Đất đồng sở hữu có bán được không? Những người cùng đồng sở hữu không đồng ý bán đất thì phải làm thế nào? Trên thực tế việc mua bán, chuyển nhượng đất thuộc trường hợp đồng sở hữu của nhiều cá nhân sẽ gặp nhiều khó khăn khiến nhiều người không biết giải quyết thế nào. Bài viết sau đây của Tổng Đài Pháp Luật sẽ đi tìm hiểu cụ thể những vấn đề pháp lý cơ bản liên quan đến vấn đề đất đồng sở hữu có bán được không. Nếu có bất cứ thắc mắc nào trong quá trình tìm hiểu, hãy nhấc máy và kết nối ngay đến hotline 1900.6174 để được giải đáp nhanh chóng nhất.
Anh Việt (Điện Biên) có câu hỏi như sau:
“Thưa Luật sư, tôi có vấn đề thắc mắc cần được Luật sư hỗ trợ tư vấn như sau:
Tôi và anh Hoàng là bạn thân của nhau, trước đây khi còn độc thân thì tôi với Hoàng có chung nhau góp tiền mỗi người một nửa mua một mảnh đất diện tích khoảng 500m2 tại một huyện ở ngoại thành Hà Nội, chúng tôi là đồng sở hữu quyền sử dụng đất đó.
Hiện nay đã có gia đình, do cần tiền xây nhà nên tôi có mong muốn được bán mảnh đất trên. Tôi có thử bàn bạc với anh Hoàng tuy nhiên hiện tại anh lại chưa muốn bán mảnh đất này.
Vậy Luật sư cho tôi hỏi đất đồng sở hữu có bán được không? Nếu được thì tôi cần chuẩn bị giấy tờ gì để bán mảnh đất này? Mong Luật sư hỗ trợ giải đáp cho tôi về vấn đề trên, tôi xin chân thành cảm ơn!”
>> Đất đồng sở hữu có bán được không? Gọi ngay 1900.6174
Luật sư tư vấn đất đai trả lời:
Chào anh Việt, cảm ơn anh đã tin tưởng, sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật và gửi những thắc mắc của mình đến với đội ngũ Luật sư của Tổng Đài Pháp Luật! Qua quá trình xem xét, tìm hiểu những quy định của pháp luật hiện hành cũng như những thông tin mà chị trình bày bên trên, chúng tôi xin đưa ra câu trả lời cụ thể cho những thắc mắc của chị như sau:
Đất đồng sở hữu là gì? Quyền sử dụng đối với đất đồng sở hữu
Đất đồng sở hữu là gì?
Đất đồng sở hữu hay còn được gọi là sổ đỏ đồng sở hữu là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ những mảnh đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất (theo Hiến pháp và Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất).
Việc đồng sở hữu quyền sử dụng đất là việc hai hay nhiều người cùng làm chủ một thửa đất. Những người cùng làm chủ thửa đất là:
– Vợ – chồng
– Bố mẹ cùng con cái
– Anh em trong gia đình
– Anh chị em họ hàng thân thiết
– Người quen biết không chung huyết thống
Quyền sử dụng đối với đất đồng sở hữu
Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013 về nguyên tắc cấp sổ đỏ đất đồng sở hữu như sau:
“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”
Theo quy định trên, trong sổ đỏ đất đồng sở hữu phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 01 sổ đỏ hoặc khi có nhu cầu, các chủ sở hữu có quyền yêu cầu cấp chúng một sổ đỏ và trao cho người đại diện.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về hợp đồng, văn bản giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:
“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”
Như vậy, khi tiến hành chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của tất cả người chung quyền sử dụng đất.
Đất đồng sở hữu có bán được không? Có chuyển nhượng được không?
>> Tư vấn về điều kiện để có thể bán được đất đồng sở hữu, liên hệ ngay 1900.6174
Tại Điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.
– Nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất thì sẽ có các quyền và nghĩa vụ, cụ thể:
+ Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
+ Trong trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì sẽ có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật đất đai 2013
+ Trong trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì sẽ phải thực hiện thủ tục tách thửa sau đó làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Trong trường hợp quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Đồng thời tại Điều 218 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về định đoạt tài sản chung, cụ thể:
– Mỗi chủ sở hữu chung theo phần sẽ có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình
– Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất trước hết được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật nếu không có thỏa thuận
– Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác sẽ được quyền ưu tiên mua
Căn cứ vào những quy định trên, áp dụng trong trường hợp cụ thể của anh Việt, như anh trình bày thì anh và anh Hoàng có mua chung và đồng sở hữu một mảnh đất rộng khoảng 500m2. Như vậy theo quy định thì anh vẫn có thể bán mảnh đất trên nếu có sự đồng ý của anh Hoàng.
Tuy nhiên như anh trình bày thì anh Hoàng là đồng sở hữu mảnh đất với anh hiện không có nhu cầu và không muốn bán mảnh đất do đó sẽ xảy ra các trường hợp như sau:
– Trường hợp trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu và phân chia rõ theo phần quyền sở hữu trong quyền sử dụng đất thì anh Việt chỉ có thể bán phần quyền được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải thông qua thủ tục tách thửa tương ứng với phần quyền sử dụng của bạn. Tuy nhiên anh cũng cần lưu ý là việc tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu khi tách thửa theo quy định của pháp luật.
