Quy trình mua bán đất theo quy định pháp luật – Thủ tục mua bán đất 2022

Quy trình mua bán đất theo quy định của pháp luật gồm những bước nào? Thủ tục mua bán đất thế nào? Có phát sinh nhiều chi phí không? Làm thế nào để quy trình đó diễn ra hợp pháp?… Khi có bất cứ câu hỏi gì cần tư vấn về pháp luật đất đai, hãy gọi đến Tổng đài 19006174 để được các luật sư tư vấn hỗ trợ trực tuyến, giải quyết nhanh chóng các vấn đề còn vướng mắc.

Tư vấn quy trình mua bán đất – Gọi ngay 19006174

1. Quy trình mua bán đất hợp pháp

>>Luật sư tư vấn lệ phí và quy trình mua bán đất hợp pháp – Gọi 19006174

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng gọi điện đến tổng đài pháp luật. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được trả lời như sau:

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì hình thức của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất và tài sản ngắn liền với đất phải được xác lập tại văn phòng công chứng thì mới có giá trị pháp lý. Cụ thể tại điểm a, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định công chứng hợp đồng như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Như vậy, bạn cần xác định phải lập hợp đồng tại văn phòng công chứng công hoặc văn phòng công chứng tư thì giao dịch mua bán đất mới đảm bảo tính pháp lý, các hình thức xác lập khác sẽ không đảm bảo tính pháp lý và tồn tại nhiều rủi ro khác nhau.

Quy trình mua bán đất

1.Kiểm tra, xác thực giấy chứng nhận và các giấy tờ liên quan

• Người mua cần kiểm tra kỹ: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan khác như sổ hộ khẩu, CMT, giấy đăng ký kết hôn… của chủ nhà đất (đề nghị chủ nhà hoặc môi giới cho xem bản chính).
• Bạn cần liên hệ tới văn phòng công chứng để kiểm tra tình trạng giao dịch, liên hệ với địa chính cấp xã để kiểm tra thông tin về việc có tranh chấp hay không đến phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện kiểm tra các thông tin quy hoạch, thu hồi đất..

2. Đặt cọc mua nhà

• Đây là bước không thể thiếu trong thời gian chờ tới ngày ký hợp đồng. Điều này đảm bảo việc người bán lẫn người mua không thể hủy giao dịch, gây ảnh hưởng cả 2 bên.
• Số tiền đặt cọc tùy thỏa thuận 2 bên nhưng thường là 2-3% giá trị căn nhà hoặc mảnh đất. Thời gian đặt cọc sẽ từ 5 – 7 ngày, một số trường hợp có thể lên tới 30 ngày tùy vào thỏa thuận giữa hai bên.

3. Thanh toán và ký hợp đồng mua bán công chứng

• Sau khi ký hợp đồng và công chứng hợp đồng, bên mua sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại cho bên bán; bên bán sẽ bàn giao các giấy tờ pháp lý liên quan đến việc mua bán theo yêu cầu của văn phòng công chứng cho bên mua.
• Các loại giấy tờ bên mua cần chuẩn bị: Bản gốc CMND + 4 bản photo công chứng. + Bản gốc hộ khẩu thường trú + 4 bản photo công chứng.

4. Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

• Bên mua và bên bán sẽ phải nộp hồ sơ mua bán đất tại văn phòng của một cấp chính quyền như quận, huyện,
• Bộ hồ sơ bao gồm: 2 bản sổ hộ khẩu + CMND + Đăng ký kết hôn/ Giấy chứng nhận độc thân + 2 bản hợp đồng đã công chứng và đầy đủ chữ ký của hai bên. + Sổ đỏ bản gốc

5. Đóng các loại thuế và phí trước bạ

Tùy theo thỏa thuận của người mua và người bán mà một trong hai bên sẽ phải nộp hồ sơ và các loại chi phí theo quy định của nhà nước tại UBND cấp quận/huyện.

+ Bên mua: Thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị hợp đồng

+ Bên bán: Phí trước bạ 0.5% giá trị hợp đồng

+ Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp

+ Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp).

