Đất vườn có làm sổ đỏ được không theo quy định mới nhất

Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cần đáp ứng các điều kiện tại Điều 208 và Điều 209 Luật Đất đai 2024.

Theo Điều 208 Luật Đất đai 2024, trường hợp đất vườn có giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 49 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, mảnh đất vườn đó được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo Điều 209 Luật Đất đai 2024, trường hợp đất vườn không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng theo Điều 208 nhưng muốn được cấp Giấy chứng nhận, mảnh đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 1 tháng 7 năm 2004; – Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không vi phạm pháp luật về đất đai; – Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp; – Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Như vậy, nếu đất vườn của chị có giấy tờ hợp pháp theo Điều 208 Luật Đất đai 2024 và khoản 1 Điều 49 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, chị có thể làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu không có giấy tờ hợp pháp, đất vườn của chị cần đáp ứng 4 điều kiện nêu tại Điều 209 Luật Đất đai 2024 để được cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, để chuyển đất vườn thành đất thổ cư, mảnh đất của anh phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 117 Luật Đất đai 2024, bao gồm có sổ đỏ, sử dụng ổn định, không tranh chấp và còn trong thời hạn sử dụng. Đồng thời, anh cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai.

Căn cứ theo Điều 74 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được quy định như sau:

Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã:

• Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác minh hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã trong 15 ngày; xem xét, giải quyết ý kiến phản ánh về nội dung công khai và chuyển hồ sơ tới Văn phòng đăng ký đất đai.
• Thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai để trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp (nếu có).

Trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai:

• Gửi hồ sơ tới Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả.
• Trích lục bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính.
• Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa khi cần thiết; xác nhận đủ hoặc không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký.
• Cập nhật thông tin thửa đất và tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).
• Gửi số liệu địa chính tới cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được ghi nợ theo quy định.
• Chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận.
• Chuẩn bị Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Cập nhật, bổ sung thông tin cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
• Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao.

Trách nhiệm của Cơ quan tài nguyên và môi trường:

• Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3. Trả kết quả

Theo Điều 61 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, kết quả giải quyết thủ tục hành chính được trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả. Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp; nếu hồ sơ nộp tại cấp xã, Giấy chứng nhận được gửi tới Ủy ban nhân dân cấp xã để trao.

Chị sẽ nhận kết quả thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu đủ điều kiện, chị sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền trao Giấy chứng nhận khi nhận kết quả.

Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tiền sử dụng đất là số tiền người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Nhà nước thu tiền sử dụng đất dựa trên diện tích đất, mục đích sử dụng, và giá đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hoặc giá đất cụ thể.

Tùy trường hợp, người sử dụng đất có thể phải nộp hoặc không phải nộp tiền sử dụng đất. Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất được quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, bao gồm:

1. Đất sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, không có giấy tờ:

• Nếu không vi phạm pháp luật đất đai theo Điều 49 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:
  • Đất có nhà ở: Miễn nộp tiền sử dụng đất cho diện tích trong hạn mức đất ở; diện tích vượt hạn mức nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất tại điểm b, c khoản 3 Điều 3 Nghị định 103/2024/NĐ-CP tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất.
  • Đất có công trình không phải nhà ở, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (giao đất có thu tiền, sử dụng lâu dài): Không nộp tiền sử dụng đất.
• Nếu vi phạm pháp luật đất đai theo Điều 49 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:
  • Nộp 50% tiền sử dụng đất cho diện tích trong hạn mức đất ở và 100% cho diện tích vượt hạn mức theo giá đất tại bảng giá đất tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất.

2. Đất sử dụng từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2004, không có giấy tờ:

• Nếu không vi phạm pháp luật đất đai:
  • Đất có nhà ở: Nộp 50% tiền sử dụng đất cho diện tích trong hạn mức đất ở và 100% cho diện tích vượt hạn mức theo giá đất tại điểm b, c khoản 3 Điều 3 Nghị định 103/2024/NĐ-CP tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất.
  • Đất có công trình không phải nhà ở, được cấp Giấy chứng nhận đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (giao đất có thu tiền, sử dụng lâu dài): Nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất tại điểm b, c khoản 3 Điều 3 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
• Nếu vi phạm pháp luật đất đai: Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất.

3. Đất ở được giao không đúng thẩm quyền trước 1/7/2004:

• Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất đúng quy định: Không nộp tiền sử dụng đất.
• Nếu nộp tiền thấp hơn quy định của Luật Đất đai 1993: Quy đổi tỷ lệ diện tích đã nộp theo chính sách và giá đất tại thời điểm nộp.
• Nếu không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền:
  • Đất sử dụng ổn định trước 15/10/1993: Nộp 40% tiền sử dụng đất cho diện tích trong hạn mức đất ở và 100% cho diện tích vượt hạn mức theo giá đất ở.
  • Đất sử dụng từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2004: Nộp 50% tiền sử dụng đất cho diện tích trong hạn mức đất ở và 100% cho diện tích vượt hạn mức theo giá đất ở.