– Trường hợp trong quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì anh và đồng sở hữu là anh Hoàng có thể uỷ quyền cho người đại diện. Còn trường hợp nếu không thể uỷ quyền hoặc thỏa thuận về việc phân chia thì anh có thể khởi kiện lên cơ quan Toà án để xác định quyền sử dụng đất.
>> Xem thêm: Đất đồng sở hữu có xây nhà được không? Điều kiện xin cấp phép?
Bán đất đồng sở hữu khi nào?
>> Giải đáp miễn phí về thời điểm người dân được bán đất đồng sở hữu, gọi ngay 1900.6174
Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất sẽ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại… quyền sử dụng đất khi đã có Giấy chứng nhận.
Đối với chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất sẽ được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất
Trong trường hợp được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện bán đất khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nếu người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì sẽ phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính mới được bán mảnh đất
Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 Luật đất đai 2013.
Như vậy, áp dụng trong trường hợp của anh Việt, dựa trên những thông tin mà anh trình bày thì anh sẽ được bán mảnh đất trên khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất anh sở hữu hoặc được sự đồng ý bán toàn bộ mảnh đất của đồng sở hữu là anh Hoàng.
Bán đất đồng sở hữu cần chuẩn bị hồ sơ như thế nào?
>>> Tư vấn miễn phí về hồ sơ cần nộp để được bán đất đồng sở hữu, gọi ngay 1900.6174
Để có thể bán đất đồng sở hữu, người dân sẽ cần phải chuẩn bị đầy đủ những giấy tờ cơ bản như sau:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp được công chứng/chứng thực
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bản gốc
– Giấy xác nhận đất không có tranh chấp
– Sổ hộ khẩu, Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của các đồng sở hữu
– Nếu đồng sở hữu còn độc thân thì phải có giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân hoặc nếu đã kết hôn thì cần có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn bản sao có chứng thực
– Tờ khai lệ phí trước bạ
– Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (nếu có)
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân trong việc chuyển nhượng đất (nếu có)
– Các văn bản đề nghị được miễn, giảm các nghĩa vụ tài chính về đất đai (nếu có)
Tương tự như vậy, trong trường hợp của anh Việt, để có thể bán được mảnh đất đồng sở hữu trên, anh cần chuẩn bị đầy đủ những thành phần hồ sơ như chúng tôi trình bày ở trên để có thể chuyển nhượng mảnh đất theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Trình tự, thủ tục bán đất đồng sở hữu
>> Hiểu rõ hơn về thủ tục theo quy định để có thể bán đất đồng sở hữu, gọi ngay 1900.6174
Về cơ bản, trình tự, thủ tục bán đất đồng sở hữu sẽ được thực hiện theo thủ tục mua bán đất đông thường, cụ thể bao gồm các bước như sau:
Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng cùng nhau giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đó đem đến Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc văn phòng công chứng nơi có đất để thực hiện việc công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/
Đối với trường hợp là đất đồng sở hữu thì sự mua bán toàn bộ mảnh đất sẽ cần phải có sự đồng ý và ký vào hợp đồng chuyển nhượng của tất cả các chủ sở hữu mảnh đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân xã nơi có đất
Trường hợp đồng sở hữu không đồng ý mà bán người còn lại muốn thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một lần thửa đất thì lúc này người có yêu cầu đề nghị văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc đo đạc cũng như tách thửa đối với phần diện tích đất thuộc sở hữu của mình (tuy nhiên cũng cần chú ý đến diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định).
Bước 3: Kiểm tra hồ sơ, sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cán bộ văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trường hợp đủ các điều kiện để thực hiện các quyền theo quy định thì sẽ thực hiện các công việc sau:
– Tiến hành gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định
– Xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận đã cấp theo quy định
– Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì tiến hành lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao gấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất
Như vậy trong trường hợp của anh Việt, để có thể bán được mảnh đất mà anh đồng sở hữu cùng anh Hoàng trong trường hợp trên, anh cần tuân theo các bước như chúng tôi trình bày như trên.
Nếu gặp bất cứ khó khăn nào trong quá trình thực hiện việc sang tên chuyển nhượng, anh hoàn toàn có thể nhấc máy và kết nối ngay đến số điện thoại 1900.6174 để được Luật sư của chúng tôi hỗ trợ giải đáp miễn phí và nhanh chóng nhất.
Liên hệ Luật sư tại Tổng Đài Pháp Luật
Tổng Đài Pháp Luật hiện là một trong những địa chỉ uy tín, nhận được nhiều sự tin tưởng của khách hàng mỗi khi gặp khó khăn trong việc mua bán đất nhất là đối với trường hợp là đất đồng sở hữu. Do đó, nếu các bạn có gặp bất cứ vướng mắc nào trong quá trình sang tên, chuyển nhượng đối với mảnh đất có nhiều đồng sở hữu, đừng ngần ngại hãy kết nối ngay đến với chúng tôi đê nhận được sự giúp đỡ, thông qua thông tin liên hệ như sau:
Số điện thoại: 1900.6174
Email: tongdaiphapluat.mkt@gmail.com
Website: tongdaiphapluat.vn
Trên đây là toàn bộ những chia sẻ của Tổng Đài Pháp Luật về các vấn đề pháp lý liên quan đến vấn đề đất đồng sở hữu có bán được không. Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp ích cho các bạn trong quá trình mua bán, chuyển nhượng đất đồng sở hữu của nhiều người. Nếu còn bất cứ khó khăn nào, các bạn có thể kết nối ngay đến đường dây nóng 1900.6174 để được Luật sư giải đáp nhanh chóng nhất.
