyển nhượng giá trong hợp đồng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Trong trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì sẽ được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà đối với phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Nếu không có quy định thì sẽ căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trong trường hợp nội dung trong hợp đồng không ghi giá hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng x giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban x tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp không quy định thì sẽ áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

– Đối với thuế suất:

Thuế suất đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

Thời điểm tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định như sau:

+ Trong trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng các bên không có thoả thuận bên mua sẽ là người nộp thuế thay bên bán thì thời điểm tính thuế được xác định là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

+ Trong trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng các bên có thoả thuận bên mua sẽ là người nộp thuế thay bên bán thì thời điểm tính thuế sẽ là thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai thì thời điểm tính thuế được xác định là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Trên đây là cách tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp mà bạn có thể tham khảo.

>>> Xem thêm: San lấp đất nông nghiệp – giải pháp bền vững cho sợ phát triển nông thôn

Như vậy, bài viết trên đây là toàn bộ những thông tin pháp lý hữu ích mà Tổng Đài Pháp Luật của chúng tôi đã phần nào giúp cho các bạn giải đáp được những vướng mắc liên quan đến “Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”. Nếu còn thắc mắc nào khác có liên quan, các bạn vui lòng liên hệ số hotline 1900.6174 để được các Luật sư của chúng tôi luôn sẵn lòng phản hồi trong thời gian sớm nhất!