+ Lệ phí cấp GCNQSDĐ: 0,15% giá trị hợp đồng

6. Thẩm định của văn phòng

• Cơ quan thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra, xác nhận lại thông tin về mảnh đất theo hồ sơ mà hai bên đã nộp lên cơ quan công quyền.
• Sau khi đã xác nhận được thông tin, cơ quan công quyền sẽ gửi thông báo về thuế để chủ nhà đi nộp, thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình.

7. Đăng bộ ra sổ mới

• Sau khi đã nộp thuế đầy đủ, người mua cần đến UBND quận/huyện nộp toàn bộ hồ sơ nhà đất, hợp đồng mua bán nhà đất và biên lai trước bạ.
• Sở địa chính nhà đất sẽ đăng ký sự thay đổi chủ sở hữu của nhà đất.
• Những giấy tờ nhà đất đã được đăng ký làm lại thông tin chủ sở hữu sẽ được cấp lại trong khoảng từ 30 – 45 ngày sau kể từ ngày đăng ký thay đổi.

Phương thức thanh toán tiền trong quy trình mua bán đất

Phương thức thanh toán tiền trong quy trình mua bán đất là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu. Xét trên phương diện pháp lý, bên mua có nghĩa vụ thanh toán toàn bộ số tiền khi bên bán ký vào hợp đồng công chứng và bàn giao sổ đỏ/sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và các giấy tờ cá nhân cho bên mua. Tuy nhiên, trên thực tế việc thanh toán do các bên thỏa thuận không giống nhau, theo thông lệ thì bên mua sẽ giữ lại một khoản tiền giao động từ 50-100 triệu đồng cho đến khi bên mua nhận được sổ đỏ mang tên mình thì mới thanh toán 100% số tiền theo thỏa thuận vì:

+ Bên bán có thể đang nợ thuế hoặc các nghĩa vụ tài chính khác đối với phần đất và tài sản trên đất của mình;

+ Bên mua lo ngại xảy ra vấn đề tranh chấp với bên thứ ba hoặc phần đất bị nằm trong quy hoạch;

+ Bên mua mong muốn bên bán có trách nhiệm đến cùng với bên mua trong quá trình thực hiện thủ tục sang tên;

Thực tiễn ở Việt Nam cho thấy những lo ngại này không phải là không có cơ sở. Là một luật sư từng tham gia nhiều vụ việc giao dịch mua bán đất, tôi thấy khách hàng thường thanh toán theo trình tự như sau:

Sau khi ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng, bên bán sẽ giữ toàn bộ giấy tờ đã công chứng như: Hợp đồng mua bán, giấy tờ cá nhân của bên mua và cả hai bên sẽ ra ngân hàng gần nhất. Bên mua sẽ thực hiện chuyển khoản số tiền mua bán đã thỏa thuận sang tài khoản cho bên bán. Bên bán xác nhận đã nhận đủ tiền thông qua tài khoản cá nhân của mình thì sẽ chuyển lại hợp đồng mua bán đất và giấy tờ cá nhân cho bên mua để bên mua có thể đi thực hiện thủ tục sang tên.

Còn việc các bên thỏa thuận bêm nua giữ lại một phần tiền đến khi nhận được sổ đỏ thì là thỏa thuận cá nhân nhưng số tiền sẽ không quá lớn để tránh gây thiệt hại cho bên bán.

Trong hợp đồng công chứng, bạn nên thỏa thuận bên mua đi thực hiện thủ tục trước bạ sang tên và thay mặt bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân. Thỏa thuận này trên thực tế sẽ phù hợp hơn là việc bên bán đi thực hiện thủ tục và nộp thuế theo quy định.