4. Đất ở có nguồn gốc giao không đúng thẩm quyền hoặc lấn chiếm:

• Đất lấn chiếm, giao không đúng thẩm quyền từ 1/7/2004 đến trước 1/7/2014, phù hợp quy hoạch sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận theo khoản 9 Điều 209 Luật Đất đai 2024: Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất tại điểm b, c khoản 3 Điều 3 Nghị định 103/2024/NĐ-CP tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất.
• Đất có công trình không phải nhà ở, được cấp Giấy chứng nhận đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (giao đất có thu tiền, sử dụng lâu dài): Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất.

Các trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất:

1. Sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Theo khoản 1 Điều 208 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, có một trong các giấy tờ sau được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất:

• Giấy tờ quyền sử dụng đất trước 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc ghi trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước 15/10/1993.
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất.
• Giấy tờ chuyển nhượng, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước 15/10/1993, có xác nhận của UBND cấp xã.
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
• Giấy tờ quyền sử dụng đất do chế độ cũ cấp.
• Giấy tờ khác được xác lập trước 15/10/1993 theo quy định.

2. Sử dụng đất có giấy tờ mang tên người khác: Theo khoản 2 Điều 208 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy tờ mang tên người khác, kèm giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký các bên liên quan, chưa làm thủ tục chuyển quyền trước 1/7/2014, và đất không tranh chấp, được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Sử dụng đất không có giấy tờ: Theo khoản 1 Điều 209 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước 1/7/2014, không có giấy tờ theo khoản 1 Điều 208, được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu:

• Có hộ khẩu thường trú tại địa phương.
• Trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
• Được UBND cấp xã xác nhận sử dụng đất ổn định, không tranh chấp.

4. Đã nộp tiền sử dụng đất: Theo khoản 3 Điều 208 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án, văn bản công nhận hòa giải thành, hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã thi hành, nếu đã nộp tiền sử dụng đất thì không phải nộp lại. Theo khoản 4 Điều 208, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ 15/10/1993 đến 1/7/2014, chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đã nộp tiền sử dụng đất, cũng không phải nộp lại.

Tùy trường hợp, chị có thể phải nộp hoặc không phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu thuộc trường hợp phải nộp, chị cần nộp tiền sử dụng đất theo quy định để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để sử dụng đất vườn xây dựng quán ăn, anh cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và xin giấy phép kinh doanh dịch vụ ăn uống theo quy định sau:

1. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất
Theo thông tin, đất vườn anh được cha mẹ cho thuộc nhóm đất nông nghiệp, muốn xây quán ăn cần chuyển sang đất phi nông nghiệp (đất thương mại, dịch vụ) theo Điều 11 Luật Đất đai 2024. Việc chuyển mục đích phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Anh cần liên hệ UBND huyện nơi có đất để xác minh đất có nằm trong quy hoạch cho phép chuyển mục đích hay không.

2. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Sau khi xác nhận đất phù hợp kế hoạch sử dụng đất, anh nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 01 ban hành kèm Thông tư 09/2024/TT-BTNMT.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trong thời hạn tối đa 8 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ, Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm tra, xác minh thực địa, trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Nghĩa vụ tài chính
Theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, khi chuyển đất vườn sang đất thương mại, dịch vụ, anh phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất thương mại, dịch vụ và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

4. Thủ tục xin giấy phép kinh doanh dịch vụ ăn uống
Để kinh doanh quán ăn, anh cần đăng ký kinh doanh và xin giấy phép an toàn vệ sinh thực phẩm:

• Đăng ký kinh doanh hộ cá thể: Nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện, gồm:
  • Giấy đề nghị đăng ký kinh doanh, ghi rõ: tên hộ kinh doanh, địa chỉ, ngành nghề kinh doanh (dịch vụ ăn uống), số vốn, thông tin cá nhân (họ tên, số CMND/CCCD, địa chỉ cư trú), chữ ký.
  • Bản sao CMND/CCCD.
• Giấy chứng nhận an toàn vệ sinh thực phẩm: Nộp hồ sơ tại Chi cục An toàn vệ sinh thực phẩm – Sở Y tế hoặc cam kết tuân thủ quy định an toàn vệ sinh thực phẩm.

5. Các giấy phép bổ sung (nếu cần)

• Giấy phép bán lẻ rượu nếu kinh doanh rượu.
• Giấy phép bán lẻ thuốc lá nếu kinh doanh thuốc lá.
• Giấy chứng nhận đủ điều kiện phòng cháy chữa cháy nếu thuộc đối tượng quy định tại Phụ lục II, Nghị định 136/2020/NĐ-CP.

Anh cần tuân thủ quy định địa phương về quy hoạch chỗ để xe và các quy định về trật tự xã hội.

Tóm lại, để sử dụng đất vườn mở quán ăn, anh cần: (1) Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thương mại, dịch vụ, nộp tiền sử dụng đất theo quy định; (2) Đăng ký kinh doanh hộ cá thể và xin giấy phép an toàn vệ sinh thực phẩm, cùng các giấy phép bổ sung nếu cần.