Việc thỏa thuận thanh toán qua ngân hàng sẽ tránh được nhiều rủi ro pháp lý như:

+ Thỏa thuận chênh lệch về giá thể hiện trên hợp đồng công chứng và giá giao dịch trên thực tế. Khi xảy ra tranh chấp đất đai, thì có thể xin trích lục tài khoản để đảm bảo xác định đúng giá mua bán thực tế mảnh đất;

+ Tiết kiệm được thời gian đếm tiền và tránh nhận phải tiền giả…

Phương án thanh toán qua ngân hàng đang ngày càng được nhiều người sử dụng để giao dịch mua bán đất do tính tiện lợi và độ an toàn của nó.

Trên đây là phần tư vấn của luật sư Tổng đài pháp luật. Nếu có bất kỳ thắc mắc gì về quy trình mua bán đất, hãy gọi đến số 19006174 để được tư vấn kỹ hơn.

Thực tế, thủ tục mua bán đất thường khá phức tạp và có thể xảy ra nhiều rủi ro, vì vậy, việc sử dụng luật sư riêng đối với mỗi cá nhân là một trong những giải pháp quan trọng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích tốt nhất, hạn chế những rủi ro và ngăn chặn nguy cơ pháp lý có thể xảy ra đối với cá nhân. Hãy liên hệ với chúng tôi qua tổng đài 1900.6174 để được kết nối trực tiếp với Luật sư hỗ trợ pháp lý hiệu quả nhất cho riêng trường hợp của bạn.

2. Hợp đồng chuyển nhượng mua bán đất

>>Tư vấn thủ tục, quy trình mua bán đất hợp pháp – Gọi 19006174

Trả lời:

Chào bạn, trong trường hợp đất đã mua bán qua nhiều chủ, mà giấy tờ mua bán chỉ là các giấy tờ viết tay thì để giao dịch được bạn cần làm thủ tục mua bán với người chủ đứng tên trên mảnh đất đó (đứng tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) và hợp đồng mua bán bắt buộc phải được công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực pháp lý.

Căn cứ khoản 3, điều 167, Luật đất đai 2013:

…3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã…

Và được quy định chi tiết tại điều 64, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Theo quy định trên, hợp đồng mua bán đất của bạn cần phải được công chứng, chứng thực để đảm bảo tính pháp lý và có thể làm được thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Việc công chứng, chứng thực có thể thực hiện ở các tổ chức hành nghề công chứng tư (phòng Công chứng hoặc văn phòng công chứng), việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường.

>> Xem thêm: Tư vấn luật dân sự trực tuyến 24/7 – Giải quyết tranh chấp dân sự

Tổng đài tư vấn quy trình mua bán đất – Gọi ngay 19006174

3. Thủ tục chuyển nhượng, mua bán đất

>>Tư vấn giảm thiểu phụ phí trong quy trình mua bán đất – Gọi ngay 19006174

Trả lời:

Chào bạn, Khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 và Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng….

Theo thông tin bạn cung cấp, trước hết bạn cần xác định căn hộ đó là tài sản của riêng chị T hay là tài sản chung của vợ chồng chị T. Mặc dù căn hộ được mua sau khi anh chị ấy kết hôn nhưng nếu được mua từ nguồn tiền riêng của chị T thì căn hộ đó vẫn là tài sản riêng thuộc về chị T và các thủ tục mua bán, chuyển nhượng vẫn diễn ra bình thường theo đúng quy định của pháp luật.

Nếu đó là tài sản chung của vợ chồng chị T thì khi chồng chị T qua đời, theo pháp luật thì một nửa giá trị căn nhà sẽ thuộc về chị T, 1 nửa thuộc về anh chồng chị T. Do anh T đã mất do tai nạn không để lại di chúc nên một nửa căn nhà của anh ấy sẽ được chia thừa kế theo pháp luật, tức chia cho chị A, bố và mẹ của chồng chị A và con cái. Do đó, chị T sẽ phải thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế, sau đó thỏa thuận với những người thừa kế còn lại về việc để cho chị T nhận thừa kế toàn bộ căn hộ. Văn bản thỏa thuận phải được công chứng, chứng thực tại văn phòng công chứng thì mới có hiệu lực. Sau đó chị T mới có thể toàn quyền quyết định việc chuyển nhượng, mua bán căn hộ này cho bạn được.

Tổng đài tư vấn luật đất đai trực tuyến – Gọi 19006174

4. Quy trình mua bán đất phát sinh những chi phí gì?

>>Tư vấn quy trình mua bán đất đúng quy định pháp luật – Gọi 19006174

Trả lời:

Chào bạn, căn cứ quy định của Luật đất đai năm 2013; Nghị định 140/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ; Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007;Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 2014;

Các loại thuế, phí phải nộp khi làm thủ tục đăng ký biến động đất đai khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

1. Thuế thu nhập cá nhân:

Thuế thu nhập cá nhân thuộc phạm vi nghĩa vụ của người bán, tuy nhiên để thuận tiện cho việc mua bán nên thường hai bên trong quan hệ chuyển nhượng đất đai sẽ thỏa thuận để bên mua nộp.

Mức thuế TNCN được tính theo công thức: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%

Trong đó giá chuyển nhượng là giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng nếu giá chuyển nhượng cao hơn hoặc bằng giá theo bảng giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh/thành phố ban hành tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá nhà đất do UBND cấp tỉnh/thành phố ban hành thì áp dụng giá theo bảng giá đất tại thời điểm chuyển nhượng.

Lưu ý:

– Trường hợp người bán chuyển nhượng bất động sản là nơi ở duy nhất của mình trên lãnh thổ nước CHXHCN Việt Nam thì thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân.

– Trường hợp bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quan hệ cha, mẹ – con ( bao gồm cả con nuôi, con dâu, rể) , vợ- chồng, anh, chị, em ruột, ông bà nội, ngoại với cháu được miễn thuế TNCN.

2. Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ phải nộp được tính theo công thức sau:

LPTB = 0.5% x Giá đất theo ( theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng ).

Trường hợp người bán và người mua đất có quan hệ cha,mẹ – con ( bao gồm cả con nuôi, con dâu, rể) , vợ- chồng, anh, chị, em ruột, ông bà nội, ngoại với cháu được miễn lệ phí trước bạ.

3. Lệ phí công chứng:

	Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu (đồng/trường hợp)
1	Dưới 50 triệu đồng	50 nghìn
2	Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	100 nghìn
3	Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4	Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5	Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6	Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7	Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8	Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Lệ phí công chứng do hai bên cùng chi trả nếu hai bên không có thỏa thuận khác.

4. Lệ phí thẩm định địa chính

– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng;

– Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).

– Lệ phí cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( nếu có) tối đa 100.000 đồng/ giấy.

Mức thu cụ thể được quy định tại quyết định của UBND từng tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương.

5. Tổng đài tư vấn quy trình mua bán đất trực tuyến 19006174

Mua bán đất không phải là một vấn đề dễ dàng và luôn tiềm ẩn rủi ro. Nếu không hiểu chính xác về quy trình mua bán đất cũng như các thủ tục, lệ phí phải đóng, dù bạn là bên bán hay bên mua thì cũng rất dễ gánh chịu những thiệt thòi. Nhẹ thì thiệt về tiền bạc, nặng hơn thì phải gánh chịu những hậu quả pháp lý không đáng có sau này.

Chính vì thế, việc tìm kiếm cho mình sự tư vấn từ phía luật sư – những người hiểu biết về luật, và rành rọt về quy trình mua bán đất sẽ là chỗ dựa vững chắc để bạn có thể yên tâm thực hiện giao dịch theo đúng quy định pháp luật. Để có thể gửi câu hỏi và nhận được sự tư vấn trực tuyến từ phía luật sư dày dặn kinh nghiệm, chuyên môn của Tổng đài pháp luật, hãy gọi đến số 19006174 để có thể giải đáp vấn đề một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất.

Bạn cũng có thể gửi câu hỏi và chờ phản hồi từ phía đội ngũ luật sư thông qua email, ngoài ra cũng có thể đặt lịch hẹn trực tiếp với luật sư tư vấn với những vụ việc mang tính chất phức tạp.